今年9月，北京地铁周边房屋租赁价格上涨。图/CFP

    往年的10月份通常是租赁淡季的开始，但是今年的租赁市场却延续了9月份的热度，甚至还有所升温，租赁成交量和租金都表现出上涨之势。业内人士认为，受买卖市场房价高企等因素影响，今年的租赁淡季明显推迟。

    租金已连涨两个月

    北京美联物业市场研究部统计显示，从该公司成交的租赁业务来看，9月租赁成交量首次出现了2.8%的上涨，均价更是出现了8.5%的上涨，达1820元/套。10月租赁成交量继续上涨，涨幅达到了8.6%，为9.2万套左右，而租赁成交均价则首次突破1900元，上涨幅度达4.4%。

    在链家地产成交的租赁情况则是，租赁成交量与9月相比基本平稳，但普通住宅平均租金环比上涨1.5%左右。

    与9、10月份租赁市场形成鲜明对照的是买卖市场成交量的触顶回落。据北京房地产交易管理网数据显示，9月楼市总成交量（包括一手房及二手房）为47706套，虽然比8月的46870套有所上涨，但比7月的49464套依然有所下降。而10月则出现了明显的大幅度下滑，仅成交了39977套。

    部分购房需求转向租赁市场

    “买卖市场的明显降温，是租赁市场在9、10月升温明显的最重要原因”，美联物业市场研究部总监张大伟分析认为，目前买卖市场上以投资性需求为主，而刚性需求已经因为房价太高，而出现了明显的观望，这使得很多买卖需求转移到租赁市场。仅10月买卖市场的成交量就比9月下滑了近7000套，部分本来的购房者在租赁市场成交，使得10月的租赁市场继续延续9月的回暖。

    而租金的持续上涨，还受到需求层次提升的影响。作为原来买卖市场对应的需求因为观望转移到租赁市场，这部分人群收入比较高，所以需求的房源以中高档为主，这在一定程度上提升了租赁市场的平均价格。

    链家地产分析认为，一居室和两居室成交占比上涨6%左右，达到近85%，这也是推动10月租金走高的主要原因。

    地铁4号线两端成租赁成交热点

    据多家中介公司反映，10月租赁市场最火的莫过于刚开通的地铁4号线沿线。租赁市场不同于买卖市场，交通利好对于买卖市场的刺激可能要提前1-2年，而租赁市场明显要等交通开通以后才缓慢释放。

    9月份开始，4号线沿线的租赁市场明显升温，到10月则迎来大爆发，国庆的长假也使得很多租赁客户有了看房的时间，南城马家堡、北城西苑等4号线两端原来价格比较低的板块，成交供不应求，部分房源供需比甚至达到了1：3。菜市口、魏公村等原来就是租赁热点的区域，成交价格在9月已经出现明显上涨的情况下，10月份继续上涨了5%左右，现在的两居基本要在2600元-2800元/月左右。

    除了地铁4号线周边以外，北部区域的中关村、亚运村、安贞等地，南部的洋桥、木樨园、方庄等地，西部的公主坟、航天桥等地，东部的望京、左家庄等地，也都是近两个月租赁成交的热点区域。

    ■ 市场预测

    11-12月租赁市场可能出现淡季

    美联物业认为，因为买卖市场一系列优惠政策的到期可能促使市场成交大涨，这将影响很多租赁需求转移到买卖市场。同时，因为供暖期的到来，部分空置的前期投资房产业主可能为了减少损失而选择将房源出租，这将使北京租赁市场房源有一定程度上的增加，使得11-12月北京租赁市场可能进入相对的淡季。但到明年1月份，租赁市场则将可能因为买卖市场的骤冷而继续升温。总之，北京今年租赁市场的冷暖，更明显地受到买卖市场的影响，往年的成交旺季因为买卖市场的大热而出现冷淡，而往年的成交低谷，则因为买卖需求转移则明显升温。

    链家地产认为，从需求走势来看，由购转租的需求并不能从根本上扭转租赁淡季的势头。今年租赁交易市场真正表现出淡季特征将从11月份开始，这也与租赁市场有着明显季节性变化、一般春节前的三个月为租赁淡季的特点相符合。（杨娟娟）