4月17日，以国务院名义下发的“国十条”，被认为是温家宝自担任总理以来，第一次亮出的真正有效房地产调控政策。房产新政重新燃起民众对中央政府信心和希望，迄今已经一月有余，买卖双方的拉锯战仍将持续。
　　
　　新政恐半途而废
　　
　　如果对照2008年“夭折”的调控，此次新政之后的反应有许多雷同之处。一样是媒体报道的退约潮、离婚潮、地王退地的传言，还有北京房价平均降8000元的惊人报道，于是有了房产调控的主管部门住建部副部长表态，“房地产上涨态势已经得到初步遏制”，发改委出面否定“房地产胁迫了中国经济”，并提出调控的目标不是要让房价跌下去，而是要让房价上涨过快的势头遏制。
　　
　　在2008年初，这些言论都以类似的面目出现过，从外部环境看，那时遇到的是美国金融危机，而这次遇到的是欧洲主权债务危机。国际上对中国的利益诉求不言而喻，温家宝在天津视察中除了再次强调坚决遏制部分城市房价过快上涨外，还以为难的姿态表示，“宏观调控面临着两难”，随后人们也注意到胡锦涛在中美两国战略对话上的表示，世界经济仍不稳定，仍需要执行适度宽松的财政货币政策。全世界都希望中国再拉一把自己。
　　
　　如果说2008年初是“东郭先生救了狼”，那么这一次会怎么样呢？真相的帷幕，还远远没有拉开。最新的房价数据也许会让最高决策者们尴尬。中国国家统计局发布的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上涨17.3%，涨幅创下纪录。和“国十条”出台前的3月份比较，反而上涨约1.5%。
　　
　　因为现有的统计方法，这样的数据，应该是“被和谐”之后的数据。房产新政短短一个月之内的混乱博弈和种种怪现象，开始让财经评论员马光远担忧新政半途而废，“考虑收回此前房价将下降30%的预测”。
　　
　　住建部政策研究中心文林峰处长在接受南方都市报记者采访时，表示目前的新政不存在是不是温和或软化的问题，首先房地产调控的目标是稳定房价，不是打压房地产业。现在各地普遍出现销售量大幅度减少的状况，只要没有相应的救市政策，开发商小幅降价是必然趋势。如果价格平稳或回到理性水平，就达到了宏观调控目的了。
　　
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容保持着惯有的乐观，他告诉南方都市报记者，“开发商一定会被打趴下的，上次是金融危机救了房地产。”他一再告诉记者，从最后的结果看，开发商没有什么可博弈的空间。“中央政府已经再也输不起，如果再出现上次调控的报复性反弹，政府就死掉了。”
　　
　　他的观点一直未变，依然可以喋喋不休，只是已经不再受媒体欢迎了。任志强曾经暗指社科院某学者不让别人买房，自己却已经买了几套。而以前不知被多少人在网络上痛斥的开发商任志强，却逐渐在俘获更多的人心。
　　
　　模糊不清的博弈
　　
　　对于这轮房地产调控的政策理解，不同利益阶层之间可谓相去万里。每次新政一出，人们都会对中央的政策目标表述解读一番，“坚决遏制部分城市房价的过快上涨”，既可以解读为打压房价，也可以被开发商与地方政府解读为“遏制过快上涨不等于降价，也不等于不上涨”，因为政策目标的笼统、不确切，对政策目标话语权的争夺，是房产新政博弈的第一步。
　　
　　迄今为止，除了少数城市，如北京、广州、深圳，大部分城市均未拿出执行房地产新政的细则。广州在5月21日亮明“底牌”，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，但不涉及抑制需求。深圳在最后一刻取消了此前盛传的如北京一样的限购政策。更多的城市，可以拿自己不属于过快上涨的范围之内做挡箭牌。
　　
　　政策目标描述笼统，为各地执行细则留下了巨大的余地。5月7日，住建部副部长齐骥接受中国政府网专访时称，住建部和央行、银监会“正在积极研究制定”第二套住房的认定标准。可以看出，“二套房”这个关键概念尚未有清晰界定，住建部也没有给“房价过高、上涨过快”界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打压地区。
　　
　　房地产的政策体系，为整个房地产领域的相关行为主体搭建了基本平台，在不同的政策体系下，各行为主体博弈的规则，是完全不同的。国际上完整的房地产政策体系包括，累进制的房地产税收制度、政策性住房金融制度、廉租房制度以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。目前中国的政策体系只具备最后一条，大量的资金和高利润率必然引起更激烈的博弈。如果没有更多的制度供给，则货币调控政策随着时间的推移，会面临越来越大的压力。根据央行数据，一季度房地产贷款在人民币贷款中占比32.53%，新政后，银行业务必然会出现萎缩，一段时间后是否会出现灵活性调控很难说。
