利润率多为2%~3%

保障房开发时间和资金周期比普通商品房长，照理说应该有更高的利润率，但实际情况并非如此。据记者采访的情况，多数保障房项目利润率只有2%~3%。

对此，陈晟认为，保障房的开发规模可以降低开发商的边际开发成本，进而提高利润率。

记者调查也发现，通过全产业链的开发，也能让开发企业获利。如金隅股份(601992，SH)在建设过程中大量采用金隅系统内的建材产品，并且开发地块也大量使用金隅股份的闲置工业土地；多个保障房开发项目出现亏损的保利地产，尝试通过普通商品住宅和保障房的配建用地寻找盈利途径；富力则通过对保障房项目“瘦身增高”，增加相当规模的商业面积，确保项目盈利。

但上述开发模式，仅适用于有特殊资源的开发商。对于大多数房地产企业，尤其是民营企业来说，这些模式并不适用。

绿城建设管理公司总经理曹舟南说，绿城参与保障房建设，基本的收费标准为项目投资总额的3%，扣除绿城在项目操作过程中的管理费用外，几乎没有利润可言。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉也指出，保障房建设的盈利模式是目前开发商最头疼的问题。一方面，投资与回报不成正比，另一方面，保障房市场潜力小，地域格局明显，参与保障房建设并不能给企业带来长期的发展机遇。

房企求解利润率难题现三大样本

按照2%～3%的利润率水平，房企很难承受银行贷款的融资成本。为突破保障房的利润率瓶颈，一些参与保障房建设的房企开始寻找新的模式。

保利、富力：移植“公屋”及配建获利

由于遭遇过保障房项目亏损的尴尬，保利开始探索新的盈利模式。

此前《每日经济新闻》曾报道，今年4月28日，保利以7.885亿元的成交价摘得荔湾区高尔夫球场AF030448地块，该地块是广州第一块进行挂牌出让的“限地价、竞配建保障房”住宅用地。根据挂牌出让公告，上述地块“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”。

与西子湾项目不同的是，保利这次选择了参与“配建”。分析人士指出，虽然保障房所占的比例不大，但以“保障房”的名义可以以较低的价格竞得地块，同时也可以规避“双限”带来的风险。

除此之外，富力[简介 最新动态]位于广州金沙洲的保障房项目也可借鉴。

今年6月初，该项目宣告动工，此时距2006年年底富力拿地已经过去了4年多。据记者了解，该项目要等到2013年才能竣工入市。

该地块入市时是作为限价房用地，2009年，富力主动申请转为保障房用地，政府退还了5.05亿元的土地出让金。今年5月初计划开工之前，富力再次申请该项目“瘦身增高”，增加了相当规模的商业面积。

《每日经济新闻》记者了解到，该项目计划建设住宅建筑面积约34.12万平方米，其中廉租住房占九成，约30.71万平方米；经济适用房占一成，约3.41万平方米。此外，该项目还将建设约3万平方米的公建配套和商业服务设施。

虽然不用支付土地成本，但指望90%的廉租房来回款，显然遥遥无期，增加商业面积或许是富力有意为之。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，从富力对该保障房项目的调整来看，利用商业地产扩大盈利范围，是典型的香港公屋式运作模式，这将有力保障企业经营项目的盈利能力。

金隅、北京住总：全产业开发获利

富力金沙洲项目由于刚刚开工建设，其盈利情况如何、“公屋”模式能否顺利移植还不得而知，不过已有企业成功找到了其他盈利模式，如金隅股份正得得益于保障房建设，从而变“保”为“宝”。

在保障房建设领域，金隅模式的特点是全产业链协同整合，通过纵向一体化的业务布局，全面参与保障房建设的全过程，将每个环节的利润叠加起来，最终将利润率提升到合理水平。

金隅股份2010年年报显示，金隅股份产业涉及水泥、新型建筑材料、房地产开发和物业投资管理，这些业务皆可在地产开发中形成协同效应，这可在金隅北京楼盘七零九零项目上窥见一二。

根据金隅股份2010年年报介绍，“金隅七零九零[最新消息 价格 户型 点评]项目从建筑设计、水泥到铝木窗、加气块、外墙涂料和外墙外保温材料等，都大量采用了金隅系统内的建材产品。

北京政府为了解决保障房建设中的土地供应难题，鼓励企业使用旗下自有用地。记者调查发现，金隅股份的母公司金隅集团前身为原北京市建材工业局，中银国际研究报告显示，金隅集团旗下拥有至少1000多万平方米工业用地，其中800多万平方米位于北京市内，200万~300万平方米位于北京五环内。

中银国际房地产行业研究员田世欣指出，如果以平均容积率1.5为基准，金隅集团位于北京的800多万平方米工业用地可为金隅股份提供近1200万平方米的低价土地储备。报告同时指出，金隅股份通过将母公司旗下的存量工业用地转换为保障房建设用地，一方面符合北京政府的鼓励政策，另一方面可获得一级土地开发利润。

金隅股份相关财报显示，2009年金隅股份新获土地储备全部为自有工业用地转化；2010年又转换了燕山水泥厂和通州梨园砖厂村两个项目，合计建筑面积达54万平方米，占当年新获土地储备总量的36%。

为了增加利润，在保障房项目开发中，金隅股份还有意添加进商业或商品房项目。比如金隅股份在北京朝阳新城保障房项目建设中，保障房部分毛利率为32.8%，而配套的商业项目利润率达到69.2%。金隅股份旗下另一个保障房项目金隅通和园，保障房部分的销售价格为6500元/平方米左右，而同一地域开发的商业住宅项目金隅花石匠[最新消息 价格 户型 点评]，售价在16000元/平方米以上。

在今年4月公司业绩发布会上，金隅股份财务总监王洪军认为，金隅股份在保障房领域具有较大的产业链条协同优势，致使公司保障房开发收益率保持在20%以上，远高于同行。

由于找到了适合自己的盈利模式，金隅股份正不断加大保障房建设力度。金隅股份2010年年报显示，截至去年12月31日，金隅股份保障房项目储备面积为114.1万平方米，占公司土地储备总量的近20%。

和金隅股份情况相同的还有北京住总集团。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京住总董事长张贵林认为，公司在保障房建设方面也是采取全产业链参与模式，包括前期的设计、后期的开发投资、施工、物流以及物业管理等。通过全环节参与，每个环节挣2%~3%的利润，叠加起来，最终可以达到近10%的利润率。