9.1号起楼市大张旗鼓准备迎接传统营销旺季：“金九银十”。8月份来自北京、上海、深圳等一线城市量价齐升的成交数据，使得今年“金九银十”的到来显得底气颇足，不少企业甚至准备趁势推动价格上涨，以在这个黄金旺季大捞一把。

但遭遇了史上最严厉的房产调控后，房价所降甚微，楼市真的就此进入回暖反弹？

也有部分开发商和业内人士纷纷提醒市场切勿过于乐观，如果楼市真的从此量价齐升，二次调控的“核武器”将相距不远。

孰对孰错？让我们拭目以待。

　

　-市场观察

　

　8月成交量纷纷上涨

北京中原根据房地产交易管理网统计数据统计，2010年8月，北京新建住宅期房网签总成交量达到了9211套，其中住宅为5565套，环比7月上涨了12.4%。而除去经限外的期房住宅总成交为4488套，上涨了11.2%，合计期房及现房的住宅除经限合计成交为5511套。环比7月上涨了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下调幅度达到了58.7%。

成交量上涨不仅出现在北京，还有其他各大城市。

据中原地产统计，8月最后一周，监控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8个城市环比均有不同程度增加，增幅最大的杭州达75%，最小的深、汉2市为3%。从整个8月新房成交情况看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达8成；天津、上海两市增幅最小，约在2~3成。

 

推盘力度逐步加大

伴随成交量上涨的，还有各企业推盘的力度。

8月的最后一个周末，不少项目已经开始厉兵秣马，抢占先机了。

8月28日，中粮万科长阳半岛第二次开盘，推出377套房源，一日售罄。

同日，大兴区纯新盘项目金地仰山开盘，一举推出724套房源，14000元/平方米的起价不仅刷新了区域新盘低价，而且迎来了1045人争抢。

当日，南四环的蓝光云鼎也推出300套房源，平层和LOFT产品均有。

据记者统计，仅这个周末，就有5个项目开盘，总供应套数达2874套。开盘之密集，供应量之大，今年以来少有，但供应战刚刚开始，真正的供应量还在9月。

据专业机构统计，预计在9月开盘的项目达到了46个。新政之后的5、6、7、8四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，与之相比，9月份有非常明显的上涨。而这46个预计开盘的项目中，纯新盘就达到了21个，可能创下2009年来的新高。

 

金九银十底气不足

交易量回暖，开发商大举推盘，部分项目减少优惠蓄谋调价……种种迹象表明，市场已经充分做好了准备迎接沉甸甸的“金九银十”，但仔细分析数据背后的现实，却并不那么乐观。

北京中原三级市场研究总监张大伟认为，最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量的反弹，尤其是中低价房入市带来的成交。他认为，即便是金九银十，部分商品房项目的低价促销，也是楼市成交量的主要组成部分，但是，“在市场没有达到新政前2/3时很难说市场形成明显的回暖”。

除了成交结构，存量房和成交数据的变化也颇为不乐观。

根据搜房网数据监控中心数据显示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套数为66984套，现房可售套数为32027套，共计99011套，创年内新高。

北京中原对新政后北京商品房成交情况作了分析，发现新政后北京商品住宅期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套，而截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%，而从销售面积来看，82个项目合计供应面积为3239847平方米，4个半月签约面积仅为1259825平方米，积压面积高达198万平米，积压率达到了61.1%。按照已经成交的均价计算，82个项目总值为707.8亿元，而开发商在这4个半月的时间内，仅销售了221.62亿元，而库存价值高达486.2亿元。也就是说平均每个项目积压价值高达5.93亿元，而部分多次取得预售证的项目积压总值更加严重。

张大伟指出，“从实际项目数据可以看出，开发商销售业绩惨淡，楼市从量跌到价跌的趋势已经明显，最近市场的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　

　新建商品住宅存量逼近10万

新建商品住宅存量继8月第三周保持了稳定的上升后，第四周已经突破9.9万，预计9月可突破10万的大关。8月第四周周末连续两天维持在超过9.9万的高位，这是新建商品住宅存量2010年首次接近10万的纪录。

新建商品住宅存量由预售商品住宅存量和现售商品住宅存量两部分构成，其中现售住宅存量较为稳定，2010年一直在3.1万左右，而随着预售商品住宅的不断入市，预售住宅存量不断增长，目前已经达到6.7万的库存量。

“链家地产”市场研究部认为，新建商品住宅存量反映了市场的供需状况，适当的存量才能保证市场的良性运作，新建商品住宅存量增大，一定程度上给开发商施加了压力，新项目只有以一个具有竞争力的价格开盘才能带来楼盘的热销。

　

　新开楼盘预售价格涨跌有别

在预售项目方面，8月第四周共有5个项目获得行政许可，明显高于前周的项目总量(前一周2个)，而总供给套数2791套，远高于前一周255套的供给。其中“半岛家园”是近一个月以来的第二次推盘，从第四周新推项目的价格来看，涨跌有别。