　　
　　接下来，能否提供成体系的制度供给，是保证房产新政持续发力的关键所在，也将是博弈进行的核心。否则，中央政府的行政调控手段将受到地方政府，包括像住房建设部以及各商业银行这样的主要执行部门的“软磨硬抗”。
　　
　　制度供给的博弈事实上已经正在展开。虽然“国十条”之后，物业税呼之欲出，但在新政满月的5月17日，《华夏时报》报道了国家发改委产业研究所所长助理黄汉权“三年之内免谈房产税”的说法，引发了“性质非常恶劣的影响”。
　　
　　财政部的智囊机构、财政科学研究所所长贾康是房产税的坚定支持者，他否定了黄汉权说法的官方性质，在接受南方都市报记者采访时，贾康称，研究人员无法提供确切的时间表，他们也在等待，但房地产税将是中央地方税权再次平衡，通过国库的安排，将这部分税收变成地方稳定的、可预期的收入，改变地方政府卖地财政的现状。
　　
　　与贾康以及“国十条”的观点不同，住建部政策研究中心的文林峰处长在接受南方都市报记者采访时，“出台房产税的条件和时机都不成熟”。《第一财经日报》此前披露的“一百年也开征不了”的说法，也可以印证此间的博弈，有专家参加了内部座谈会，国家一个核心部委对征收物业税提出反对意见，担心富人财富转移到国外，造成中国税源损失。该专家设问：中国的房子多在谁的手里？除了富人，恐怕就是官员。有许多官员，看得见的收入并不高，但是房子有N套。虽然没有记者有完整的统计数据，但从一些落马官员的报道中可以管中窥豹：一个看似“清水衙门”的一把手，黄山市园林管理局原局长耿晓军在4年间置办了38套房产；刚刚落马的山西蒲县煤管局长郝鹏俊在北京三环内购置了35套房产；号称湖南省长沙市官员财产公示第一人的长沙市天心区规划局局长拥有5套房产。
　　
　　房地产税的收入毕竟还是不如土地财政收入来得快，花得方便，因为卖地收入不公开透明也不纳入财政预算，而且一旦征收房产税就不能名正言顺地推高地价。所以，易宪容认为，“在房产税问题上，地方政府还是在耍赖。”房产税是最制度化法律化的调控措施，中央政府与地方政府的博弈，将是房产新政中各种博弈的核心。
　　
　　民众尚缺乏博弈的渠道
　　
　　与上一轮调控相比，房产新政除了调控手段只会更少，遇到的阻力也更大。原来得心应手的加息手段，现在用起来确实太棘手了，短时间内看起来不太可能了。地方政府经过过去一年的高歌猛进的投资冲动，早已债台高筑，前不久，高盛发布报告称，估计到2009年底，中国政府总负债为15.7万亿元，约占2009年GDP的48%，地方政府债务大致为7.8万亿元，约占GDP的23%。今年余额很可能迈上10万亿的平台贷款，加息一个点，地方政府每年将为此多付出1000亿元人民币的利息。银行希望拖延更多时间，将储户的利息率压制在低位，这样能为未来可能的坏账潮多准备一份弹药。地方政府、银行以及央企恰是当下中国经济中最强势的三个组成部分。
　　
　　有关房地产新政的信息发布，也成为话语权争夺和利益博弈的一部分。因为缺少可靠具体的官方信息，各种有官方背景或与官方有关联信息，都可以影响民众判断，进而影响对新政的预期。信息的稀缺，让媒介挖空心思地四处寻找相关机构的下属人员，拉起正式机构的大旗发布信息，号称最新的调查数据免不了藏有自己的利益诉求。因为掌握了信息发布权，各类媒介也可以加入利益博弈的过程中。当然，它们也只能从相关利益团体那里分到一杯羹而已。
　　
　　我们可以观察到，各利益方都在博弈，但唯独最庞大最直接的利益群体民众是没有博弈渠道的。他们最常见的参与渠道就是网络，一如王小波笔下沉默的大多数，在陌生的公共场合选择沉默，在熟悉的私人场合非但不沉默，而且还有些夸夸其谈。人们以各种语言用词表达喜怒哀乐，但无法形成持续的成规模的意见表达。
　　
　　或许正是因为这个原因，人们对房产新政的焦虑一直无法释怀，一次次失败又一次次鼓起希望，明日将发生什么，跟他们息息相关，但却完全不能预知。或许正是因为民众现实中表达的缺席，中央政府的政策目标才可以笼统，各方都可以做出对自己有利的解读；各方的博弈因为民众的缺席，变得更加复杂无比，变得更加肆无忌惮，寻求一方的利益最大化。从根子上说，房产新政就是这样一次次变成了豪门盛宴，变成一道道测试底层民众忍耐力的试题。