很久没有写关于楼市走向的文章。今年以来楼市在经历了年初的回暖，年中的火爆之后，近阶段又出现了一些微妙的变化，成交开始大幅萎缩，价格也出现滞涨，市场观望气氛再现，“拐点论”也重新抬头。

仔细观察不难发现，今年前三个季度房价的走势与季节基本吻合，经历了“春暖、夏热、秋凉”的过程，2、3、4月份楼市出现回暖，交易量放大，价格缓涨；5、6、7月份房价加速上扬，成交火爆；而进入8、9月份，市场出现了结构性的降温，一线城市开始出现“价升量缩”甚至“价平量缩”，如果这种态势继续保持，今年楼市的“金九银十”或落空，“冬寒”也将为期不远。

事实上，楼市在经过短期急速回暖之后，适当调整当属情理之中，而房价经历了从去年到今年的大起大落，也应该回归到一种平稳运行的常态。对于后期房价的走势，笔者认为将会呈现出缓慢降温的格局。

首先，从市场层面来说，价格取决于供求关系，即是供给与需求的平衡状态。

先来看供给，今年的在售楼盘的供给经历了从年初的“清仓甩卖”到年中的“捂盘惜售”，价格也从低价并打折到涨价不优惠，8-10月份是新盘集中上市的时期，大量的新盘必然会冲击市场价格，造成价格滞涨。相应地，开发商的销售策略也将略做调整。事实上，目前的“涨价风”已经退潮，甚至部分地区的一些楼盘又重新开始打折销售。

再来看需求，需要明确一点的是，尽管从长期看来，购房需要属于“刚性需求”，但从短期来说，房子作为一种高价值商品，它的需求是存在很大弹性的，这是因为购房者对其价格变动的敏感性很大。因此，当房价高到超出购房者的购买能力或者心理承受能力时，即便是“刚性需求”也会嘎然而止，转为对市场进行观望和等待。事实上，随着次轮楼市的快速回暖，购房者的心态也发生着微妙变化。近期对房子购买意愿的调查结果显示，购买意愿逐渐降低。相应地，认为当前房价过高的比例却大幅增加。

其次，从资金供给角度分析。今年以来管理层实施了宽松的货币政策，不断增加信贷供给，上半年新增贷款高达7.37万亿。宽松的货币环境给房地产行业以舒适的生存土壤，房企较容易从银行取得贷款，同时，部分信贷资金更是通过某些渠道流入楼市，助长了楼市的投机炒作。此外，今年以来股市出现回暖，而股价的上涨也给上市房企提供了再融资的空间。今年以来共有45家房企公布了融资方案，其中12家公司已经完成增发，融资规模近千亿元。

但近两个月，管理层的货币政策出现了“动态微调”，收紧了货币流动性，7月份新增贷款仅3557亿，8月份也仅为4100万亿。后期货币政策收紧已成定局。现在商业银行的信贷额度大幅减少，部分银行已经几乎用完了全年的信贷额度。紧缩的货币政策将直接导致房地产市场资金供给不足，购买需求萎缩。同时，近期股市的下跌也给上市房企的再融资蒙上阴影。

再次，我们来分析一下土地价格。今年以来随着房价的上涨，地价也出现上涨，但是我们可以发现，土地价格的走势比房价的走势慢半拍，这是由于此次楼市回暖主要是受到刚性购买需求的拉动，而不是土地价格的推动。成交的回暖缓解了房企的资金压力，使房企开始逐步拿地，进而出现地价回暖。

近阶段土地市场同楼市一样出现火爆场面，房企拿地热情高涨，“地王”频现。对此市场普遍认为，地价的飙升会进一步推动房价，但实际上这只是一方面。地价作为房价的主要组成部分，自然对房价有一定的传导作用，但其真正传导是要经历从拿地开始到楼盘定价、销售这一过程，这一时间段至少也需要2年。可见市场的反应仅停留在预期和心理层面。况且新楼盘的价格不仅取决于地价，还取决于周边同品质楼盘的价格。此外，在货币政策紧缩阶段，高价拿地会增加企业成本，造成资金链紧张，相应将使房企加大促销力度。因此，地价对房价其实是一柄“双刃剑”。按照以往经验，地王频出之日，恐怕就是房价调整之时。

最后，再站在政策角度来看。相信明眼人已经看出，中国楼市与股市是一样的，其实都是政策市。从长期看，楼市的发展，房价的走势是依托于宏观经济的增长以及社会财富的增加。但从短期看，房价的涨跌与经济走势并不呈现同趋势变动，甚至是逆向的。在中国，由于地产行业能够直接拉动投资与消费“两驾马车”，并关系到50多个相关行业的发展，土地收入又是地方财政的主要来源，因此楼市已经成为管理层拉动经济的工具，房价则是调控市场的一个棋子。在全球金融危机的背景下，中国经济若要率先回暖，实现GDP保八的目标，只有依靠房地产。这就是国家拯救楼市的根本原因，同时也解释了为什么今年楼市回暖如此迅速。

因此，为了实现“保八”这一“形象工程”，楼市的回暖、房价的上涨便成了一项政治任务。如今，“保八”任务基本尘埃落定，管理层的工作重心已从保增长悄然转向控通胀、调结构。因此，管理层后期对楼市的态度势必将发生转变，政策上将出现一定程度的紧缩，目前部分城市的贷款、税费等政策都有不同程度的收紧，市场交易量随之回落，房价也将平稳回归。

因此，基于上述几点，后期楼市将呈现一定幅度的降温，房价也将出现微调。至于调整的时间，仍要取决于很多因素。预计明年楼市的利空因素将多于今年，除了贷款、税费等政策将出现调整外，在今年底明年初CPI面临“转正”的情况下，明年二季度加息或将再现，相应地购房贷款利率也将有所提高。此外，物业税、保障房等措施的预期出台也将给楼市造成心理上的影响。

需要指出的是，后期楼市的调整将是平缓的，结构性的，以时间来换取空间。房价的暴涨暴跌不仅不利于房地产市场的长远发展，对于经济的伤害更是致命的。事实上，无论是去年底房价的暴跌，还是今年房价的暴涨，都存在一定的偶然因素，也都不是楼市本应具有的常态。后期楼市逐步降温，房价平稳运行才是大势所趋，也是众望所归。2010年的楼市将成为“平衡市”。