自2009年12月份以来，有关房地产的政策频繁出台。2009年12月14日，国务院常务会议上温总理提出“国四条”；一个月后，2010年1月10日，国务院出台4号文件（简称“国十一条”）；“两会”期间，温总理提出，“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”、“本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位”；4月14日国务院再次召开常务会议研究房地产调控，于17日出台了国务院10号文件（简称“国十条”）。

       针对政策的密集出台，不少市场人士认为“无须大惊小怪”、“没有什么新意”，也有人认为“这次调控的力度大，但持续的时间不会太长，一旦影响到经济增长速度，调控的力度就会调整”。从2005年以来的历次调控看，这些分析结论应该是对的，但笔者想提出一些新的看法，供投资决策参考。

       首先，应该注意的是，国务院在2010年初的短短4个月时间里两次下文对房地产进行调控，这是史无前例的。这说明本轮房地产调控与以前有很大的差异，不能再用老眼光来看新问题。

       在1月份出台国务院4号文件之后，房价并没有得到控制，这是4月份再次出台国务院10号文件的关键原因。也正是因为如此，10号文件必须获得成效，否则，国务院的权威将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须使房价出现下跌！

      其次，我们分析一下这次房地产调控的背景。从经济的角度看，调控房价是经济结构调整的需要。只有房价下跌，居民消费占GDP的比重才能上升，内需才能逐步上升（参见笔者最近的几篇文章）。在出口增长受阻，全球贸易保护逐渐盛行的背景下，任其房价上涨继续上涨无异于经济自残。

       从政治的角度看，房价关系民生的根本问题，动辄数千年人围聚在一起抗议地产商涨价的现象，隐含着社会不稳定的因素。另外，本届政府任期已经进入尾期，必须为下届政府留下一定的空间。调整经济结构和处理地方政府的债务问题都是为下一届政府能够获得良好开端。这不仅是经济问题，也是政治问题。这些在“国十条”的第一条文里看得很清楚：

      “住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展”。

       这些内容已经清楚地告诉我们本轮房地产调控的目的与意义在于“经济社会的协调发展”，这是本轮房地产调控有别于其他几次房地产调控的地方。

       此次房地产调控不仅关系到一个行业的可持续发展问题，还关系到整个国家宏观经济的可持续发展问题。如果说以前的房地产调控都是扬汤止沸的话，那么此次房地产调控应该是釜底抽薪。不仅注重短期的市场供给与需求的调节，而且涉及到行业制度与规则的较大改革。可以预期，该政策持续的时间会很长，至少到2012年新一届政府上任之前是不会改变的。

       第三，房价泡沫和地方政府的或有负债是当前及今后一段时期中国经济存在的两个重大隐患，政府当前已经下决心化解这些风险。为什么要在这个时间化解风险？其一是明年是十二·五发展计划的第一年，现在应该为该计划的实施创造条件，其二是2012年政府要新老交替，现在要为新一届政府留下空间。

       2010年的中国与1993年有不少类似之处：都是经济出现大干快上之后的第二年，面临物价上升的压力；经济决策的领导人面临更替等。金融紧缩是2010年的货币政策主要基调，地产业与银行业面临的挑战最大。随着紧缩政策的实施，有色金属、钢铁、建材等行业同样会受到较大的影响，在实业投资与股市投资中需要高度关注这些行业的动态。

     因此，从投资的角度看，无论股市还是房地产市场，应该以防范风险为主要投资策略。