专家观点

　　资源集中加大调控难度

　　“从判断一个房地产企业很重要的几大指标——土地、市场占有率、资金状况、利润率、资产总额来看，本轮调控进行到现在，资源的集中度已经越来越突出。”北京市房协秘书长陈志指出，以北京市场为例，在册的1000余家房企中，随着土地、信贷、利润率等因素的越发集中，一些大型品牌房企的市场占有率越来越突出，尤其是市场占有率前三名的企业，有的单家市场份额接近10%，这说明整个房地产行业内部两极分化已经越来越凸显。

　　中投顾问宏观经济研究员白朋鸣指出，尽管经过两次降息，实际信贷环境有所放松，但对于中小房地产企业来说，融资渠道并没有拓宽，仍处于大量堵塞境地，加上包括限购令在内的一系列政策未能解除，进一步抑制了房地产市场的景气度，这一点从国家统计局发布的国房景气指数不断下滑也可知一二。“成交量在不断攀升、信贷总量也在放大，为何总体的开工量、在建总量、景气指数都在下滑，说明回暖仅仅在局部地区、局部项目甚至局部企业的项目，大部分企业的情况不是很好，甚至更糟。”

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟也认为，随着资源集中度的不断攀升，相比于楼市调控最紧张的阶段，未来中小房地产企业面临的压力可能会更大，相反央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。“现在已经有了这个趋势，出于战略布局和快速扩张的需要，品牌房企在加大抄底土地市场的同时，也开始加大对中小房地产企业的收购力度。

　　不过究竟市场是否会因资源集中度的不断提高导致“寡头时代”的来临，目前业内仍存有争议。白朋鸣认为，尽管品牌房企加大土地储备和现金流量必然会增加自身规模，但是房地产市场不可能形成寡头垄断局面。一方面，中国的房地产市场容量极大，整体房地产投资额数万亿元，而最大的房地产企业万科的投资额不过几百亿元，仅占整体市场规模的1%左右。另一方面，房地产开发的地域性较强，即使是品牌房企也难以在地方上获得绝对优势。此外，中央政府对房地产的监管较为严厉，不会允许房地产市场出现寡头垄断现象。因此，类似于移动、联通、电信三分电信市场以及中石油、中石化、中海油三分石油市场的寡头垄断局面在房地产市场不可能出现。

　　但包括张大伟在内的多位业内人士则认为，随着品牌开发商市场占有率的不断攀升，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度上影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”张大伟分析表示。