高利润模式遭质疑

　　作为一家早已在1992年于香港上市的房地产企业,中海地产一直与万科并称为房地产领域的两大龙头,尽管万科在2010年以破千亿销售额称霸国内,但中海却是国内首家净利润突破百亿的房地产企业，高毛利率一直笑傲国内所有房地产企业。

　　以最近公布的2011年年报为例，中国海外（0668.HK）实现销售额870.9亿元港元，核心利润增长至港币130.2亿元（人民币108.1亿元），毛利率高达40%。与之相对，万科（000002.sz）全年实现销售金额1215.4亿元，实现净利润96.2亿元，房地产业务结算毛利率为28.79%，较中海低近十个百分点。

　　长期跟踪内房股的辉立证券房地产分析师陈耕向网易房产表示，与万科等注重周转率的企业相比，中国海外更偏重于精耕细作的开发模式，它的市场定位相对较高，且主体业务集中在长三角、珠三角以及环渤海地区等经济发达地区，这些区域售价较高，所以也为中海带来高毛利率。

　　不仅如此，一位曾经任职于万科的业内人士告诉记者，中海强大的成本控制能力，一直是万科甚至众多后来者学习的目标。

　　“中海地产的成本控制相对严格，以营销费用来说，投入不足4%，部分项目营销费用比例更低至1%，而财务成本、建筑成本等也有严格控制，这才使得项目取得了更高的收益”，上述人士透露。

　　实际上，对于中海的高利润模式，连保利地产董事长宋广菊也不得不惊叹：中海的毛利率我都没有搞清楚，它的毛利率和利润水平已经超出了中国内地房地产的一般规律。

　　但随着近年来宏观调控力度的不断加强，中海的高利润模式日渐遭到挑战。一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉记者，目前以一线城市为主的经济发达地区基本被限购，二三线城市需求力度更大，这对于主要布局发达城市的中海势必造成影响；同时，在弱市之下，现金流比起毛利率更加重要，中海地产精耕细作的开发模式与万科的高周转率开发模式相比，有可能在调控下遇到更大的经营风险。

　　“在2009-2010年，中国海外在土地市场拿了不少高价地，这些项目将陆续进入市场，在如今的市场环境下，售价在走低，而成本摆在这里，中海的毛利率必然会受到影响”，陈耕表示。

　　以上海的长风地王为例，2009年9月，中海地产以70.06亿元击败绿城、保利等多家实力房企，拿下上海普陀区长风6B、7C地块，楼板价为22409元/平方米，成为当时的上海总价地王。有市场人士分析，由于该项目地块总价高达70.06亿元，加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等，建成楼盘的成本价已超过3.5万元/平方米，至少卖到5万元/平方米，才有盈利空间。

　　但摆在眼前的事，目前整个上海5万单价以上的豪宅市场欠缺人气，中海地产或许被迫平价入市，毛利率必然受到影响。

　　实际上,中海也许已经感受到压力。数据显示，曾经排在自己身后的恒大地产(03333.hk)与保利地产（600048.sh）在2011年销售额已经超越了中海，其依赖的正是高周转型开发模式以及大量布局二三线城市。

　　“在未来的一个时期内，房价继续上涨几乎不可能，而前期拿下的土地成本却水涨船高，中海要保持毛利率只能通过压缩财务成本与建筑成本，在这样的情况下，中海的产品质量也许还会迎来挑战“，上述分析师表示，如果中海不能还好地解决好质量问题，对其品牌必然会造成影响，那么未来的发展将面临更大的不确定性。