房地产市场下行不会导致银行体系崩溃

　　深入分析来看，中国房地产贷款总体风险可控，房地产市场下行不会导致银行体系的崩溃。

　　首先，中国银行体系中房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年末，主要金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，占各项贷款余额的20.1%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。主要金融机构房地产贷款增速也在逐步回落，2011 年同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点。

　　其次，中国银行业房地产金融衍生产品极少，中国不存在类似美国系统性房地产金融风险。次贷危机前，美国金融机构将各种“零首付”贷款以及只付利息的抵押贷款进行了多重包装，导致了风险的相互传染并放大，进而引发冲击美国经济的系统性金融风险。而中国银行业房地产金融衍生产品数量极少，风险特征相对简单。

　　再次，从贷款具体结构看，房地产相关贷款结构合理。以工商银行为例，截至2011年3季度末房地产相关贷款结构呈现以下特点：

　　第一，抵押品充足的个人住房按揭贷款是主体。截至2011年3季度末，工行房地产领域相关贷款占总贷款的21.98%，其中个人住房贷款占15.1%。

　　第二，贷款主要支持居民合理的个人住房融资需求，单户贷款额度较小。截至2011年3季度末，工行个人住房贷款户均余额21.33万元，其中：50万元（含）以下贷款余额占比为68.85%，且绝大部分为自住性住房，一套房按揭占比95.31%。

　　第三，个人住房贷款抵押率（贷款余额/抵押物评估值）为37.61%，剩余成数（贷款余额/抵押物评估价值）在8成以上的个人按揭贷款余额为零，房价波动对贷款质量影响可控。

　　综上，房地产相关贷款质量良好，这在不良率指标上也能得到验证。

　　而在未来中国经济持续发展、城市化快速推进的大背景下，中国房地产市场需求仍有很大的空间，房地产领域发生硬着陆的可能性很小。这是商业银行面临的历史机遇，所以商业银行仍应将房地产市场作为重要业务领域之一，但与此同时，也要密切关注由于各种不可预期因素引发的房地产市场短期内的暴涨暴跌带来的风险。

　　（作者单位：中国工商银行城市金融研究所。本文系个人观点，与所在机构无关）