3日，尽管当日的住宅成交记录相当“惨淡”，但是一套社区商铺的成交个案却为当日的成交记录书写了浓重的一笔。透明售房网当日统计显示，位于申花板块的耀江·文鼎苑成交了1套商铺，高达5万多元/平方米的成交均价也再次刷新了近一年以来杭州社区商铺成交的最高均价。

　　昨日，耀江房产相关负责人对记者回忆指出，其实该商铺早在去年11月就已经推向市场，具体位置在萍水西路，当时的销售价格是54000元/平方米。因为开盘期间举行了“存五抵十”的活动，所以最终的成交均价比销售价格略低。由于该套商铺面积偏小，所以总价也不是特别高。“据我回忆，购买这套商铺的应该是一位杭州投资客，主要还是看中了耀江·文鼎苑周边的区域优势。地铁、学军小学、银泰的动工，都能让投资者看到将来的投资预期。”

　　而赢商投资总经理方芳认为，这么高成交价的商铺，对于目前的杭州社区商铺整体市场而言，只能说是一个成交的个案，并不能代表杭州的社区商铺的整体走势。方芳分析，其实最近几年杭州的社区商铺的年回报率仅仅维持在4%左右，而根据正常的市场，社区商铺的年回报率应该在6%左右。

　　“这套商铺以这么高的均价成交，对于投资客的心理承受能力将是一个巨大的考验。我认为类似于耀江·文鼎苑这样的社区商铺，今后的经营业态只能走零售模式。”相关业内人士给记者算了一笔账，如果一套商铺以2万元/平方米的均价成交，那么今后该商铺的租金必须要维持在2·5元/平方米/天的水准。“从中似乎也能够看出部分投资客对于热门社区商铺商业价值的非理性透支行为。”

商铺行情仍将保持理性态势

　　尽管众多业内人士对于耀江·文鼎苑的“天价商铺”心存疑问，但是对于该区域未来商业价值却认为值得期待。

　　原本默默无闻的申花板块，因为政府定位与规划的跃进，利好不断，使得该板块在近两三年里迅速蹿红，成为最受市场追捧的宜居中心与商贸热土，被专家和媒体称之为“杭州的徐家汇”。

　　赢商投资认为，这一区域中心以萍水路“城西银泰中心”落地点为中心，由5条公交线、地铁二号线、水上巴士线组成的立体交通路网迅速建设，规划定位的中高端居住中心、商贸中心已然形成，并向西湖、拱墅、余杭三区产生了强劲的辐射能力。

　　目前，申花板块的商业价值正被品牌商家普遍看好。眼下，欧尚二店（富强商业广场）、银泰百货、新武林商业中心、花园商贸城、丰元大厦等十多个内外资重大商贸项目已经在这一地块落户，有的已经在开工建设，准备大显身手。“现在的城西依然存在“三高一少”，即居住密度高、人均收入高、消费水平高，而高档商业业态缺少的现象，决定了这一地块的中高档商业爆发力会特别强。可以料想，未来几年，新城西的消费热会弥漫杭州城，到新城西去吃喝玩乐会成为很多市民的时尚。”

　　事实上，作为一个商业地产还不够发达的城市，杭州的“住商倒挂”现象一直存在。即使行情火热的2009年，商业地产的消化速度也远不及住宅，纯写字楼项目的售价往往仍低于住宅，而这也是目前数量上出现倒挂的根本原因。

　　业内人士分析指出，与住宅市场相比，商业地产和实体经济的关联要紧密得多，因而商业地产的相对冷清也在一定程度上印证了楼市这一波走高行情的根基不稳。“这主要基于两个方面的原因。一是杭州的纯写字楼市场一直状态不佳，租金增长和价格增长有限，投资价值要低于住宅和商铺；二是受金融危机影响，实体产业普遍受到冲击，经营业务大幅萎缩，因而对写字楼需求量较大的金融、外贸、咨询等服务类企业也处于收缩状态，市场需求明显减少。”

　　对此，赢商投资总经理方芳判断，对于2010年的楼市行情，在住宅投资前景表现得并不是很明朗的前提下，作为社区商铺来说，整体的价格趋势仍将保持稳中有升的理性发展态势。