受严厉的限购、限价、限贷等调控政策影响，今年楼市的“金九银十”彻底失去往年风光。
这两个月期间，北京、上海、广州等一线城市的商品房成交量萎缩，降价趋势也越来越明显;而包括济南在内的很多二三线城市，房价尽管未出现明显降幅，但成交量下降、房子难卖、库存持续攀高的现象却十分突出。
专家表示，楼市调控政策持续发力，步步趋紧，使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区间。目前来看，成交量萎缩、开发商资金紧张已成既定事实，但房价并未出现实质性下降。楼市究竟是“假摔”还是真降?各方意见不一。无论目前的观望期、徘徊期能持续多久，都取决于政策的放松还是从紧。
“金九银十”风光不再
楼市传统的“金九银十”销售旺季已结束，全国各地市场都难以交出满意答卷。
一份统计数据显示，截至10月23日，最典型的20个一二线城市中，今年前10个月的成交量不及2010年全年成交量75%的高达14个，占比达七成。与此同时，截至10月23日，已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为16.6亿元。
北京、上海、广州等一线城市的情况尤为突出。以北京为例，截至10月29日，10月商品房住宅签约套数为5094套，二手房住宅签约套数为6698套，合计成交仅为11792套，预计全月成交量只有13000套左右，不及9月份13986套的成交低量，创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。
济南的情况同样不容乐观。据统计，9月全市新建商品房网签成交4750套，其中，新建商品住宅成交2821套;10月全市新建商品房网签成交4075套，其中，新建商品住宅成交2843套。目前，济南楼市仍然处于“胶着”状态，虽然开发商不断推出新的优惠以刺激购房者，但成交量依旧不见起色。
开发商自救开打“降价牌”
成交量下滑，资金压力大，全年销售任务又重，这种情况下，开发商纷纷开展自救。他们的一个重要招数便是开打“降价牌”。从10月中旬开始，各地“降价潮”呈愈演愈烈之势。
在这轮“降价潮”中最引人注目的城市是上海。一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米，迅速成为全国楼市的热点和焦点。
记者了解到，连日来，包括中海、绿地、龙湖等品牌房企，开始在上海大规模打折，最低折扣7折、最大降价幅度1.2万元/平方米。一时间，业主维权、其他项目跟风降价氛围弥漫整个楼市。
大房企的降价行为让中小开发商开始跟风，上海的降价潮正在不断扩散。中原地产统计，目前杭州新开盘的项目较周边楼盘下降幅度高达10%-20%，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%-15%。
上海楼市价格的下跌引领了全国楼市的降价潮。济南楼市虽然没有如一线城市一般出现大幅度的“降价潮”，一直保持着比较平稳的价格，但是也略有下降。9月，济南市商品住宅开盘成交均价为7918元/平方米，二手房(住宅)10月17日—23日挂牌均价为8626元/平方米，每平方米下降了101元，环比下跌1.16%。
业内人士分析，开发商主动开打“降价牌”的一个重要原因，是年度业绩压力增加、年底面临回款的要求。从目前市场情况来看，上海出现明显的“降价潮”很可能会刺激到其他城市，特别是北京、广州和深圳，预计这几个城市跟进的项目很可能会明显增加。
博弈加剧购房者观望
除了开打“降价牌”，开发商现在最想做的，就是想方设法把房子卖出去。“金九银十”期间，最低折扣9.3折、最高省10万、半价秒杀一套房等购房优惠充斥着济南房地产市场。然而，记者走访发现，与开发商一门心思促销，希望卖出更多房子的热情相比，购房者在这个时间段显得冷淡了许多。
上周末，记者走访无影山中路、济泺路以及西部的多个楼盘售楼处看到，看房的人都不多，而且大部分人只停留很短时间便起身离去。他们更多是来咨询，真正购买者少之又少。
分析人士认为，连续几个月的成交不景气，已经对市场多数开发商造成价格压力，中小房企出于流动资金紧迫、大型房企出于年度业绩指标和充裕资金准备的需求，降价促销的意愿增强。现在多数开发商的不降价，并不仅仅是出于项目利润空间的考虑，更多的是降价后业主维权对销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售后成交量反而更加稀少。“现在的情况就是开发商热情地推介房源，但购房者冷淡地不买账，售购双方这种僵持状态，短时间内不会改变，至少会持续到年底。”
降价促销成大势所趋
有专家指出，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价;中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态。现在，房地产调控已经取得一定效果，全行业降价促销亦成为大势所趋。在这种情况下，楼市在下行通道中或将呈现出连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”的影响下，只要有楼盘率先实质性降价，就会有楼盘跟进。
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