“链家地产”市场研究部分析师张月分析，第一，部分项目即使价格见涨，依然热销。例如“半岛家园”8月二期同7月份一期相比，二期楼盘的拟售均价平均上升了712元/平米，近2天就签约71套，据媒体报道，实际目前二期项目算上认购及预订已经售罄，销售火爆可见一斑。第二，部分项目依然采取了相比同区域较低的价格开盘，例如，“领秀慧谷”位于回龙观，拟售均价15223元/平米，与今年5月开盘的同区域“智慧小区”20144元/平米的价格相比，降低了24%，但是低价入市并没有带动销量的上升。

　张月认为，从上述案例可以看出， 8月第四周开发商对于新项目的定价有涨有跌，这说明开发商在试探市场，一部分开发商对于价格有一个较高的预期，在9月旺季到来时，趁机涨价，而另外一部分开发商则希望通过适当的降价刺激销量的上升，价格的上升和下跌都是开发商对于当前市场的一种判断，无论哪种判断都是对9月有一个较高的预期，而这也有可能促使9月成交有一个明显的增长。

　

　售楼处来访者明显增多

周一上午，记者来到位于东四环四方桥附近的华侨城，与周末相比，售楼中心略显冷清，其销售人员笑称，“好在您周一过来的，周末来看样板间需要提前预约的，我也不可能给您介绍这么详细”。记者在样板间看到两三对夫妻也在看房。据介绍，华侨城将于9月中旬开盘，9月1日至9日办理VIP卡，可享受9.6折优惠和选房条件。销售人员告诉记者，项目确实受到政策调控的影响，买房投资的比例下降，但其他需求的客户还很多，这一点从看房量上就能看出来。

而同样感觉到市场在回暖的是即将入市的绿城北京诚园，该项目于8月29日开始排号，排号者要交50万——100万的诚意金，9月开盘的均价为52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。销售人员称，暂不说成交量，至少看房量和新政刚出台时相比截然不同，观望的情绪明显少了很多。

记者在调查中发现，很多老项目后期楼盘的开盘价格和之前的开盘价格相比没有太大区别，比如房山的恒盛波尔多小镇6月30日开盘均价为8500元/平方米，而9月开盘的一期均价为9000元/平方米，参加团购可直降7万，以此计算，两次开盘的均价基本相同。据销售人员介绍，看房的人很多，看样板间需要提前通知进行预约。

　

　二手房客户纷纷出手

“价格上并没有出现大涨或大落现象。只有个别区域的房价略有小降，那也只是将市场火爆时的价格泡沫挤出而已。像我们通州区域就是如此。成交量确实较前两个月明显多了不少，看的人也挺多的，只是前一段时间光看不成交，但现在客户看不到价格降太多也看不清后市，所以就想着出手了，现在政策打击得这么厉害，过几个月价格肯定要下来的，不如现在成交图个踏实。”荧灿地产通州区域刘经理向记者表示。

荧灿地产华腾园区域尹经理表示：“最近我们这边儿确实签单量提升不少，比起前几个月的冷清，需求明显。我这里就有一个客户，之前2009年底就准备购房结婚用，没想到一拖就到8月中旬。本想着房价能落一落时再出手，可是价格方面到现在也没太大变化，想想还是现在买了吧，只好找家里人‘赞助’来完成。”

据荧灿地产数据显示，8月以来二手房市场呈现量增价稳的局势，供应量的增长使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有更进一步的上涨，但是上涨的幅度不会太大。荧灿地产总经理顾辰天认为，市场并没有走出调整期。价格则依然维持下跌，中低价商品房的成交比例上涨，会使得价格下调的趋势依然明显。

 

价格回落派

　

　反弹只是美好愿望

SOHO中国董事长 潘石屹

“金九银十”以实现绝地大反弹这只是开发商美好愿望。前5年的调控政策更像是喊口号，说要处理闲置土地，加大保障房建设，后续细则没跟上，但这次不一样，有实施细则，具备操作性。从4月出台的国十条以及后续出台一系列调控政策压力下，房屋供应量将继续增加、开发商资金链也会进一步收紧，预计今年下半年房地产市场量价齐跌，房价将回落至2009年初的水平。

 

供应大增 价格战一触即发

亚豪机构副总 高姗

调控以来，楼市成交骤降，商品房销量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斩令开发商应对无措，不敢贸然推出新盘，这使得新政出台以来的四个月每月仅有20个左右项目开盘，楼市供需深度观望。

但是，亚豪机构副总经理高姗预计，紧缩政策引发楼市供需双降的僵持局面有望在“金九银十”被打破。统计显示，目前明确表示将在“金九银十”推盘的项目量已达到40余个，其中过半为首次开盘的纯新盘，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。对此，高姗分析，购房人暂时搁置购房意愿主要是受到针对多套购房、异地购房的政策限制所致，由于城市吸引力带来的人口红利，使得北京的购房需求仍然保持刚性特点，同时愈加明朗的通货膨胀，资产价格上涨预期也带动了一部分寻求保值避险资金回归楼市。

