“目前是房地产政策调控的关键时期,在确保整体调控措施不动摇的同时,还要有针对性抑制二、三线城市房价过快上涨,促进房价合理回归”。温家宝总理在最新的《求是》杂志发表文章,着重强调了房价调控力度不能放松。房价何去何从又一次成为大家关注的焦点。

　　在9月2日《每日经济新闻》与华泰联合证券举办的“2011年经济年中巡回论坛深圳站”上,新财富房地产最佳分析师华泰联合分析师鱼晋华表示,房价下半年会下跌,幅度预计在10%左右。

　　楼市供求关系发生改变

　　“从目前市场成交情况来看,史上最严厉的三项政策,限购、限贷、限价对楼市的影响非常大,尤其是对40多个限购城市的成交量影响尤甚。今年上半年,40多个限购城市成交金额占全国总成交金额的比重,由去年的56%下降到53%。”2009年,这一比例一度高达64%。

　　除了成交量下降外,鱼晋华认为房地产市场供求关系已经发生变化。“成交下滑,加上新推盘入市。我们发现,核心城市(核心城市以四个一线城市为代表)新盘批售比数据持续大于1。这一数据表明,市场已经变成了供大于求”。

　　房地产成交量减少,直接导致库存持续上升。在鱼晋华看来,楼市库存将超过2008年的高峰期。“今年二季度以来,核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现,目前库存量跟2008年12月的历史高位相比,仅仅相差20%。从推盘规律来看,我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升,甚至可能超过2008年的高位。”

　　“历史经验表明,库存和房价息息相关凡是库存的高位对应的都是房价的低点。其逻辑在于,高库存将加大开发商的资金压力,所以开发商往往在库存非常高的时候会采取降价的策略。”

　　房地产库存的高点对应的是房价低点,这一规律是否会重演呢？

　　房价可能会下跌10%

　　降价幅度也是外界关注的焦点。

　　“我们判断,目前仅仅在少数城市出现的开发商促销、抢客户的现象,会蔓延到其他城市。降价由部分开发商主动降价到更多的开发商被迫降价,降价范围也会逐步拓宽。我们认为,今年下半年房价可能会有10%左右的下跌。”

　　尽管短期看跌,但是从中长期来看,鱼晋华认为目前的调控没有触及根本。

　　“这并不是我们对行业中长期的判断。恰恰相反,我们认为,由于目前调控没有触及到行业的根本。房价暴涨的根本问题没有彻底解决,一旦未来政策在某种程度上有所放松,房价有可能会报复性上涨。我们认为,目前至少有两个最根本的矛盾没有解决。”

　　第一大矛盾是新增土地供应瓶颈和投资性需求旺盛的矛盾,这一矛盾不但没有解决,反而还在不断地被激化。所谓的新增土地供应瓶颈,通常理解是18亿亩耕地红线的问题,还有土地容积率偏低的问题。但这两个问题都不是问题的实质,问题的实质在于国有土地的垄断制度。现有的国有土地垄断制度核心在于土地的增值是归公的,即是归政府所有,忽略和剥夺了现有土地财产所有人权益。这样的土地制度导致政府征地越来越难,而征地难是新增土地供应非常严重的障碍。

　　第二个矛盾是地方投资冲动和财政困局,即地方GDP竞赛,各地政府花钱没有节制。

　　从更长周期来看,鱼晋华表示,2015年是人口数量的拐点。“长期看,决定房价的长期因素是人口结构因素。从婴儿潮和人口红利两个因素来看,我们判断中国拐点式房价下跌可能在2015年之后。因为根据人口经济学家的研究,中国的婴儿潮将在2015年之后进入退休期,他们的购买力和需求会下降。还有中国需求的抚养比会上升,人口结构进入倒金字塔的结构,新增人口的不足导致新增住房需求下降。我们判断,“中长期房价理论上的拐点应该在2015年之后。”