楼市回暖，长期趋势还是短期反弹？

　　8月中下旬，一线城市楼市成交量明显回暖。业内人士认为，成交回暖的主要原因是经过近4个月的成交低迷，部分地区部分项目价格开始明显下降，带动了部分需求回暖。

　　但是，这到底是长期的趋势，抑或短期内的反弹？

　　北京：一边成交量回升 一边新项目积压

　　进入8月份以来，商品房成交量接连上涨。北京房地产交易管理网统计显示，8月份北京新建住宅期房网签总成交量9211套，其中住宅5565套，环比上涨12.7%。商品住宅成交均价21008元/平方米，环比上涨10.6%，创调控以来最大涨幅，也是楼市新政后均价首度回到2万元以上。8月30日至9月5日，期房成交1858套，周环比涨幅达到16.7%。

　　北京商品房成交量上涨的同时，超过九成的楼盘成交价低于预售价。记者发现，楼市新政后北京新开盘的约80个项目中，95%的楼盘都处于成交均价低于预售均价的状况。位于东北四环外望京区域的楼盘开盘均价约30000元/平方米，所有户型均可享九折优惠。据介绍，除团购外，以特价房、几重好礼、尊享卡优惠等名义给出的暗降，在新政后也日益风行。

　　二手房价格回升势头也较明显。随着“认房又认贷”等政策全面落实，许多购买力较弱的购房人不得不通过“卖旧买新”实现居住升级，掀起了“连环单”交易小高峰。据链家地产市场研究部统计数据分析，8月二手房“连环单”数量较上月增加约47%，同时，新买住房面积大于先前出卖房产面积的比例超过七成，即改善型再置业成为主导。

　　新项目积压的情况十分明显。据北京中原地产对房地产交易管理网的数据统计：以4月中旬为界，新政后4个半月时间内北京期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套，而截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%。

　　北京的存量房在不断上升。9月1日突破了10万套大关。链家地产市场研究部认为，尽管是“金九银十”的传统旺季，但如果新项目没有价格优势，依然不排除爆冷的现象。

　　业内人士表示，楼市新政实施数月，市场低迷，积压了大量供应量和购买力。如果市场走热肯定有所释放。当前正值“金九银十”交易旺季，成交量继续上涨的话，二手房业主及开发商有可能提价。另有专家表示，当前市场正处于宏观调控关键期，假如政策被消化，很可能会出台更有力的措施。因此9月楼市是下调与反弹的压力并存。市场是否真正回暖还有待观察。

　　中国房地产某机构负责人表示，今年的“金九银十”相对于去年只能算是“镀金、镀银”，交易量会有所回升，但不能认为楼市已进入上升通道。

　　上海：降价推动成交量放大

　　中国房产信息集团数据显示，9月第一周上海新建商品住宅成交量出现“井喷”，达到23.9万平方米，环比大幅上升40.3%，创下了新政20周以来的最高水平。与此同时，上周商品住宅成交均价也回升了2.6%，达到21350元/平方米。

　　“其实，上海从6月份起，成交量就有所回升。”中房信高级分析师付琦表示，回升的最主要原因是楼盘降价。由于房产新政，上海楼市的成交量明显下跌。部分开发商审时度势，开始降价销售。

　　开发商的降价手段通常有3种，一是“买房送面积”，比如送阳台；二是新开盘低价入市。这最普遍；而第三种办法——在售楼盘直接降价，则比较少见。

　　降价楼盘的出现，推动了上海商品住宅的成交量。到了8月份，由于商品住宅新增供应量大幅上升，达78.8万平方米，相应的，可选择的降价楼盘也有所增加，因此成交量达70.1万平方米，与7月43.4万平方米的成交量相比，环比上升超过了60%。不过，在前周42.8万平方米的高推盘量之后，上周的供应量回落到18.96万平方米，量缩了55.7%。有业内人士认为，预期受到供应量回调的影响，持续4周的成交大幅回升趋势也将高位盘整。

　　至于成交价的上涨，付琦表示“主要是成交结构所致”。前期，上海新推楼盘基本以中低价位为多，因此成交均价相对较低。8月，有两个高档楼盘推出，一个为大户型豪宅，一个是独栋别墅。这导致上周成交均价有所攀升。

　　付琦表示，除去结构因素，从总体上看，上海目前并未出现明显的房价反弹现象，反而是楼盘降价的趋势仍有所继续。有数据表明，6月份是部分远郊新盘出现价格回调，随着更加靠近市区楼盘的集中上市，降价趋势可能向市区蔓延。

　　广州深圳：是否进入上升通道众说纷纭

　　刚刚过去的周末，广州市不少大盘或开盘销售， 或开放样板间。记者来到离广州市中心约40公里的增城山水城，发现前来看房的人流已经明显复苏。

　　从萝岗区过来的王先生表示，2008年下半年，这里的楼价才3000多元一平方米，两年不到，涨了一倍，这让他实在受不了。但也有看楼的人表示，等了很长时间，也未见楼价有明显下降，现在儿子婚期都要到了，再不买房恐怕价格又会上涨。

　　根据对阳光家缘数据监测，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下“417”新政实施以来的新高。而成交均价也回升6.39%。与此相应的是，开发商加大了推盘力度。合富辉煌集团市场研究部发布最新报告显示，2010年“十一”黄金周前后，广州十区新房供应大增，接近2.7万套，大部分区域的新房均有明显增长，其中以番禺区新房增长最为明显，仅番禺亚运城附近就有8000套新房入市。

　　与此同时，广州二手房价格也出现上涨趋势，满堂红地产发布的研究数据，8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州楼市出现回暖迹象，这种回暖不是暂时的，而经过了4个月的沉寂以后，大量的购房者在看到房价没有再低的情况下就要出手了。广州寒桐咨询公司总经理韩世同表示，目前房地产成交回暖和房价有所回升是毋庸置疑的事实，但同样的现象可以有不同的解读，不能认为楼市已进入上升通道。目前广州楼市量升是因为在几个月的销售淡季后，到了传统的销售旺季；价升是因为市中心楼盘、中高档楼盘销售比例增大，而同一质素的楼盘价格表现还是平稳。

　　来自深圳市规划国土委的数据显示，进入8月以来，深圳楼市成交量明显放大。8月1日—8月29日，深圳市新房成交量为2694套，成交面积为23.61万平方米，环比增长的幅度均超过六成。中原监测数据显示，深圳市8月份二手房成交量将突破1万套，环比增长近两成。成交均价也开始出现上涨，8月1日—8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

　　对于8月深圳楼市量价齐升，市场呈现出回暖迹象的说法，深圳地产资深人士柯文表示，这是因为政策进入一个消化期，目前的开发商其实也不太明确这个市场走向，和置业者一样处于观望中，但开发商持续地观望让置业者开始心慌，于是在开发商资金没有出现压力之前，有购房者重新回到市场。至于这种“回暖”会不会持续，是真回暖还是假象，还需继续观察。