昨日，北京市住建委和北京市地税局联合发布通知称，自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格，调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。从现在新调整的标准来看，优惠政策的覆盖面扩大了。
享受优惠须满足3个条件
享受优惠政策的普通住房必须同时满足三个条件，即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价格低于所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，如同时满足以上三个条件的，减半按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
重新界定实际成交价
本次新规对“实际成交价格”的定义，进行了更为明确细分。根据2008年11月24日开始实施的《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，“实际成交价格”是一个不含调整系数的确定价格，即三环以内258万元，三环至四环之间210万元，四环至五环之间198万元，五环以外120万元。
本次的调整方案为：全市住房平均交易价格为每平方米建筑面积18000元，分环线区域和方位进行系数调整。调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0,六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京沈高速公路一线为界划分。
按照新标准，“实际成交价格”的计算公式为：每平方米价格上限=平均交易价格(18000元/平方米)×调整系数×1.2。以这一公式计算，本市享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。
据了解，存量房交易价格评估值的技术标准，还将根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新。制表/文华
享受优惠政策普通住房各区域均价
注：北部与南部分界线自西向东为，六环路(卧龙岗桥)-莲石西路-五环路(衙门口桥)-莲石东路-西四环中路(南沙窝桥)-莲花池西路-莲花池东路-(天宁寺桥)-广安门北滨河路-(广安门桥)-广安门内大街-骡马市大街-珠市口西大街-珠市口东大街-广渠门内大街-广渠门外大街-广渠路-东四环中路(大郊亭桥)-东四环中路-东四环中路(四惠桥)-京通快速路-五环路(远通桥)-京通快速路-(双会桥)-双桥东路-京沈高速公路-六环路(施园桥)。
链接
开发商强制代收契税可举报
“就要交房了，我第一担心的是契税问题，第二担心的就是开发商要代收我们的契税钱。”保利茉莉公馆的白女士说。
对此，市住建委相关负责人表示，是否由开发商代缴税费，是开发商和业主协商决定的，开发商不得强制代收代缴。
但还是有市民担心，认为目前有些开发商在收房流程上设卡，要求大家先交钱才能验房，如果钱不交到开发商手里，根本拿不到自家钥匙。
记者了解到，由于很多人的购房合同中约定了开发商办理产权证的期限，而这一期限又和开发商交房有一定的时间差，如果开发商在交房时就收取了契税款，那么在这段时间差内，开发商相当于拿着业主的契税款当无息贷款使用。而在这期间，一旦开发商跑路，市民的契税款也有可能打了水漂，办理房产证的事儿更会因此而耽误甚久。
“开发商不能强制代收契税，更不能以此来卡业主收房。如果真遇上这样的开发商，市民可以直接向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，我们一定严肃处理。”该位负责人说。
本市将严肃查处“阴阳合同”
市财政局、地税局、住建委制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。根据通知要求，房地产经纪机构违反房地产经纪规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”等行为，一经发现将按照有关法律、法规规定严肃查处。
目前，在存量房交易过程中，存在着“阴阳合同”的现象。即合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。
答疑
存量房评估值凭啥确定？
二手房要杜绝“阴阳合同”，就要有符合现实情况的评估值作为依据。但评估值的依据又是什么，是怎么做出来的呢？市住建委相关负责人昨日对本报记者的这一疑问进行了解答。
市住建委相关负责人表示，从今年上半年起，对全市存量房的评估值调查就已经展开。“目前的评估值，依据的是2010年全年和今年前3季度全市存量房交易样本。”他说，在评估过程中，工作人员使用了一种“批量评估”的办法，也就是说，在给定的时间、使用统一的标准方法和共同数据对大批量的房地产进行软件辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析。
“说得再直白点，就是我们先选定一套基准住房，也就是和周围其他住房很有共同点的住房，然后再按照成片、连续、同质等原则，将本市住房划分成若干区域。”他表示，区域划分好以后，工作人员再深入市场进行调研，并通过调取交易数据比对等方法，得到各区域基准住房的评估值。
同区域新旧房屋如何评估？
无论在中心城区还是远郊区县，都会有一些老公房伴着新豪宅的现象。在划片时，将这些特征明显不同的房子划在一起，会不会有失公平呢？
相关负责人表示，在系统中，他们已经挑选出一部分房屋品质和价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值。这也就是说，如果这一小区出了二手房，那么它的评估值会比周围其他房子高，中介想利用差价浑水摸鱼做“阴阳合同”的可能性非常小。
楼层户型如何精细化评估？
那么对于那些年代老、楼层高、户型差的房子，评估值是否会有“照顾”呢？相关负责人说，系统中设立了一个“修正系数”，包括建成年代、房型、楼层等要素都会在系统中记录，并根据这些现实状况调整评估值。同时，各区域和各小区的住房评估值会下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。
“比如有个区域的存量房交易的批量评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。”该位负责人表示。
算账
提前交易未必划算
程先生9月份购买了一套位于北五环至六环间，建筑面积86平方米，总价为193万元的房子，打算最近交契税办房产证。如果12月10日之前办税，超过了120万元房子按3%缴纳契税，他要为这套房子缴纳5.79万元的契税。12月10日之后，程先生再办税，他将节省3.86万元。
因为按照最新的契税优惠政策，这一区域满足优惠标准的房子只要均价低于每平方米25920元，即可获得契税减半的优惠。由于程先生房屋建筑面积还不到90平方米，根据新政策规定，他只需按1%缴纳契税1.93万元，如此算来省了一大笔钱。
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