地产开发模式之弊

　　不仅如此，开发商遗留的问题也直接影响着物业公司与业主之间的关系。

　　“开发建设通常都会有一些遗留问题，而一旦交房后，开发商就不管了。”杨健说，这时候，物业公司就成了开发商的替罪羊。

　　卢先生2010年在北京东四环买了一套由外资开发商建设的期房，但没有想到的是，这个楼盘在一期销售之后，二期开发的土地迟迟无法完成拆迁。

　　“今年1月份收房的时候，我发现，这个项目只有原本规划的一半大小，整个小区景观、环境都打了折扣。而且刚收房就能看到楼外观裂缝等问题。”卢先生说，这个开发商在北京的其他项目都是由旗下的物业公司来提供服务，但偏偏这个项目找了一家不知名的物业公司。

　　卢先生等业主对这个原本宣称高档社区的项目非常不满意，但物业公司并不能解决业主提出的问题。卢先生说，“装修需要跟物业公司签一个协议，但物业公司就是不给签。我前前后后地跑，好像还得求着这个物业公司。”

　　“业主会把前期开发商留下的问题一股脑地推给物业公司。”杨健说，我国超过7成的物业公司都有开发商背景。他们对整个住宅项目存在的质量、配套缺陷都清楚，但由于是开发商的子公司，没有办法让开发商做出整改，面对业主的不满也没有好办法。这样一来，业主能想到的惟一方法就是拒交物业费。

　　一个恶性循环就此形成。业主不满，不交物业费。物业公司得不到利润，就无法提供好的服务。双方的矛盾越来越多。

　　为了避免这种状况，也有物业公司想出新办法。据龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪介绍，龙湖物业有一个前期介入组，全程介入前期拿地、中期施工到后期交付的整个开发过程。在每一个地产开发环节，龙湖物业都会提出意见。据介绍，在业主收房前，龙湖物业的前期介入组已经代表业主向地产公司提出6000多条调整和整改意见。

　　“不然，等交房后，所有的出气口都会转移到物业公司身上。”秦力洪说。

　　在杨健看来，这正是我国房地产开发选择香港模式带来的问题。香港的房地产开发是一条龙式的，开发商在每个环节都要赚钱。而在美国，强调专业分工。从拿地、融资到开发建设再到最后的物业服务，都是由不同的专业公司来做，避免了很多问题的产生。