■ 开发商策略

　　产品：刚需搭配刚改

　　价格：“大涨不现实”

　　7月8日，位于通州和朝阳接壤区域的8哩岛项目推出50套300平米上下的平层别墅。项目人士介绍说，此时也希望推出改善性产品试探一下市场。

　　相对于8哩岛的探市，通州区域更主流的还是刚需产品放量。在通州开发商看来，下半年也将保持这种趋势。

　　无论是在售的华业东方玫瑰、金隅花石匠，还是将开盘的合生·滨江帝景，主力都是面向刚需特别是首次置业者的户型。面积从50、60平米到90平米之间。7月2日，老项目京贸国际城开盘，推出6号楼300余套房源。据项目人士介绍，主力户型也是80-90平米的两居，当天认购超过100套。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，在高层表态楼市调控不松动的情况下，楼市基本面特别是郊区楼盘由刚需支撑的现状，不会有明显转变。在这种情况下，开发商放量也必然考虑对接刚性需求。

　　不过也有部分开发商表示，在刚需产品为主的情况下，也会尝试搭配推出面积稍大的改善性房源，通过产品品质，吸引改善性购买力。

　　对于价格策略，通州区域开发商普遍表示会以稳为主，大涨不现实，缺少支撑，“大部分楼盘也都有比较大的库存量”。不过在市场回温的情况下，部分前期以价换量开发商已经改善了资金状况，明显降价的可能性也不大。一位前期降价的开发商还对记者表示，目前通州多个楼盘一经缩小优惠幅度，有的则是“优惠噱头大，实际成交价并不低”。

　　■ 个案

　　华业东方玫瑰

　　优惠收缩 8月或推新组团

　　通州市场的整体复苏中，一些嗅觉灵敏的“明星楼盘”已率先实现热销局面。位于地铁八通线临河里站附近的华业东方玫瑰，便是这样的“先知暖”者。根据北京市房地产交易数据显示，华业东方玫瑰在5月以来月成交量开始破百，当月成交112套，均价为14093元/平米；6月成交翻倍实现323套成交，均价也涨至14286元/平米；7月截至11日，已成交104套，均价再度攀升至14462元/平米。目前，项目均价达到14500元/平米，相比5月份的均价已经有所上浮，而折扣幅度也从此前最低的8.9折过渡为当前的9.8折。

　　项目销售人员坦言，项目突然热销也出乎了他们的预期。据介绍，目前华业东方玫瑰A区产品已所剩无几，仅剩下个别较高楼层和个别户型。“包括今年底和明年底交房的楼栋基本售罄，仅余不足20套尾房，接下来应该要开另一个组团了。”销售人员介绍。

　　据华业内部人士介绍，按照正常的流程，另一个组团的销售证将会在8月拿下，届时也将会推出今年计划中的最后一批产品，预计推出4-5栋楼，产品仍以对接刚需需求的两居和小三居产品为主。因为受到组团环境成熟度等差异影响，预计新一期价格会与上半年持平。

　　而据记者了解，项目取消折扣的动力还有源自于年度销售目标的提前完成。据知情人士透露，该项目5月刚过，便已经完成全年销售目标，之后项目屡次调整价格与推盘户型以应对市场需求。