（二）基于房屋租售比判断，当前北京、上海等地区存在明显泡沫。

　　1.判断标准。房屋租售比是住房售价与月租赁价格的比值，通常指每平方米建筑面积的房价与每平方米建筑面积的月租金之间的比值。

　　一般来说，买房可能存在投机的成分，但租房则更多是实际居住需求。因此，根据房屋租售比来测定房地产市场是否存在泡沫比较有效。房屋租售比的国际合理标准通常为200：1到300：1，比值越高，说明房地产市场中投资投机需求越大。

　　2.判断结论：北京、上海等热点地区存在明显泡沫。由于缺少全国范围内的租房价格数据，本文仅对北京和上海的租售比进行了计算。从北京、上海两城市的房屋租售比来看，2007-2010年，北京商品房租售比平均为305.6倍，上海商品房租售比则平均为258.1倍，均比2000-2006年的平均数提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高达360倍，上海的商品房租售比高达327倍，均为2000年以来的最高水平。

　　其中，从2009年起北京和上海的商品房租售比就已经高于国际标准上限300：1。因此，根据房屋租售比指标判断，目前北京、上海的房地产市场存在明显泡沫。

　　综上分析，中国并没有出现全国性的房地产泡沫。但北京、上海等一些城市房地产价格上涨过快，已超出一般居民的支付能力，房地产市场已经存在一定泡沫，需要引起高度重视。

　　中国有条件避免房地产市场硬着陆

　　（一）庞大的刚性需求奠定了中国房地产领域不会硬着陆的市场基础

　　对于刚性需求占比大的房地产市场而言，就很少会出现房价一跌再跌的现象，因为只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。因此，要分析中国包括北京、上海等城市的房地产市场是否会出现硬着陆，还是要看房地产市场本身的刚性供需情况。

　　1.全国范围内住宅总体仍呈现供小于需态势。

　　（1）中国住宅刚性需求情况。中国住房消费需求可分为三部分：第一部分是城镇化带来的需求，包括主动融入(农民工)或被动卷入(失地农民)城市化的农民，以及毕业留城的大学生。第二部分是人口和家庭结构变化带来的需求，主要指一些到了结婚成家年龄带来的住房需求。第三部分是收入水平提高带来的需求，即城镇居民的改善型购房需求。

　　综上，预计中国未来每年新增住房消费需求约有13.05亿平方米。值得强调的是，上述计算仅仅考虑了新增需求量，房改后多年积累的住宅消费存量缺口尚未考虑。因此，中国房地产市场的刚性住房消费需求非常庞大。

　　（2）中国住宅供给情况。土地资源是制约房地产供给的最主要因素。粗略计算，当前全国尚未开工的住宅用地大约可以建成25亿平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大约可以建成53亿平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面积1.7亿平方米，共计约可以提供80亿平方米的房屋，其中可能还有部分住房已经通过预售对外销售了。

　　从供需数据来看，这些供给仅用来消化存量需求缺口都不够，上面计算未来每年的新增住宅需求量还需要通过新批土地来供给，而土地资源的有限性决定了未来土地供应的紧张局面只会比以往更为严峻而不会更加宽松。

　　2.北京、上海等城市住宅供需也呈紧张态势。

　　从北京、上海来看，其住宅供需也存在一定缺口，呈现紧张态势。因此，从实际供需数据来看，中国全国范围内，包括北京、上海等具体城市中，居民对住房的需求是刚性的，数量也是巨大的，而且将会是持续的，房地产价格出现暴跌的可能性很小。

　　当然，所有潜在的需求不一定都转化为真实的有效购买需求，部分需求还将通过租房来满足，但是这样的供需情况奠定了中国房地产市场不会硬着陆的市场基础。