青岛二手房成交量连续三个月回升，房东趁势缩小议价空间，改善型需求悄然入场。毕竟调整政策没有全面放开，所以对比以往的回暖过程，这次要缓慢些。业内人士认为，下半年市场出现报复性上涨的可能性不大。
购房意愿在上升
“从成交数据看，二手房回暖是明显的。”太平洋房屋市场部经理郝银广分析，青岛七区二手房二月份成交950来套，之后一路走高，6月份成交了1730多套。本月到20日，成交已经达到1200套，估计七月成交能达到1800套，现在客户的购房意愿大了。
“现在，到了周末店里的人手明显不够。”21世纪不动产李村锦锐店店长闫君告诉记者，从五月份开始成交量、带看量都在上升。
“以前客户到店里了解一下行情就走了，现在多数人要看房。以前带看一套房用时半小时，现在客户要求多看几套，所以带看一次要两三个小时。”闫君证实，购房者看房的心态与以前明显不同。
两次降准、降息，以及首套房贷款优惠是青岛二手房成交量回升的主要原因，这是采访中多家中介机构对近期回暖比较一致的观点。
郝广银说，购房者看到将近半年时间二手房价格没怎么跌，并有些趋稳，再加上房贷政策微调，促使一部分人出手。现在客户买房不担心跌，更多的是担心涨。
成交恢复了六七成
对回暖的问题，21世纪不动产青岛区域分公司总经理刘刚的判断相对谨慎。他认为，目前还是处在恢复的过程中。
他说，2005年—2008年，青岛市内四区二手房平均月成交量约在2000套，今年6月份这一数字仅为1250套。再以七区二手房成交量分析，2009年成交了3.6万套，2010年成交3万套，平均月成交都在2500-3000套。根据经验，七区二手房每天成交过百套，就很火爆了，七八十套是正常的成交量。
所以刘刚认为，目前市场尚在恢复中，只达到了正常状态的六七成。
和一手房市场一样，二手房也并非是全线回暖。太平洋房屋城阳区总经理楚宜杰透露，近几个月城阳二手房成交有些上升，但不太明显。整体趋势比市内四区一般要滞后一个半月左右。
刚需最爱市北
根据21世纪不动产青岛公司统计数据显示，6月份是一年来的成交高峰，市北区二手成交440套，四方区成交296套，市南成交293套，这三个区为6月成交主力，占了七区总成交量接近60%。其中，市北区已连续三个月过400套，成交量遥遥领先。此外，6月份七区二手房成交中，60-90平方米户型占了将近一半。
对此，青岛二手房分析人士张斌认为，目前，市南、市北等区域在售的一手房是以大户型高端产品为主，这使一部分市区刚需客户转向二手房市场，促使主城区二手房成交反弹。
张斌同时认为，现在主城区二手房成交主力还是七八十平方米的刚需产品，而这类产品主要集中在市北区的错埠岭、台东、浮山新区等地，这是市北成交量高的主要原因。
另外，在李沧区受一手房供应量高冲击，二手房价格年后又有所回落，一二手房价格倒挂现象得到改善。
据闫君介绍，年前，百通馨苑高层住宅的卖价还在8000多元/平方米，年后再降。目前的成交价格约为7700-7800元/平方米。
根据记者了解，百通馨苑二手房目前价格水平低于或接近周边一手盘价格。因此，一些想尽快入住的购房者选择购买二手房，价格调整因素带动区域成交量上升。李沧二手房已从二月份成交48套，拉升至6月份的221套。
议价空间在缩小
和一手房比起来，二手房“个体决策”随意性大，跌得慢，而涨价可能是一夜之间的事。
青岛链家的分析报告显示，2012年上半年青岛二手房议价空间继续缩小。其中6月份岛城二手房议价空间也达到两年内的最低水平。
郝广银介绍说，今年市场最低迷时，二手房议价空间达到15-20%。比如5月份金华公寓一套房源报价175万元，实际成交价150万元。如果放到现在，最低不会低于160万元。
闫君也反映，在百通馨苑，一套报价92万元的房源，最低曾经能降4万元，现在只能降1万元钱。一个月有三个拨人看房和一周有三拨人看房，房东的心态是不一样的。下半年触底反弹可能性大
目前，青岛二手房成交以刚需为主。根据以往经验，如果形成全面回暖，改善型需求不能“缺席”。
青岛链家市场研究部的分析报告透露，2012年第二季度，一线城市北、上、广、深二手房大幅回暖，市场成交逐渐回归活跃，价格有所上扬。需求结构逐渐从单一小户型为主导刚性需求，向中小户型为主导的刚性、改善性混合需求倾斜，且改善性成交占比逐渐增加，这对于未来市场延续回暖起到一定的支撑作用。
通常，一线城市的市场变化是青岛楼市走向的先行信号。
青岛链家区域经理王金伟证实，6月份青岛已进入刚需与改善型需求混合入市的触点上，90-120平方米面向改善型客户的比例上升，有改善型需求的潜在客户占到了三四成，预计从三季度开始需求结构变化将会逐渐显现。
对于后市，王金伟认为，下半年青岛二手房市场会回暖，但报复性上涨可能性不大，价格触底反弹的可能性大。
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