楼市是不是回暖了？”“房价是不是反弹了？”从今年5月以来，随着本市一些商品房项目售价的调整，这两个问题常常会挂在购房人的嘴边。记者昨日从北京房协获悉，今年7月份全市商品住房成交2.5万套，环比增加9.6%。其中新建商品住房1万套，环比减少3.2%；二手住房1.5万套，环比增加19.9%。而市民最关注的新建商品住房成交均价为每平方米2.07万元，环比下降3.2%，同比下降8.6%。

　　小户型房源成交量在增长

　　昨日发布的数据全部来自于本市房地产成交数据。这一信息显示，7月份新建商品住房上市1.1万套，其中套型面积140平方米以下的普通商品住房0.9万套，占比达85.6%，比6月份提高2.7个百分点。

　　从成交结构上看，居民首次购房比重仍旧维持在90%以上，投机投资性需求得到有效遏制，中低价位中小套型成交占比有所提高。7月份，90平方米以下、单价2万元以下的成交套数占28.8%，较6月份提高2.3个百分点。

　　北京房协秘书长陈志表示，这些数据都可以表明，7月份本市商品住房供求结构已有明显改善。

　　半数销售集中在五至六环路

　　“除了房屋面积的大小，从成交房屋所在位置，也可以得出刚需为购房主力军的结论。”陈志说。

　　今年以来，本市五环至六环路的项目为销量集中区。这一区域在今年1月至7月共销售421.3万平方米，同比增长28%，占全市总销量的51.4%。其次为六环路以外，1月至7月共销售182.5万平方米，同比增长81%，占全市总销量的22.3%。

　　但在这一区域中，高档项目的销售也有所增长。5月以来，本市别墅、高档公寓和大、中户型项目销量迅速增长，前7月全市公寓别墅共销售54.2万平方米，由上半年的同比下降0.7%转为增长17.8%，为今年以来首次正增长。从户型来看，1至7月全市144平方米以上户型销售170.1万平方米，同比增长39.1%；90至144平方米户型销售219万平方米，同比增长97.3%。大兴、昌平和通州销售项目销售突出。

　　陈志认为，在央行两度降息及购房者心里预期改变的刺激及商品房销售量继续快速增长的背景下，别墅、高档公寓等高价盘的销售正由降转增。

　　少数项目涨价体现市场敏感

　　虽然整体数据显示房价还在下降，但屡屡被曝光的涨价楼盘，又处在什么状态呢？

　　陈志称，随着商品房市场成交量的持续回升，“量升价涨”矛盾初步显现，少数项目价格有所上调，但是否能代表市场回暖，还不能简单据此推断。

　　从目前的分析来看，陈志认为项目价格上调主要有几类情况。首先，前期降价换量项目在取得较好销售业绩以后，逐步减少或取消折扣，这种情况占绝大多数。其次，企业普遍采取的“低开高走”营销推广策略，导致后期项目价格上调。这就是说，企业一般会将位置、户型较差的房源作为项目一期，以后各期随着房源位置、品质的逐步提升，价格逐步走高。

　　在陈志手中的一份调查案例中显示，大兴区保利春天里项目一期于今年5月初开盘，对外宣传每平方米11999元起，但实际整体成交均价在每平方米1.4万元左右；二期7月下旬开盘，由于楼栋位置、楼层较前期有所差异，成交均价提高到每平方米1.5万元左右，实际上调7%-8%，但给人感觉差价巨大。

　　“仅从市场的量价关系还不能准确反映北京房地产市场的运行情况，现在市场已经进入到了一个高敏感期，在中央和地方严格调控的背景下，找到稳增长与控房价的平衡关系十分重要。”陈志说，市场各方应该保持理性与清醒，应有准确的判断。“当前的房地产市场还未呈现回暖态势，仅仅是交易量回升。”