本季度三个甲级写字楼入市，新增供应体量约26.7万平方米
据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2012年第三季度，广州市甲级写字楼租赁市场表现较上季度相比趋于平淡，租赁成交量有所下滑。本季度约26.7万平方米甲级写字楼新增入市，其中，天河区再次迎来供应放量高峰，业主招租压力加大。尽管国内通信、律师事务所及消费品行业企业看好本地市场而进行业务拓展，继续寻找优质写字楼物业，但市场可供选择项目增多，以及业主在租金等租赁条款上让步空间有所增大，催生部分潜在租户的观望情绪。本季度广州甲级写字楼平均租金录得下降2.3%，整体空置率水平则上升1.6个百分点。
相比于租赁市场的平淡表现，本季度广州甲级写字楼投资市场延续上一季的活跃状态，市场售价继续呈上升态势。尽管无整栋交易成交，但富力盈凯广场、邦华环球广场等在售项目均有大面积整层或多层投资成交。
整体供应，需求及空置状况
高力国际研究显示，2012年第三季度，广州写字楼市场共迎来三个甲级新增项目，包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座，以及位于海珠区琶洲的南丰汇，新增供应体量达266,627平方米，约占整体库存的9.5％。值得注意的是，南丰汇为海珠区琶洲的第三个甲级写字楼项目，其竣工入市提供51,748平方米新增办公面积，该区整体库存增至208,539平方米。受新增供应拉动，本季度甲级写字楼整体空置率环比上升1.6个百分点至22.2％。
本季度广州甲级写字楼市场需求主要来自于金融保险、IT/通信、医药、消费品等行业。受国内经济增长趋缓及外围经济走势不明朗影响，本季度甲级写字楼租赁市场成交表现平淡。由于珠江新城区域整体租金水平偏高，但市场可选择项目、单元及租金谈判空间则因新项目陆续入市而有所增大，不少租户对签约入驻持观望情绪。另一方面，部分外资租户继续缩紧财务支出，在考虑搬迁成本以及现有业主提供的较大租金优惠后，多选择在原有物业续租。本季度代表性租赁成交包括广州城电客户服务中心续租中华国际中心2,184平方米办公室，上海贝尔租赁广州国际金融中心1,487平方米，前海人寿租赁中泰广场约1,260平方米，路卡迪龙服饰租赁利通广场500平方米办公面积。
租金趋势
高力国际报告指出，由于大体量新增供应带来的业主招租压力，市场转入租户主导阶段，租户在租赁项目选择及租金谈判上均占优势地位。租金谈判空间加大，广州甲级写字楼市场平均租金水平在本季度开始转入下行，环比下降2.3％至每月每平方米人民币157.6元。租金明显下跌区域主要集中在珠江新城。多个近期新增项目在租金报价上较上季度有2-3％的下调，并对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期等。得益于较低的楼宇空置率和丰富的来自现有客户和潜在客户的扩租与续约需求，越秀区甲级写字楼租金较上季度基本持平。海珠区尽管有新增项目入市，但稳定的市场需求使该区域甲级写字楼租金继续保持平稳。
售价趋势
高力国际报告还指出，广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%。尽管有相关税率上调等不利因素影响，2012年第三季度广州甲级写字楼销售市场保持活跃，在售项目如富力盈凯广场、邦华环球广场等均有大面积整层销售成交。旺盛的投资市场需求带动售价的进一步上扬，本季度录得广州甲级写字楼整体平均售价为32,586元/平方米，较上季度上涨约1.61％。
市场展望
2012年上半年，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎。尽管第四季度将迎来珠江城等新项目入市，但得益于广州政府继续积极推进产业转型升级，并通过“暖企行动”等措施促进经济发展，刺激经济逐步趋稳回升，来自国内金融、保险、服务、高新技术等行业企业在本地开展业务或扩张的需求将支撑广州甲级写字楼的健康稳定发展，因此，高力国际预测下季度整体平均租金将向下轻微调整。
投资市场方面，下季度广州甲级写字楼市场预计将有位于珠江新城的富力盈通广场开盘预售，为市场提供超过80,000平方米的写字楼可售面积。考虑面临下行压力的租金水平和高企的售价水平，广州甲级写字楼租金回报率预计将有所下降，写字楼投资者入市趋于谨慎。高力国际调研及咨询部董事陈厚桥预计，下季度新增可售供应和新增需求将基本持平，甲级写字楼售价保持温和上涨。
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