运作商业地产，优化城市功能

2010临沂商业地产高峰论坛隆重举行

8月7日下午三点，由临沂市工商联主办,家在临沂网承的2010临沂商业地产高峰论坛在鲁班沂州宾馆隆重举行。临沂交通音乐台、齐鲁晚报、临沂广播电视报、兰山电视台等各大媒体同时报道,家在临沂网www.lyfff.com同步进行网络直播。

参加此次会议的有临沂市工商联领导、山东大学教授董建平先生、颐高上海街、城邦中央广场、万阅城、银座中心等近40个商业地产项目开放商、商业地产投资者、地产界研究学者专家、各大媒体记者，总计上百人。此次论坛目的在于搭建平台，强强联合，从而实现地产优化，结构增强，引航临沂新地标。会议由家在临沂网总经理田雪鹏先生主持,论坛围绕“运作商业地产优化城市功能”这一主题，展开热烈讨论，共同探讨新政以来商业地产的发展状态及其发展前景。整个论坛持续了近4个小时。

目前，不少人认为，一线城市资源相对有限，市场竞争激烈，运作成本及绝对风险较大，二线城市投资趋势也日趋饱和，三线城市正成为商业地产的发展热土。论坛上各位专家、嘉宾对商业地产的发展也各抒己见。

山大董建平教授认为先住宅后商业是城市化和房地产发展的规律。他结合临沂的发展现状指出，临沂是北方最大的商品集散地，临沂商品批发市场的火热符合本地的实际情况。随着临沂城市经济的发展，商业地产的飘红是必然的，因此投资商业地产是明智之举。

临沂市贸促会有关领导叶涛先生在发言中说,商业地产和住宅是捆在一起的，商业地产未来的发展是和城市化进程密切联系的。目前临沂的城市化进程是45%，随着城市化的进一步发展，临沂的商业地产将会有更广阔的发展空间。城市化推动商业地产发展主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。但是，根据临沂的市场调查结果，5年后,临沂商业地产面积将达到150万平米,年营业额超过100亿，这将使商业地产面临市场饱和和招商难的问题。就此，他表达了自己的观点——商业地产未来发展的关键在于招商和营销的思路创新及资源整合。城市商业地产无疑代表城市的生产力发展水平，临沂要突破以人民广场为核心的商圈模式,争取商业地产遍地开花，商业地产呈现核心带动多点式分布发展才是长久之策。

在论坛互动环节，专家和在座的各位房地产开发商和投资者进行了热烈的互动讨论，达成许多一致的观点。

观点一：临沂商业地产迎来发展的春天

对于为何人们开始把投资目光转向商业地产？专家和在座的嘉宾达成共识。

首先，认为当下商业地产的兴起与4月份国家出台的一系列调控政策有着密切的关系。论坛一致认为商业地产并未受到新政的影响，商业地产市场前景广阔。一方面，与住宅市场相比，投资商业项目，能获得稳定的租金回报。国家政策并未限制商业地产发展，住宅政策紧缩，反而对商务、商业项目起到明显促进作用；另一方面，目前金融机构对于商业项目提供的信贷政策不变，没有增加投资者的投资成本。

其次，大家都认为商业地产会获得大环境上的支持。商业升级所带来的城市面貌改善、由此产生的商圈效应对地方经济发展的促进，都使得商业地产备受地方政府青睐。在商业地产开发和招商上，地方政府无一例外都会在硬环境、软环境上给予政策倾斜和优惠。

观点二：投资擦亮眼 商业运营是关键

商业地产投资的类型复杂多样，投资要擦亮眼睛。商业地产投资的类型主要有以下几种：

1、专业批发市场

    专业批发市场租金收益水平较高，但由于专业水平强，需要专业的运营管理及较大客流量支撑，投资风险相对较大。

    2、购物中心

    随着大型购物中心的迅速兴起，购物中心的产权商铺也进入中小投资者的视野。购物中心建成后，后期的运营管理将决定购物中心的赢利水平和持续发展。同时对保证良好经营环境的统一经营管理要求很高，实质上产权的出售不利于后期经营。

    3、商业街商铺

    商业街商铺，由于可以出租、自营、自主DIY较强，风险可控，是当前中小投资者的投资主流。但是，没有经营专业的管理与业态规划与定位，可能出现业态单一、管理乱，不能形成集聚力，使后续的盈利能力充满不可预见性。

    4、社区商业

    社区商业目前并未被广大中小投资者熟知，其将成为潜力最大的商铺类型之一。但由于客户群较为固定，人流有限，投资回报情况不好预计。

    作为商业地产，只有运营成功才能体现租金的升值，所以每种投资产品都有其优弱势，关键在于如何结合自己的实际情况判断投资，和规避商业地产投资风险。

商业地产项目在三线城市遍地开花，但并不是每个项目都能笑到最后。因为从目前地级市的经济现状来看，都普遍存在超前开发的迹象。

三线城市的商业地产的发展必须很好的借鉴其它一线城市以及省会城市过去十年时间的经验教训。同时，还要明确一点，即商业地产开发是非常专业的事，项目选址、规划设计、灯光工程、软装工程、项目定位、营销推广、招商、后期运营等等对商业地产项目的成功与否都至关重要。总体而言，作为三线城市的临沂，招商走大众化路线会比较保险。

