自2010年10月7日“沪十二条”发布上海商品住宅市场施行限购以来，至今已经执行两周年。从调控效果而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主，并且各地房价自2011年7月以来出现“停涨”或甚至2011年10月以后出现10-15%以上的个案价格下调，楼市调控已经取得显著成效。

    从2009-2012年上海商品住宅市场成交量变化情况也可以反映出投资性需求进入撤出楼市的大致数量。2009年上海商品住宅市场成交量1763.6万平方米，2010年为972万平方米，而2011年只有729.8万平方米，今年1-9月为633.61万平方米，如果第四季度每月按照平均80万平方米近期月均去化速度来计算，那么预计今年会成交870-900万平方米。2012年的市场略好于去年，但仍然难以超过2010年，更不用说2009年。2011-2012年市场成交量的走低很大程度上是由于去“投资化”的常态化调控导致的。从这2009、2012这两年市场成交量差值来看，大约有1000万平方米的市场需求被积压出楼市，当然包含投资性投机性、部分改善性，甚至也误伤部分刚需入市。

    从上海商品住宅市场限购以来成交量价同比变化情况也可以反映出调控的成效。尽管2012年1-9月上海市商品住宅价格分别比2010、2011年同期还上涨8.4%，2.8%，但是房价上涨速度相对于2009-2010这两年明显放缓了很多，成交量也因为去“投资化”的限购政策出现下降。

    但是，时至今日，我们应该关注政策层面的微妙变化对于市场的影响，以未雨绸缪防患于未然。当前，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象。

    另外，政策层面的微妙变化也引起市场买卖双方心态的变化。事实上，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。

     上海十一前后上海商品住宅市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：

    第一、市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

     第二、部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

     从2012年10月商品住宅市场成交量趋势来看，10月难说有突破性的成交量，一方面开盘量不如之前多，另外，在涨价预期博弈的市场背景下，成交量势必会短期内出现萎缩的迹象，难以出现火爆行情，但是，基本需求仍然会继续释放。2012年剩余11-12月两个月上市房企应该会集中跑量，因为大多数大型或上市房企有年度销售业绩指标及年报的要求。

     从房价促销力度角度来讲，大幅促销的可能性不大，开发商资金没有之前那么紧张了，估计小幅微幅降价促销成为市场主流。从价格走势角度来看，无论目前短期还是中长期，防止房价报复性反弹将成为政府政策及市场极为关心的话题和重点。

     上海土地市场在2012年十一前后也呈现出非理性发展态势。回顾双节后近一周内上海土地市场，一方面，仅仅一周时间上海土地市场收金115.6亿，可见节后土地市场“开门红”。但是，这个“开门红”背后是多幅地段位置较好市中心核心地块的推出及其伴随的（全市或区域）总价或单价“地王”的对于房地产市场的冲击。