正在兴建中的创鸿广场，是南海大道又一个新兴的综合体项目。南都记者张明术摄
商业地产盛宴，正在佛山上演。最近一个月时间内，万达集团、苏宁置业两大外地巨头先后在佛山拿下以商业为主的城市综合体地块，成为全城热议的话题。而实际上，在万达、苏宁涉足之前，佛山房企已从2009年开始大规模涉足商业地产领域，在建的城市综合体项目，如同繁星点点、数不胜数。
商业地产热潮，是城市升级与房企转变双重需要。在业界看来，土地成本高企，加上住宅限购，让更多房企乐意在融资渠道多元的商业地产中淘金。在佛山城市升级的背景下，政府推动诸多城市综合体项目招商引资，让佛山的商业地产及城市综合体开发体量多过广深。
城市化提速
天量综合体搭车赶工
6月26日，每年一度的城市可经营推介会上，苏宁置业斥资50亿元投资兴建佛山新城苏宁广场，这是佛山新城又一个大型商业综合体项目，而自5月底至今，房地产巨头在佛山增持商业、开发城市综合体项目的动作连连。
苏宁置业在6月7日，以底价6.188亿元竞得佛山新城一宗总面积10万平方米的综合商业地块，计划兴建五星级酒店、甲级写字楼和大型商业中心。而在5月24日，大连万达以底价20.36亿元夺得南海千灯湖金融C区旧改的首宗开发地块，兴建集高档商业中心与住宅的万达广场。
两家初次涉足佛山的企业，拿地间隔仅有半个月，时间之快堪称是佛山综合体及商业地产开发热潮的缩影。南都记者一项最新统计显示，以禅桂新中心城区为圆心，五区目前在建的城市综合体项目高达30个，总建筑面积超过1500万平方米。这一体量，比起广深更甚一筹。
城市综合体形成围城之势，商业地产热潮汹涌而来，是佛山市场近两年才有的现象。自2009年以来，佛山房地产市场的各路发展商，纷纷加大城市综合体用地的拓展和争夺，如保利、万科等品牌上市房企，更是通过旧城改造等多条途径开发城市综合体项目。而在万达等外来豪强抢滩之时，佛山的城市综合体和商业地产开发热，可谓是“越烧越旺”。
在业界人士看来，商业地产近2年在佛山迅速崛起，和本地城市化进程提速息息相关。自去年初佛山市确定以“强中心”为核心的三年城市升级计划后，“强中心”所在的佛山新城、沥桂新城、禅西新城以及禅城老城区四大片区，更是城市综合体、商业地产扎堆，南都记者粗略统计，30个在建城市综合体项目中，多达八成都地处这四个区域。
在佛山苏宁广场签约的城市可经营推介会上，佛山五区仍有诸多“待字闺中”的城市综合体地块处于招商状态。在本地房地产业界人士看来，商业地产热并非是房地产发展商一时头脑发热，政府大力推动这些项目招商并引入企业开发，成为不可忽略的因素。
南都记者了解到，目前佛山在建和将建的城市综合体项目虽然总建面超1500万平方米，但纯商业地产项目却凤毛麟角，新增商业地产建筑面积远小于这一总规模。经贸局公布最近两年在建的商业面积，佛山就有200万平方米之巨，曾有本地商业地产人士质疑，商业地产热是否会有泡沫。
“这是城市化发展必经过程，大方向是对的。”在90年代初就在佛山房地产行业摸爬滚打的市房地产业协会副会长骆仪克分析指出，按照国际惯例，一座城市每人分摊的商业面积应该在1平方米左右，“现在禅桂有120万人，整个大佛山有700多万人，对新增商业地产的需求缺口还是很大。”
在骆仪克看来，现在的佛山大型商业中心“配套还比较低”，随着各个新兴综合体项目兴建，整个城市的商业氛围和发展水平有望“更上一层楼”。
高成本时代
更多发展商试水商业
2009年兴起的商业地产热，不仅在佛山市场体现得淋漓尽致，在诸多二线城市同样是商业地产热潮滚滚。在住宅地产调控，地产项目成本高昂造成利润缩水的背景下，商业地产无疑打开了另一扇窗，而可操作性良好的城市综合体项目，成为了各路房企的首选。
2004年开始，以中海、保利、万科为代表的外来品牌发展商开始大举进军佛山市场。在这之后的5年中，多数有实力的房地产商，都把住宅作为其在房地产市场的主业。
