房价在今年三四季度涨势惊人，其背后是否有海外热钱加速流入的因素？在明年人民币对美元升值压力将进一步加大的情况之下，应该如何防范投机性外资对国内房价的影响？

独立经济学家谢国忠对《每日经济新闻》记者表示，今年热钱主要流入了香港股市和内地银行，目前暂时看不出来是否直接流入了房地产市场。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为，今年实际流入房地产市场的热钱很少，这跟2007年的情况有明显的区别，因此今年即便热钱大规模撤离，也不会造成国内房地产泡沫破裂。

但对于明年的房地产走势，专家一致认为，明年人民币升值的压力还将继续存在，热钱大规模流入的可能性仍然较大，防范投机性外资影响国内房价任重而道远。

三季度海外热钱来袭

央行数据显示，今年9月末外汇储备余额攀升至22726亿美元，同比增长19.26%；三季度外汇储备增加1410亿美元，仅9月份就增加618亿美元，对比今年一季度外汇储备增加只有77亿美元来看，三季度新增外汇数量明显增多。

中金报告显示，三季度我国贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。

杨红旭指出，这500亿美元大部分是热钱，其涌入内地的目标很明确：通过投资资产和股权获益，而且多是短线操作。其中股市和楼市是热钱投入的主要领域。

某股份制商业银行外汇专家表示，从今年三季度的统计数据来看，热钱确实有大量涌入境内的可能。

不过近期热钱流入已有放缓之势。上海一位热钱研究专家对《每日经济新闻》记者表示，“三季度热钱流入较多，但四季度流入速度有所放缓。主要原因是美元正在较大幅度升值，市场对美联储升息时间点的预计也有所提前。”

上述银行外汇专家表示，由于美元走强，人民币升值未达到预期，未来热钱流入速度会有所减缓，预计明年有可能会出现热钱大规模流出的情况。

不过他也指出，由于中国内地资本市场尚未完全开放，国家对短期资本的监控较严，实际上中国内地受到热钱的冲击比较小，反倒是中国香港地区面临的风险更大。

“近期，中国内地和中国香港地区都对热钱高度重视，内地采取多项措施遏制高房价，同时也借机打压热钱流入的积极性。此外，近期香港金管局的强势表态，对于热钱炒作具有明显的威慑作用。”该外汇专家说。

银行流动性宽裕助长楼市火爆

今年楼市火爆，其中一个重要原因是银行宽裕的流动性。

“流动性过剩，有可能造成资产价格膨胀，其中就包括房价上涨。”杨红旭说。

杨红旭分析说，热钱流入会制造流动性，而我国流动性过剩，主要有两大源头：一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元；二是外汇储备增加过快，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。

但谢国忠认为，热钱对于楼市的影响属于间接影响，热钱流入导致外汇储备增加，银行流动性宽裕致使大量信贷资金进入房地产市场。他表示，今年热钱主要流入了香港股市和内地银行，至于热钱直接流入房地产，暂时还看不出来。

“今年房地产资金主要来自于银行贷款，而企业贷款也有部分进入了房地产市场，这成为支撑今年房价上涨的重要因素。”谢国忠称。

上述热钱专家也表示，香港地区的监测数据显示，热钱主要是流入银行，“热钱有流入房地产领域的迹象，但看上去规模还不是很大。”

前述股份制银行外汇专家认为，只要是追逐短期利益的资金都可认定为热钱，因此热钱可分为境外热钱和内生性热钱。今年炒高房价的应该属于内生性热钱。

杨红旭也表示，今年外资机构投资整栋房产的案例较少，大部分都是散户在进行投资。另外，与境内的投资热情相比，境外资金投资的比例还是比较小。

明年楼市或“上上下下”

对于明年房价走势，谢国忠的预测是“上上下下”。

“只要银行有钱，政府就会想办法不让房价大跌”，谢国忠说，房地产市场是中央财政的主要收入来源，现在的情况是，银行信贷支撑房地产，房地产支撑财政，国家通过银行信贷投放间接将资金转化成为了财政收入。

杨红旭认为，为防止境外投机性资金流入房地产市场，明年政府有可能再次重申“171号”文件。

所谓“171号”文件，即建设部等六部委于2006年7月份联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

在“171号”文件中，一个最为关键的要点是要求符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。对于出台实名制的初衷，六部委相关负责人曾公开表示，主要为了防止境外热钱炒作房地产。

“该文件出台之后，对于外资炒房产生了很大的抑制作用，但是2008年文件的执行有所放松，预计明年政府会再次严格执行该文件的各项条例。”杨红旭说。

此外，上述热钱专家还指出，当前中国内地和香港地区均已出台房地产降温政策，可以预期还会有后续政策出台。这些政策将起到抑制房价过快上涨的作用。另外，国家应该密切监控热钱流入房地产动向，以便出台对热钱更有针对性的调控措施。

“总体上还是应该限制热钱跨境流动，这些流动通常不符合现有政策规定”，上述股份制商业银行外汇专家表示，国家已经出台一系列政策遏制部分城市房价过快上涨，这对房地产市场的影响是显而易见的。预计明年二季度之后，政策的作用会逐步显现出来。