然而，从目前来看，热销项目毕竟是少数，能否吸引更多的购房需求进场消费成为开发商面临的首要问题，因此9、10月份这一传统的销售旺季就成为开发商力争的关键节点。

从目前明确计划“金九银十”推盘的项目来看，首次开盘的纯新盘数量占比过半。高姗分析，相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘在定价上不用考虑前期业主质疑和楼盘形象折损风险，因此弱市格局下纯新盘定价往往偏低，这也是吸引购房人的重要因素。在纯新盘的低开压力下，老项目面临的销售压力更加严峻，如果通过增加产品附加值等方式变相降价无法获得购房者认同，那么直接降价将成为必然选择。可见，在新盘的低开标杆作用下，伴随着供应量的集中推出，“金九银十”房地产市场有可能出现价格拐点，楼盘降价由点及面，由远郊区传导至城市外沿，最终形成整体市场的价格回落。

今年的“金九银十”，楼市价格战一触即发。

　

　旺销回暖派

　

　供需两旺

明天地产业务发展中心总监 贾玉鹏

九十月份的供应量急剧增加，尤其是很多新盘都将低价入市。一些热点区域如大兴的黄村和房山的长阳会保持持续的热度，这些地区产品多、地段好，再加上交通的拉动作用，会保持不错的发展速度。四环以内的价格基本保持不变。相比较而言，通州区涨得快跌得也快，消费者在该地区的投资兴趣需要一段时间的培养。

实际上从8月份开始，一些刚性需求已经在释放，80%的购房者都是刚需，金九银十会迎来供需两旺的态势。这是政府也希望看到的结局，一方面价格下来了，另一方面成交量也上去了。目前的市场中消费者和开发商都很理性，开发商意识到要盈利需要让价，而消费者也不会要求一味降价，稍微降低达到他的底线，消费者就买账，市场逐步平稳。

　

金九银十肯定会来

中经联盟秘书长 陈云峰

随着调控政策逐渐明朗，购房者觉得房价也不会太大变化，观望的人就少了。最近一段时间，托人买房的购房者明显增多，出现不走关系很难买到房子的局面，托人买房的人多是刚需，比如一些等着有房子结婚的。很多开发商推迟开盘压抑了一大批刚性需求，九十月份的集中推盘必然会使这些刚需释放出来，从而带动楼市。我是一线的人，离市场很近，能明显感觉到8月底以来楼市出现反弹，我认为现在是出手的好机会。

虽然九十月份是开发商集中推盘的时间，但是各个项目之间由于定位、位置、价格等的不同竞争较少，开发商面临的不是怎样分房产市场蛋糕的问题，而是共同在金九银十的过程中将房产市场的蛋糕做大。从市场的反应来看，我相信金九银十肯定会到来，楼市也肯定会火。

　

　量涨价平派

　

　价平量涨

阳光100常务副总裁 范小冲

秋天是收获的季节，今年也不例外。一方面，受房产调控政策影响，几个月来，购房者一直持币待购，积蓄了相当多的购买力，另一方面，九十月份供应量也会大幅上升，接近年底，上市公司为了取得好点的业绩和股权激励，完成销售任务的压力会更加明显，加大推盘力度。在这两个因素的作用下，交易量必然会上涨。但这并不意味着房价就能随之上涨，现在的市场形势不支持房价上涨。因此，今年的九十月可能会出现“价平量涨”的局面。

　

　量会涨 价难涨

北京中原地产三级市场部总监 张大伟

虽然最近市场出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量上的反弹，这些数据的调整更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调，而仓促入市。现在还很难说市场形成明显的回暖。而价格不论是商品房还是二手房依然处于高位，特别是商品房部分项目的低价热销，在金九银十可能成为趋势，这也会影响周围二手房，所以这两月的市场在政策没有放松甚至可能收紧的情况下，价格很难上涨。

相比6-7月份的地量，商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有上涨，这主要是因为供应量上涨的原因，但是上涨的幅度不会过大。市场还远未走出调整期。

目前二手房市场出现了明显的价格下调停滞的现象，甚至部分房源价格反而逆势上涨，主要原因有两点：首先4个多月的楼市宏观调控，价格下调的幅度并不大，部分购房者受到往年市场调控的影响，认为抄底时机已到，盲目入市。其次最近一些房主及中介公司炒作学区房、轨道交通将开通等利好，坚挺价格。但是实际中，本次调控依然在持续，后期甚至会有更严厉政策出台的可能。

 

金九银十不及往年

华高莱斯国际地产顾问副总 公衍奎

房产企业的一般规律是年初施工，年底的时候卖房，并且这个季节的天气很适宜，人们的消费心理会活跃，因此，从季节的因素来看，金九银十还是会出现的。金九银十首先体现在供应量上，很多开发商都会在九十月份推盘，其次是需求方面，新政以来压抑了很多需求需要释放出来。但是，受政策调控的影响，今年的销售情况很可能不及往年。