几个常见房产维权问题的处理(2)

2012年04月12日 17:00

来源：法律快车房地产法

　　物业管理争议

　　案例：南京某楼盘在售房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米，有24小时热水等配套服务，且写进了购房合同，但入住近1年了，24小时热水等配套没有落实，物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业管理公司表示，开发商承诺与自己无关，收费是依据有关标准确定的，而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。后小区业主重新选聘了物业公司，前物业公司在撤离时，对300万元左右的物业管理启动经费既没移交，也没交代使用情况和去向，业主对此非常不满，将该物业管理公司告上法庭，以寻求通过法律途径解决纠纷。

　　物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，前者是买卖合同关系，后者是服务全同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房的往往就是住户，而卖房的开发商也可能又承担了物业管理者的角色，但两种合同的关系是独立的。开发商无权将有关物业管理的条款直接写入售楼合同中，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。但在售房前，开发商可以与物业管理公司签订前期物业管理协议，售楼时向购房者作出必要的说明。如果开发商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而购房客户认为自己是受误导而签约的，房客可以要求撤销购房合同，双方退房退款;如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔。物管启动性经费去向不明是很多小区存在的问题，《物业管理条例》的出台，也为业主提供了有力的法律依据。根据相关规定：居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。文件规定，该经费和大、中修费等费用要纳入公共维修基金，并列入产权人账户名下，业主可要求物业公司公示明细。

　　广告宣传不实

　　案例：重庆的王小姐是一个运动爱好者，平时经常外出锻炼，在选房时特别注意楼盘配套运动设施，某楼盘的宣传资料称交通方便、价格实惠，并且将在小区内建设“运动乐园”，吸引了王小姐，经过考察后王小姐与该楼盘开发商签订了《重庆市商品房买卖合同》。但开发商宣传的“运动乐园”并没有建立起来，并在“运动乐园”的位置上建设其他设施。“运动乐园”的网络宣传资料仍在，王小姐感觉自己受骗，即保留开发商网上宣传材料，准备通过法律途径维权。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由于互联网上的资料可以随时修改或者删除，因此对互联网上留存的证据进行及时、完整的收集和保全是至关重要的，它决定着诉讼当事人的诉讼请求或者抗辩理由是否有依据，是决定诉讼成败的关键。而其他情况下保留广告宣传不实的证据，对维护购房过程中购房者利益同样也非常重要。