“预售证正在办理，预计国庆前后可以开盘销售。”近两周，新盘项目纷纷开放样板房，楼盘相关活动如火如荼地举行，蓄客到一定程度的楼盘并继续接受认筹，广告宣传铺天盖地。

　　这些都预示着开发商一年中最重要的揽金营销节点正式开始。从城区有大量新增供应的几大盘来看，预计“黄金周”期间四大城区约有24个项目有潜在供应,而城区这24个项目的潜在供应总套数有望过万套。在这些新增供应的楼盘中，南城区的景湖时代城、金域华府、凯旋国际三个楼盘将占目前城区供应面积的一半，套数更达到了6000多套。再加上存量70000余套，接下来的可售货量高达七八万套，“后市供求比将发生逆转”。

　　另外，新盘的吹风价节节攀高，甚至超过2007年最高价，而货量的充足，价格的坚挺，有人士担忧“国庆黄金周会有价无市”。因而在楼市观望气氛出现、可售货量相对增加、后市不确定的现状下，有开发商开始展开促销行动以图“抢跑”金九银十，或将松动房价，把价格拉低。

　　现象一：可售货量将激增

　　昨日，记者从东莞市房产公众信息网公布的数据发现，全市在售楼盘总数369个，可售货量70357套(包括车库、商铺在内)，另外，综合合富、中原东莞公司市场研究部的信息，以及从即将上市或新近上市的光大黄旗印象、景湖时代城、凯旋国际、金域华府、彩虹湾、荷塘月色四期、江南第一城 别墅和洋房、金域中央洋房、御泉山洋房、上东国际、丰泰#zhPoint#东海城堡等楼盘动向来看，预计国庆前后，单是四大城区就会有6000多套新品上市。

　　从目前了解到的市场情况看，从8月底开始，新盘新货开始陆续上市迎接即将到来的“金九银十”。这些新盘新货中等户型面积的产品陆续增多，近半年来的供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。如近期上市或者准备上市的项目：江南第一城、金域中央四期、黄旗印象、景湖时代城、上东国际、天诚康桥二期、中信凯旋国际等，这些项目为市场填补了部分的市场空白，提供了许多适合普通自住的户型。其中，南城最新拿到预售证的楼盘有南城御泉山庄高层住宅5-9栋共约311套；该项目旁边的金域中央葛兰溪谷第30栋的139套也已面市；江南第一城13-19栋共161套；御花苑海蓝湾1栋15套，2栋、3栋共约132套可售；世纪城国际公馆3-8栋洋房共409套，16-24栋共约269套，东城区天骄峰景4幢2单元和3单元共119套；世纪城国际公馆香榭里联排别墅有278套。而城区近期热点新盘景湖时代城、金域华府、凯旋国际、黄旗印象则还未拿到预售证，为了能在国庆前成功开售，业内预计在国庆前各开发商都能将预售证办下来。

　　现象二：营销推广力度加大

　　随着各楼盘的推广力度加大，各楼盘营销方式也出奇制胜。从8月中旬开始，广告“轰炸”攻势在楼市逐渐铺开。各楼盘还举行各式各样的活动，试图在开盘前保持市场热度。

　　8月30日江南第一城二期7层电梯洋房推售；第一国际1号楼公寓洋房开始接受诚意登记；9月5日，黄旗印象、景湖时代城、上东国际三个项目开始接受诚意登记，就在当天，黄旗印象还举办了一场别开生面的拉斯维加斯体验活动，吸引了众多莞人现场“豪赌”；同日，光大锦绣山河在60年国之大庆时，携手《建国大业》剧组举办新中国60华诞大型晚会，并将于国庆期间开放大型光雕公园；而记者昨日了解到，9月19日众新盘新货皆有大手笔的营销活动，例如，万科金域华府将于当日开放体验中心；金域中央四期将于19日开放样板房；景湖时代城将于9月19日在项目现场上演一出原版的《歌剧魅影》……森林湖三期别墅、凯旋国际、天骄峰景、荷塘月色、东方华府等等楼盘都将有新货推出，这段时间，新盘新货集中放量，发展商因此采用不同的手段博取人气和眼球，将市场热度一直维持到开盘前，“此举志在打破7、8月份以来的观望气氛。”

