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　　6月27日北京市东城区崇文门菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战；7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。北京、上海、广东、武汉、重庆、成都……“商业地产”开始成为各大城市房地产市场的热词。业内专家纷纷猜测，“商业地产的春天来了”？

　　火热背后 仍存隐忧

　　2011年以来，随着住宅限购政策不断发挥作用，许多以往只关注住宅的品牌开发商纷纷涉足商业地产，北京商业地产市场一时火热异常。

　　根据统计显示，2011年8月8日-14日，北京商用项目(写字楼、商铺)共成交25956.98平方米，环比前一周成交面积增加四成；成交总价近5亿元，成交均价升至19110.23元/平方米，涨幅达到13.87%。

　　业内人士认为，在一线城市的住宅购房资格和资金受到严格限制的情况下，开发商开始形成新的商业模式以实现利润。

    多重风险考验开发商

　　今年上半年，开发商对于包括北京在内的一二线城市商业地产的投资热情高涨。然而亚豪机构市场总监郭毅认为，目前具备商业地产成功开发经验的开发商其实并不多。

　　郭毅指出，商业地产并非简单的开发和出售，与住宅项目相比有着较长的资金回报周期，相应之下也有更大的风险。这就要求开发商对于整体的商业业态必须有理性的把控和清晰的定位，在项目前期就要考虑到未来将要面对的客群以及他们对于商业的需求，做出符合业态需求的规划设计。为了实现商业价值的最大化，保证有优质的商户资源进行定制性的开发，必须有针对性地招商，并保证有足够优秀的团队支持后期经营和管理。她认为，首创芭蕾雨奥特莱斯、龙湖“天街系列”都是不错的成功案例，但与之相比，更多的企业在开发商业地产时仅停留在战略层面，尚未拿出成功的运营成果。

　　投资商业地产对于开发商的资金实力同样是一个考验。除了拿地，运营管理等各个环节同样需要高成本的投入，倘若没有足够的资金长期经营、度过“养商期”，就很难谈及有稳定持续的回报。

　　新兴项目集中于新城

　　据了解，目前不少新兴的商业项目集中于重点新城的核心地区，如通州、大兴、房山等。目前，仅房山区就有包括首创置业、绿地集团、万科集团、中国铁建、首开集团等在内的大品牌房企相继入驻。而根据戴德梁行近期发布的市场报告，自2011年至2014年，北京地区预计将有大约136万平方米的购物中心入市，其中67%的购物中心将出现在核心商业区域之外。

　　郭毅指出，通州区由于开发较早，商业成熟度相对较高，入驻比例也相对较高。但是目前来看，通州区的商业地产经营较为薄弱，欠缺统一的规划，未能形成统一的商圈氛围，由于引进的业态相对低端也相对零散，仅能满足当地居民的基本生活需求。而大兴、房山等新城则借鉴了其他较早开发区域的经验，引进了涵盖高中低端在内的商业战略布局，能够满足不同生活档次居民的需求。

　　前景尚不明朗

　　开发商的资金流向往往是出于对房地产相关政策的判断，政府倘若加大商业地产推地力度，自然会引起开发商的兴趣。业内人士提醒，开发商要实现收益最大化，必须在综合衡量自身发展方向和资金状况的同时，充分考虑经济环境、市场环境，并对一两年后的政策方向做出一个大致的判断。

　　虽然目前商业地产仍在高歌猛进，但有保守人士认为，商业地产不可能脱离整个房地产市场行情，未受到政策的直接调控并不意味着它不会受到市场大环境的冲击。在房地产市场整体趋于平淡的形势下，尚不能断言今年便是商业地产蓬勃发展的一年。

　　晨报实习记者 束杰

　　冷市升温 前景乐观

　　随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实以及经济的进一步复苏，市场对商业地产需求正在逐步释放，“商业地产”正在成为房地产市场的热门词语。

　　商业地产升温

　　业内人士分析，近期商业地产出现升温的现象，是市场供求关系的体现。

　　第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司北京研究及顾问咨询部董事王琼表示，从目前北京的商业地产市场看，需求量大，而供应量少。下一轮商业地产集中供给将出现在2016~2017年，这将导致写字楼租金快速平稳地上涨。

　　高纬环球中国区董事、研究部总经理张平表示：“中国在全球经济市场上的地位日益提升，从北京作为中国的首都、上海即将成为全球金融中心的地位来判断，目前的甲级写字楼存量远远不够。”

　　资金流入商业地产领域

　　据张平分析，2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产领域，尤其是住宅被限购的一二线城市更加明显。相信随着中央政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。

　　“SOHO在上海接连收购5个商业地产项目便是一个例证。4000亿元的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，也推动了商业地产的进一步升温。以成都为例，2010年9月19日瑞安建业披露，中国平安保险已经以7.18亿元人民币收购了该公司持有的位于人民南路的中汇广场。”

　　第一太平戴维斯的报告也认为，对于买方而言，投资市场逐渐进入活跃期，国内政策对住宅地产的调控日益加剧，越来越多的投资者瞄准了商业地产。

　　投资客需谨慎

　　数据显示，目前北京住宅租售比已经超过1：500，商业地产的出租回报率则在1：300左右，较高的回报率使得价值投资型购房者开始倾向商业地产。

　　不过，在二三线城市，投资商业地产仍有较大的未知因素，关键在于市场是不是有足够需求来支撑。

　　专家认为，商业地产和住宅最大的区别是：商业地产更适合于机构投资者或者资金雄厚的个人投资者进行整售交易，之后单一业权、长期持有。商业地产历来投资收益偏低，投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在目前各大城市商业地产已出现空置的情况下，各类机构涌向商业地产也蕴藏着较大风险。

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　　市场平淡是暂时的

　　仲量联行第三季度《全球市场观察》报告显示，踏入第三季度，在全球经济寒流下，房地产投资者及企业租户日趋谨慎。

　　值得一提的是，中国市场目前是亚太地区最活跃的市场。二季度投资额达51亿美元，环比增长20%，同比增长超过一倍。

　　2011年1～6月累计投资额同比增长约26%。“上季度，我们曾推测紧缩措施是导致一季度投资活动放缓的诱因，然而至今看来情况只是暂时性”，仲量联行研究人员这样表示。

　　虽然欧美的债务危机影响到了全球房地产市场，但仲量联行对市场前景预期仍较为乐观。“除非发生重大经济挫折，我们仍然相信近期房地产市场表现平淡只是暂时性，相信到2011年末全球市场将重拾信心”。