养老地产困局：市场潜力无穷养老服务跟不上(2)

2012年10月23日 17:19

来源：半岛都市报

　　打着养老旗号卖房？

　　虽然目前市场上的养老地产项目五花八门，但依然难以获得老年群体的认可，收费高昂、舒适度差、人文关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象。

　　多位从事养老地产研究的人士在接受记者采访时一再强调，养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。

　　“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏告诉记者。

　　资深房地产评论人吴其伦告诉记者，伴随着现在60后、70后的人开始步入老年，他们的需求也会越来越多，未来的养老服务不能只停留在常规项目。“比如他们不单单关注文化方面的需求，更多的是关注自身价值的体现。像传统的养老模式，如果提供一个阅览室，好像就是给老人提供了一个文化场所，但现在不是这样的，老人更关注自己一生价值的体现。”吴其伦举例道，“比如我这一生有哪些成就，办个成就展什么的，可以回顾一下自己的一生。”

　　令人欣慰的是，一部分房地产企业在开发养老地产时，开始重视养老服务的跟进。

　　记者注意到，无论是岛城企业新华锦还是万科、远洋地产等地产巨头，其进军养老地产时都是与一些养老服务机构进行合作。比如新华锦·长乐国际颐养中心的合作方日本长乐控股株式会社是日本一家集全方位养老产业，包括养老院、老年健身、老年食品、上门老年服务以及老年保险业等为主的综合性上市集团公司。而之前传出与万科进行合作的上海亲和源则是国内最早进行养老地产开发的企业之一；远洋地产远洋天著副总经理徐海伦也表示，远洋地产两万多平方米的养老地产项目建成后就会与美国的养老机构合作，提升养老服务水准。

　　“对于养老地产这种跨金融、建筑、物业、医疗、服务等多行业的特殊产业来说，专业分工很重要，特别是养老服务团队，最好是和一些有经验的养老服务机构合作，这样提供的养老服务才能更到位。”陈宏表示。

　　拿地价格高成了企业命门

　　老年人对养老地产项目不满意，而养老项目的开发和投资者也是怨声载道，其中土地审批难造成的运营成本高等现实让养老机构很难盈利，长期面临亏损等问题。

　　中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊告诉记者，养老地产的土地获取途径如果跟商业地产一样的话，那么两者的成本也就一样，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7～10年，是商业地产的2倍。

　　“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”

　　国内最早专门面向老年人的房地产项目北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅，缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

　　与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。

　　养老地产用地价格高，成了众多有意进行养老地产开发的企业命门之一。

　　朱文俊介绍，一般划拨用地的土地价格大约是以招拍挂方式取得的土地价格的十分之一，甚至几十分之一，这一部分的成本一下子能省不少。“那些做养老地产的开发商一定是要盈利的。如果政府拿出专门的养老用地，以比较低的价格专门用作养老地产开发，其中一部分可以进行买卖，另一部分则作为公益养老项目。这样既帮政府解决了养老问题，自己还赚了钱，开发商肯定愿意做。”朱文俊表示。

　　事实上，部分省市已经意识到了这个矛盾，开始出台措施进行规范。

　　贵州省目前出台政策，对于老年住宅项目用地，可以不通过“招拍挂”，而是开发商与政府直接签协议出让，这样的话土地成本低，能便宜至少一半以上；日前，北京市国土局启动的《北京市2013年度国有建设用地供应计划》编制工作中首次将养老设施用地纳入土地供应计划中。