　　现象三：“吹风价”不断刮起

　　上周末，南城某项目相关负责人与记者聊天时说，“新盘价格可能要等到发售前一两天才知道”。大概目前楼盘的定价，是让发展商最伤脑筋的事了。定高了，有价无市可能卖不动；定低了，最怕被新客户形成“降了还会降”的预期，反而更不着急买楼。从这个意义上来说，近期即将上市的金域华府、景湖时代城、江南第一城、金域中央四期、御泉山等只是开放示范单位、开放样板房，并不着急定价，也许正是明智之举。

　　从中我们也可以看出，各新盘项目实质上将开盘前的市场预热看成是一个对意向买家询价的过程，便于更准确地找到楼盘在消费者心目中的位置。有意思的是，虽然开发商并不着急报价，市场上关于各新盘可能的售价却不断传开，“卖多少钱？”是记者听到的关于新盘上市前消费者讨论最多的话题之一。面对销售人员的“价格未定”的说法，消费者自身也有把算盘，对于这种“吊胃口”的手法，很多人并不买账，而是自己主动给出了自己的心理价位。“我虽然交了认筹金，但是如果价位超过心理价位6000元每平方米，开盘时就只好去退诚意金了。”有不少消费者认筹后表达了相似的看法。

　　近日，记者到景湖时代城、黄旗印象、江南第一城、金域中央等楼盘踩盘时，发现各楼盘的人气还是不错，例如周日，到景湖时代城询价、看房的消费者人数众多，到了周一再去看时，1小时内还可发现十多台客人前来看房。“由于前段时间新货供应不足，压抑多时的自住需求还是存在的。”

　　现象四：国庆价格或将松动

　　虽然关于各楼盘的价格猜测此起彼伏，而楼市价格的预期也有上扬的苗头，但是优惠促销打折等行为在一些楼盘已经开始出现。“国庆后价格有松动的可能。”中原地产东莞公司市场研究部经理车德锐表示，从新推货项目来看，现在已经出现了促销打折的迹象，例如，上周万江项目上东国际公寓开盘销售88折、风临花语岸买房送装修送全屋家电、御花苑小户单位举行买房送车行动……车德锐表示，类似的打折促销，变相降价的行为越来越多，也预示着后市竞争越来越激烈。他认为，一般楼市价格的变化可以用三部曲来形容，首先是硬挺不降价；然后是变相促销暗降，最后是打折越来越多价格开始松动出现明降，“如果折扣在95-99折之间，说明是正常的促销行为，如果折扣在95折以下，则说明价格已经开始松动了。”

　　记者调查也发现，近日东莞团购、办卡、送装修、赠面积等名目繁多的优惠措施悄然再起并愈演愈烈。诚意登记期间的“两万抵五万”，“三万抵十万”，“5000认筹金，开盘可享88折”，“购房送契税”，“9.8×9.8×9.9折”的三重优惠；预交2万元可享受开盘减5万元额外9.8折优惠；预定均价比之前的开盘价下降1000元/平方米；“预交5000元可享受开盘9.5折”优惠登记；有楼盘甚至提出，对于新推的部分别墅、小公寓，购买者可获赠一辆车，价值从五六万元的小型车到价值百万元的豪华轿车都有。

　　各种价格促销手段威力仍在，尤其是一些针对首次置业者的项目，价格营销的吸引力十分明显。“进入9月，价格下调的楼盘比例开始增多，价格上调的楼盘数量正逐渐减少，随着这一波中小户型新货的上市，东莞楼市有可能回归到价跌量涨的回升通道。”

　　文/记者 黎秋玲