但在2009年之后，佛山的新推商住地块成本不断攀升。以禅桂中心城区为例，2009年前多数地块均为3000元/平方米以下的楼面地价，2007年佛山三宗单价最贵的商住地块楼面价也不超过6000元/平方米，但在2009年至今，中心城区商住地块普遍都要4000多元/平方米以上，最高的楼面价攀升至近8000元/平方米。
楼市进入高成本时代，还体现在一些旧城改造项目中，由于涉及拆迁补偿，发展商不得不拿出更多的资金去开发这些项目。有业界人士就指出，像岭南天地这样的旧改项目，包含拆迁成本在内，房屋的土地成本已经攀升至万元左右，发展商如果单纯依仗住宅销售资金，风险不小。
2010年后，随着国内房地产市场进入到新一轮调控周期，发展商试水商业地产成为一种潮流和趋势。在业界人士看来，城市综合体项目往往集住宅、大型商业项目于一身，住宅销售可回笼商业地产前期开发资金，而商业地产则可提供远期回报，是一种“远近皆宜”的操作方式，不少中小房企也纷纷效法。
融资渠道多样
前期投入必须考量
而善于在商业地产开发中多渠道融资的瑞安房地产，在商业地产融资方面斩获颇丰，其在商业地产项目资金安排和融资渠道拓展方面的经验值得本地房企思考。
近期就有媒体报道，平安信托推出首只商业地产信托“平安财富·安睿1号”，规模约17.5亿元，主要是用于投资重庆天地项目中的三幢“5A”写字楼，此前瑞安还将佛山岭南天地一商业地块股权出售给合作伙伴三井不动产，引起广泛关注。
虽然具有融资渠道多的优势，但商业地产项目往往也意味着巨大的前期投入。最近，在接受南都记者专访时，瑞安房地产行政总裁李进港就表示，在岭南天地这样的大型旧城改造项目开发前，瑞安就要做好资金方面的安排，前期投入大是必须面对的困难。
与之形成对比的是，佛山一些城市综合体项目进展偏慢，显然和其资金来源过于依赖住宅销售回报有关。在本地，地产商在城市综合体开发中，依赖住宅销售回报来推动商业部分开发，“以住养商”的模式十分普遍，而在住宅销售受阻的情况下，商业部分开发就变得困难重重。
但不论如何，佛山房企杀入商业地产领域，玩转城市综合体项目已经是板上钉钉的事实。在去年，万科总裁郁亮著名的“下半场”理论中曾指出，房地产企业在新一轮发展中需要在产品里增加很好的配套，万科正在“盖有人住的房子”。
而在佛山，房地产商试水商业地产，力推城市综合体项目，不仅仅是住宅地产在调控中“增色”的手段，更是考虑到远期可持续发展，是房地产市场“下半场”的普遍做法。
采写：南都记者周晓南
焦点
强大之道：业态互补错位布局资源整合
“综合体何其多”，如何错位经营避免同质化竞争，提升项目自身乃至区域的竞争力，是面对多个综合体齐齐上马的现状下，不得不思考的问题。
对此，广佛两地的业界专家指出，在同一区域错位发展，做好项目定位是项目成功的基础，“有时候搞个小卖部也比建个五星级酒店要强。”同时，关注热点居住镇街的需求打造中端商业，以及结合区域产业优势量身定做商业配套，也是错位发展的关键。
同区域商业业态需互补发展
“目前佛山综合体建设，在短时间内增加是有过于膨胀的趋势。”易居中国广佛公司总经理助理李锷指出，按照目前的建设进度来看，将会有部分的商业体在投入运营的初期，可能会面临一定的困难和竞争。因为佛山目前不少商业在招商和招租方面，对商家资源的补充还是相对缺乏的，即使是现有的商业，也已经存在一定的同质化。
正如李锷提到的那样，在今年上半年，位于黄岐的西铁城启动新一期的招商，面对区域内仅一路之隔的成熟商业中心嘉洲广场，业内人士就曾指出只有差异化经营才能保证大家共同错位发展。而记者也在采访中了解到，黄岐的嘉州广场就是综合类商业包括餐饮超市和百货等等，而西铁城则主打潮流和儿童用品等。
但是，对于商业相对集中的禅桂中心区，综合类商业项目仍旧分布相对密集，并且多个大型居住区的商业也在在建过程中，例如季华路沿线以及桂城千灯湖片区等，单单是南桂路地铁口就已经有城市广场、百花时代广场和顺联奥特莱斯，未来还将有万科南约村项目。
南海区房地产协会秘书长麦志光对此分析表示，佛山的综合体可以参考一下番禺华南板块的模式，同时一定要根据实际市场需求做好项目差异化的服务定位，“有时候搞个小卖部也比建个五星级酒店要强。”
