居民住宅如何不成“空中楼阁” 物权法实施细则应尽早出台

    一则关于土地使用期限到期后，物业将被无偿收回的传闻，让土地使用年限再度成为舆论关注焦点。27日，山东省法律人士表示，国家层面关于物权法的具体实施细则应尽早出台，实施细则更应侧重民生考虑，尽早消除坊间关于土地使用期限到期后，房子成为“空中楼阁”的担忧。

　　青岛已有小区土地使用期限即将到期

　　7月26日，有消息披露，深圳一栋20层的商住楼，被告知土地出让年限期满后，将被无偿收回。27日，深圳规划国土委立即回应，称说法“没有依据”。

　　土地使用期限已经或即将到期的情况在我省也有案例，2008年记者在青岛开发区采访时了解到，建成于上世纪90年代初的青岛开发区阿里山小区中，有不少居民购买的商品房，土地使用期限已经到期或即将到期。

　　当时接受采访的小区物业公司的张女士介绍，阿里山小区是青岛开发区较早一批对社会公开出售的商品房小区，小区一期建成于1992年前后，土地使用年限为20年，2008年前后到期集中在一期的12栋居民楼，涉及居民数百户，还有不少居民的商品房，土地使用期限到2011年年底。张女士当时对记者称，小区里的不少居民都是通过中介购买的二手房，而在办理过户的时候并没有办理土地证，不少居民并不知道他们买下的房子土地使用期限即将到期，也不知道土地使用期限到期后他们的房子该如何处理。

　　165号楼2单元的一户居民曾对记者出示了他们家的土地证，土地证标明，这户居民的房子土地出让截止日期为2011年12月30日。而采访时记者了解到，不光阿里山小区，青岛开发区的东小区也面临着土地期限即将到期的问题。

　　地上建筑物处理依旧没有明确说法

　　对于住宅土地使用年限为20年而非70年的问题，黄岛有关部门工作人员当时接受采访时作出的解释为，该小区开发时，国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定，黄岛在土地使用权出让上作出尝试，设定了20年的土地使用期限。

　　采访中，有消息称该小区土地使用年限到期后，业主如要续期需要提前一年申请，然后按照房产证上的土地面积来交钱，土地使用权的定价按照一年前的地价评估，大概是每平方米土地面积1000元，另外土地面积和房产面积也不一样，就阿里山小区来讲，大概是建筑面积的60%，一套100平方米的住房续期的话约需要6万元费用。

　　但黄岛国土部门有关工作人员却称，上述说法并不属实，就土地使用年限到期后，地上建筑物的处理应依据国家相关规定。

　　根据本报青岛记者站调查，到记者发稿之日，黄岛这批已经或即将到期的住宅楼，土地使用期限到期后，地上建筑物处理依旧没有明确说法。

　　“续期应免费或远低于当时市场价格”

　　对于这一问题，山东常春藤律师事务所资深律师宋洪昌称，2007年颁布的物权法中明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　但宋洪昌同时认为，这个人大通过的法律仅做出的是一个方向性的描述，缺乏细节支持，比如“谁来续期，续期有偿还是无偿，续期是备案制度还是审批制度”等等。而正是由于缺乏实施细则，宋洪昌认为坊间因此会产生一种法律预期不明确的担忧，深圳物业将被无偿收回也因此广受关注。而此外，今年年初上海一块建设土地在招、拍、挂时明确限制，70年土地使用到期后，地上建筑物将被无条件收回。宋洪昌认为，这种明显与上位法冲突的地方规定，其出台背景也是因为物权法之下的具体实施细则缺位。

　　据业内人士介绍，自1998年房改后，20余年间，货币购房、个人产权房屋已经成为普通居民解决住房问题的主要途径，而根据土地法，与普通购房市民密切相关的城市商品房用地，属国家所有，购房市民获得的是70年或50年的使用权。即便按照50年计算，1998年建成对外销售的商品房，土地使用权限尚有30余年，因此无论是深圳还是黄岛，地上建筑物因土地使用年限而面临去留问题，目前仅为个例。但业内人士称，20年后，此类问题将普遍爆发，而出于前瞻性考虑，物权法之下的实施法规也应尽快进入细节设计日程。

　　宋洪昌认为，作为物权法的配套，实施细则内容至少应包括房产所有人可以个人提出续期申请，续期应采用备案制而非审批制，续期应当免费或是远低于当时土地市场价格，同时辅以高额物业税、遗产税等手段来实行楼市调控。“如果续期费用过高，相当于一套房子花两次的钱，不仅仅抬高购房成本，也不利于社会公平，而且还有与民争利之嫌，”宋洪昌称，“政策设计应有民生倾向。”