2010年5月19日，北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合发文，明确指出：下月起，酒店改住宅的项目将被禁售并且一律禁止分层、分单元销售。这是北京市政府针对早前颁布的“国十二条”等抑制住宅市场投资过热的一条新政补漏。从目前市场的反应程度可以看出，“国十二条”中规定的不能购买第三套住宅等政策在短时间内较为有效地遏制了开发商开发住宅项目的热度，对于抑制房价起到了一定作用，但是这些针对住宅市场的政策对商业用地的使用并没有产生实质性的影响。

在历年北京市政府控制房价上涨速度过快以及抑制房地产市场过热发展的过程中，对于综合用地以及商业用地立项中部分开发商的“酒店改住宅”的行为都没有出台过任何政策予以禁止。因此出现了部分开发商和投资客利用政策空缺打“擦边球”的现象。在城市不断向外扩展的发展过程中，城市中心地带的住宅用地愈加稀少，开发商为了快速回笼资金，获得利润，不得不把原本为酒店立项的酒店项目进行小面积分割，打着酒店的名义销售住宅。这种由酒店改为住宅的项目称之为“酒店式公寓”，这些酒店式公寓的土地性质全部为综合用地或商业用地，产权仅为四十年，且使用的全部为商用水电，比住宅水电的价格高许多。但即使是购房成本比真正的住宅高，仍然有许多人对这样一个新生的住宅产品产生浓厚的兴趣，酒店式公寓自从出现在市场以来一直受到了众多购房人的追捧，这其中投资客为主要的购房对象。

面对住宅市场自2009年初以来持续过热，价格快速攀升的现状，北京市政府于2010年连续出台了多项新政来抑制房价，给过热的房地产市场“退烧”，其中以最近的“国十二条”为代表，它的颁布在一定程度上达到了预期的效果，可以说是十分有效的。而这次“酒店式公寓禁售令”的出台弥补了之前对于控制商业地产的的政策空白点，促使住宅市场进一步向着更加健康、有序的方向发展。

在本次颁布的“酒店式公寓禁售令”中，首当其冲受到其影响的是那些以销售酒店的为目的，尤其是在近些年曾经操作过酒店式公寓类产品的开发商，他们在开发这些项目时避开了此次出台的“禁售令”，并在销售过程中获得了巨大的利润，这些利润驱使这些开发商继续把开发项目的资金投入到酒店式公寓这类住宅产品上。但是本次“禁售令”的颁布打消了他们继续开发酒店式公寓的念头，使其在市场上的供应量大大缩减，在源头上有效地控制了住宅市场的部分放量。

其次，在市场中还存在着一部分以经营酒店为目的的开发商也会受到此条政策的影响。例如我过去曾经操作的一个酒店项目，开发商的主要目的是经营酒店，但是酒店的档次较高，因此投入相对巨大，开发商为了周转资金把其中少部分酒店直接出售，在这过程中，规定购买酒店的小业主不得将其用作自住，而是必须把酒店的经营权交还给开发商，由其进行统一的经营管理。获得的利润除去近两成的管理成本外，按照房间数付给小业主一定比例的收益。这些以经营酒店为目的，但是在经营过程中为了回流资金而将部分酒店出售的开发商也会在本次新政出台后受到一定的影响。但是从目前北京市的发展现状来看，这类开发商只占到了极小部分，而此次出台的政策又只是针对北京市场，因此总体受到的影响并不大。

对于原本打算自行持有酒店，真正经营酒店的开发商来说，本条政策不会对他们有任何的不利影响。除此之外，本条政策主要针对开发企业，并没有明文规定已经投入市场的酒店式公寓类产品不得进行二手交易，它们的买卖仍然相对自由。另外，对于已经购买酒店式公寓的购房者来说没有显著的影响，原因有两点：一，从目前市场现状来看，已建的这些酒店式公寓大多占据了城区内较好的地理位置，周边配套设施完善，交通便利，它们大多为精装修，且档次普遍较高。在城区住宅项目逐渐稀缺的情况下，这些酒店式公寓凭借优越的地理位置和较高的产品质量拥有广阔的市场空间，抗跌能力较强，因此在本次新政出台后，不会出现二手市场低迷的状态；二，相反地，从北京市整体供应量来看，酒店式公寓类产品并没有占到很大比重，住宅市场仍然以拥有七十年产权的住宅用地的项目为主，由于酒店式公寓对于客群的要求相对较高，受众范围较小，因此在短时间内酒店式公寓的二手市场也不会出现炒卖气氛。总的来说，本条新政对于酒店式公寓的二手交易市场影响甚微。

通过上述分析可以看出，禁止销售酒店式公寓这一政策可谓对于住宅市场的过热起到了对症下药的作用，是基于北京市政府对于房地产市场的准确判断后颁布的相关政策，针对性以及实用性均非常强。此条政策的颁布不仅加大了北京市住宅销售的控制力度，对于遏制北京市住宅价格的进一步飙升，促进房地产行业健康持续的发展都起到了积极的影响作用。