此外，佛山虽然目前主要商业综合体集中在千灯湖、季华路以及佛山新城等区域，但是各个项目之间仍旧缺乏一定联动，整体商业氛围和板块竞争力还尚未形成，这一点与广州的天河城商圈和深圳的万象城和海岸城商圈形成鲜明的对比。
错位布局从中心走向镇街
值得注意的是，不少近一两年新入市或者新开工的大型综合体项目，都不再聚集在禅桂中心区，开始出现向热点镇街布局的态势。例如大沥广佛路的广佛智城、华创商业广场、西铁城，里水和顺的铜锣湾广场、南庄的海盛东方城，还有三山的三山科技创意产业中心等等。
从市场需求方面来看，随着镇街楼盘的不断开发，不论是区域原居住人口还是新“移民”，都对生活配套有一定的需求。
而从开发商的开发角度来看，避免聚集在中心城区也是降低竞争力发展的途径。某本土商业地产运营负责人就提到，“作为中小型开发商，如果是和大型房企拼争中心区的综合商业项目，那一定是没有优势的。因此就选择一些需要商业配套的镇街，这样可以寻找发展机会。”
记者采访了解到，例如罗村圣地广场、黄岐的嘉洲广场以及和顺的铜锣湾广场等镇街商业项目，其定位大都在中端或者中高端水平，与中心区的一些高端商业中心形成差异，同时，在经营形式上也有不同。
从区域来看，这类商业综合体目前已经开始从中心区走向镇街，也形成了与中心区的错位发展，有观点认为，镇街商业缺乏客流量的支撑，因此不被看好，但是也有业内人士认为，做好前期定位是项目的关键。对此，麦志光就表示，镇街的商业主要是为附近的住宅小区配套的。所以是力求小而全，而中心区域的商业体主要体现精品、档次和综合性，这就是两者的差异化。
依据产业优势量身定做综合体
“还有一种综合体的开发模式就是，整合目前现有的商业业态，将目前相对零散的项目，按照需要进行改造和翻新。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，比如佛山的批发市场，综合市场需要改造，这一点是城市建设的需要，同时也是综合体开发的机会。
从佛山各大在推进的综合体项目区位和定位来看，除了中心区的综合性商业，以及镇街的以生活配套为主的商业之外，依托区域原有产业发展优势，而进行产业升级和商业模式更新换代的商业综合体，也占据了一定的比例。
例如素有广佛黄金走廊的广佛路沿线集中了大量的有色金属、内衣、照明等产业，沿线的广佛智城、华创商业广场等都是依托于当地已有的产业优势。
领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇，对于佛山的综合体，开发商除了要有自己完整的开发思路，实现稳定的资金流，还要在业态配合实现组合最大化。有的综合体是走企业链路线的，有的是走综合型的，要找到最适合自己业态组合。采写：南都记者路漫漫
投资建议
短期回报率仅为参考要看重长期规划定位
易居中国广佛公司总经理助理李锷：
从广深以及其他区域的成功经验来看，首先，建立在快速交通系统上的商业，成功率就比较高。这一交通系统包括轨道交通和快速公交系统，佛山目前还是以前者为主。至少这类项目可以在中短期有一定保障。依托公共交通系统的商业，在某种程度上已经不是单纯的商业项目定位，而是依托在整个交通系统的客流量资源之上。因此，对于佛山地铁以及规划中地铁沿线的物业比较看好。
第二，目前短期的投资回报率仅为参考，更重要的是项目以及区域长期规划和定位。有些项目，目前可能是近乎“零投资回报”。因此，不要单纯看目前的回报率。
投资者应首先选品牌其次是位置
广东中原地产项目部总经理黄韬：
对于投资者来说，选择投资商业比较简单的准则首先是品牌，其次是位置。
具体说来，第一可以看开发商的品牌。因为作为中小型的投资者判断商业以及该区域的长远发展，相对比较困难，因此可以跟着大型品牌开发商的脚步，成功率会相对较高，也就是所谓的“随大流”。第二就是可以关注重点区域，城市规划的重点区域，未来发展也是相对有保证一些。因为其涉及到了交通，配套等利好规划，板块的前景也更值得看好。
