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“7月份，公司接触了好几家想做信托产品的房企，其中不乏大型知名房企，甚至有央企。”某信托机构内部资深人士向记者透露，融资额度不同，年限多为2年期以内，种类多为贷款类集合资金信托，有的信托期限相对自由，既可以延期也可以提前终止。据链家地产市场研究部统计，今年3、4季度兑付金额或超1200亿。国泰君安统计数据显示，3季度信托兑付达到全年高峰为716亿元。事实上，在所有的信托类型中，房地产信托在3季度的兑付规模是最高的。
值得一提的是，用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。对此，上述资深人士向记者表示，在第3季度的信托兑付高峰时期，不少房企新一轮借道信托融资输血的步伐开始加快，动作频繁，这意味着有些房企可能是借助新债偿还旧债，需要警惕风险。
信托融资动作密集
进入7月份，多家房企信托融资动作不断。7月3日，万通地产宣布，为旗下全资子公司天地置业提供担保，向华润深国投信托申请信托贷款1亿元，期限12个月。
7月9日，向来鲜有信托融资动作的合生创展通过中投信托，发起了2亿元-4.5亿元集合资金信托计划，所获资金将用于北京合生望景房地产开发商有限公司旗下的“合生麒麟社”项目后续开发建设，为期18-24个月。7月11日，中信地产委托英大信托为旗下北京中信新城逸海房地产开发有限公司集资约3.6亿元，用于大兴亦庄新城X1-3项目西区建设。
值得一提的是，不管是A股上市公司，甚至在港上市的内房企也频频借助信托产品融资。据悉，碧桂园今年以来已通过中铁信托，为旗下武汉、内蒙古、如山湖等地的酒店业务融资4笔，涉及资金达4亿元，收益率最高者超过11%。
更为值得注意的是，据消息人士向本报记者透露，中粮地产也正在洽谈一笔3亿元的信托融资，据悉融资期限初步设为2年，可延期或者提前终止，预期年化收益率为9%，主要用于旗下5个项目的开发经营。
除此之外，据用益信托统计数据显示，上周(7月9日-7月15日)内，仅投向房地产领域的信托产品就有8款发行，共募集资金23.49亿元，占报告期信托产品发行总规模的比例为22.80%。
警惕“新债换旧债”风险
“信托产品发行成本是根据企业资质等各种因素判断的，如果年收益率达到9%，那么其发行成本肯定是要高于这一比例的。举例来说，收益率在11%以上的信托，成本要高于15%。”上述信托机构的资深人士向本报记者表示，这意味着一些企业不惜高成本发行信托产品融资，可能是用于正常项目经营。不过这也很容易让业内联想到“救急”，企业资金链紧张，需要现金输血。当然，甚至可能是企业用于还债的。
事实上，借新债换旧债而导致项目陷入死循环的前例不是没有的。据记者了解，天津的星耀五洲项目就是一直靠高成本的信托融资支撑的，在一度传出“破产”传言之后，甚至又传出因资金链断裂而“停工”的消息。有业内人士指出，显而易见，其过度依赖信托融资的经营模式已经成为其项目开发的软肋。如果接下来无法得到妥善解决的话，各种问题将集中爆发，甚至项目成为烂尾楼的风险也将增加。
不过，据业内资深人士表示，虽然有个别项目一度陷入信托债务危机而重组，不过目前来看，房地产信托兑付整体形势还是比较平稳的。
值得一提的是，高和投资副总陈方勇曾对媒体表示，“风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小”。
对此，链家地产市场研究部常清向记者表示，从上半年上市房企披露的经营数据看，业绩分化明显，部分房企仍面临较为严峻的还款压力，尤其是经营状态欠佳的小房企。而今年上半年利润大幅下降或亏损的浙江广厦、ST珠江、中国宝安、在二季度和三季度再次通过信托途径大量融资，在下半年政策、市场走向并没有十分明确的情况下，或面临更大的金融风险。未来除了资金管理公司外，大开发商接手中小开发商项目可能会逐渐增多。
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