不同于一二线城市动辄好几个商业中心，作为三线城市的商业中心通常只有一个，而且排他性较强。传统商圈升级和创造新商圈的价值截然不同。前者具备先天的优势因素，只要项目地段好、建筑形态、物业条件完善等等，成功几率就会比较高；而后者由于是新兴商圈，就要考虑政府规划、体量规模、主力店的号召力及后期经营管理等因素。对于开发商来说，前期的商业定位及策划都直接预示者后期经营管理的难易程度，所以不能简单的理解为招商就是一切。

观点三：车位已成为商业地产发展的关键点之一

停车位对大型的商业地产特别是购物中心有致命的影响。但是，就目前的现状来看，大部分开发商只顾建房，只顾增加容积率却少有与之相配套的现代化停车方案，商业地产开发在建筑中大多采取较原始的自走式的停车库设计。停车位建设虽然会增加商业地产的成本，但是却是未来决定商业地产成功与否的因素。车位不足的问题已成为商业地产发展中的硬伤。
    国外的经验基本上一万平米有五百的停车位是一个很标准的配制。从长期来看国内私家车的发展速度会相当快，所以大型购物中心在停车方面解决的好才首先决定主力商家会不会进来。
    作为江北最大的商品集散地，临沂目前车辆已达180万辆，家庭有车化成为今后发展趋势。车位问题在商业地产中尤为突出，无论是通达路、解放路或沂蒙路，停车都很困难，建设高档商业地产，完善配套服务，“车位”也已成为关键点之一。大家也坦言，车位具有维持人气和吸引人气的作用，是商家的底牌和他们的信心保障。董教授则指出，在中国，一万平方米的商业地产以500-1000个车位为宜。车位成为人们日益关注的焦点。未来的房地产市场，停车位将成为衡量产品升级的指标。停车位是地产规划的重要组成部分,无论是住宅还是商业地产，停车位如果没有规划建设好,都可能影响其销售和物业管理。

观点四：临沂写字楼市场广阔

面对不少人，对于临沂写字楼市场是否饱和的疑问。家在临沂网总经理田雪鹏发表了自己的观点，引起了大家的共鸣。他认为，企业都在更新换代，临沂写字楼市场不仅不会饱和，相反写字楼需求将会越来越大。一方面，随着临沂经济的快速发展，城市建设的步伐也在加快，越来越多的企业开始讲究环境、包装和企业形象，要发展却又没有足够资金的中小企业会首选租金较低的中端写字楼。另一方面，随着临沂经济的发展，将会有更多大集团大公司进驻临沂，甚至吸引跨国公司的到来，这也会给临沂的高端写字楼市场带来新的发展契机。

    投资什么样的写字楼升值潜力更大？大家经过讨论一致认为，随着临沂城市经济的发展和城市地位的提升，写字楼的硬件配套设施在不断提升，功能上也朝着智能化不断迈进。人们在选择写字楼的时候，不仅要首选地段，还要查看这些写字楼的内部硬件、软件设施，以及运营商，物管公司。相比较而言，高端写字楼，投资回报率高，客户群最多，同样质数的产品也最少，因此不担心空置时间太长，而且还可以享受升值的潜力，虽然投入大，但是回报稳定。而且随着企业对办公环境的要求越来越高，高端写字楼将成为发展趋势。

    论坛最后，大家脸上都洋溢着满足的喜悦。此次论坛硕果累累，通过此次论坛使大家认识到：商业地产的发展和一个城市的经济发展水平是密不可分的、相互促进的。新政使商业地产迎来了新的发展契机，但是机遇和挑战并存，商业地产投资应擦亮眼，商业运营是成败的关键。临沂商业地产将会为临沂经济的发展开创一片新的艳阳天！

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    2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”。

转型  开发商“圈地”商业地产

　　业内流传着一句名言，“上一个10年是住宅市场的蜜月期，而下一个10年则是商业地产的蜜月期。”其实，早在新政出台之前，国内部分主流开发商已将发展战略锁定于商业领域。

　　资料显示，自去年年底以来，为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。

　　2009年年底，万科高调宣布新战略：万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。这被视作万科转型的标志。

　　近日，保利方面表示，保利将全力冲刺商业地产领域，“未来的3-5年间，将持有型商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”

　　福州本土的中庚集团也将战略布局扩展到了商业地产领域。除了东街口的写字楼项目中庚青年广场，2009年竞得的海峡国际会展中心东北侧地块的启动，也将开启中庚集团在商业金融领域的新版图。

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　　业内人士坦言，当“人口红利”的正面效应逐步弱化之时，以住宅为主业的房地产开发公司必然面临转型，持有型物业的开发及运营更有利于企业的可持续发展。

变革  探索商业地产新模式

　　业内人士指出大多数开发商通过销售来实现一次性收益，这样做难以得到更大利润，更难以得到持续经营带来的租金收入，难以享受资产价格升值和土地升值的双重利润，以及难以取得商业品牌所带来的溢价。

　　如何在商业地产获取更大的利润？必须摆脱过去“先卖了再说”的想法，商业地产模式的变革将带来新的掘金契机。

　　去年7月，福州金融街万达广场进驻福州，开盘一次火爆一次，其独有的商业管理运营模式也引发了业界的关注和热议。开发商在寻求“商业突围”的同时，也在更进一步地探索商业地产的新模式。

　　“只要有好的环境和良好的运营模式，商铺的利润率要远高于住宅。”某地产经理坦言，“好的运营模式包括开发商有统一定位的招商，还有自由良好的商业资源。”

　　这些其实都只是初步的探索，品牌开发商纷纷“圈地”商业地产。业内人士认为，面对激烈的竞争，开发商必将更加关注自身商业地产项目的运营和管理，从而促使商业地产迎来更大的发展。