开发商商讨营销对策 中介称3月成交量有望回暖

　　在连续三次加息及取消利率优惠后，购房者买房的决策压力更大了。

　　楼市多重调控重手之下，国内商品房销售情况在2月迎来大幅下滑。

　　国家统计局11日公布的数据显示，1-2月份，全国商品房销售面积为8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4个百分点。

　　摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月内地八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）的房屋销售量较今年1月下降45％。

　　对此，中国某研究院副院长陈晟分析称，1月份，主要是受到有关调控政策出台预期的刺激，成交大幅上涨，而进入2月份，受到“国八条”等政策影响，成交量和成交额出现下挫。

　　购房者决策压力加大

　　据统计，2月份有77%的城市商品房成交量环比（比上月）下降，最高降幅76%，另23%城市出现增长，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。

　　另外，央行自去年四季度以来连续三次加息，也给购房者的决策带来压力。春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次及取消优惠利率后，以20年期100万元等额本息还款的房贷为例，现在贷款比5个月前贷款月供要多出八九百元。

　　和住宅成交受挫不同的是，商业办公楼增幅明显。国家统计局公布的数据显示，1-2月份，全国商品住宅销售面积增长13.2％，办公楼增长26.4％，商业营业用房增长8.7％。商品房销售额5242亿元，同比增长27.4％。其中，住宅销售额增长26.2％，办公楼和商业营业用房分别增长46.3％和22.1％。

　　对此，分析师薛建雄表示，住宅受到调控后，近期办公楼和商铺的成交呈现上升的趋势，从长远来看，住宅类产品再要实现以往的物业升值已经很难，未来商业地产的投资价值被不少投资者看好。

　　“3月房价可能环比下降”

　　在调控影响下，2月上海的成交呈现较大的下滑。

　　数据显示，上海一手商品住宅的2月份成交量为17.2万平方米，而去年12月的高峰期成交量为140万平方米；成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位，回落到2月的2.0946万元/平方米，跌幅达16.5%。据中原地产统计，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78万平方米，环比分别下跌81.15％、82.80％。

　　汉宇地产数据显示，2月上海全市二手房成交均价为14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，这是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

　　某机构执行总经理孙华良表示，限购令是导致成交量下滑的重要因素，自限购令以来，不少开发商都在商议营销对策，不排除进入3月开盘高峰期后，会出现一轮价格下滑。

　　分析师薛建雄预计，3月份，上海楼市会出现成交量回暖的现象，房屋销售价格会环比下降，但幅度也不会太大。

　　开发商资金趋紧

　　国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。在其他资金中，定金及预收款3154亿元，增长28.9%；个人按揭贷款1280亿元，下降11.3%。

　　对此，陈晟表示，自筹资金比例上调，说明开发商资金紧张。他同时指出，因为国家为平抑增长过快的房地产市场，采取了经济方面的宏观调控政策，银行对房地产的收缩程度高，导致信贷资金渠道受阻，外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。

　　薛建雄表示，2010年开发商投资规模扩大，扩张过快，今年受调控影响，成交突然下滑，加上信贷方面渠道受阻，开发商融资难度加大，实际上资金量已经十分紧张。

　　而某港资企业开发商也表示，此前还能靠海外市场融资，但是随着外管局对境外资金流入监管从严，目前开发商的融资渠道收窄，加上利率的上调，对于未来的资金情况，不得不做提前准备。

　　此外，1-2月份，全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%；房屋新开工面积19083万平方米，增长27.9%；房屋竣工面积6952万平方米，增长13.9%，其中，住宅竣工面积5366万平方米，增长12.1%。

　　对此，陈晟表示，如果在限购不放开的情况下，供应持续增长的话，将会因供求矛盾的扭转，让开发商感到更大的销售压力。