一面是传统商圈日渐饱和、寸土寸金，一面是新兴商圈开疆拓土、风头正劲。在新旧两股势力错综交汇之下，北京的商业版图正在发生蜕变，人们的消费和生活习惯也正悄然改变。

 

    高额租金“逼走”租户

 

    数据显示，2012年是近12年来，北京甲级写字楼供应量最低的一年，也是空置率最低的一年。

 

    据仲量联行统计显示，北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，市场上写字楼的存量依旧维持在620万平方米，第四季度新增供应量依然有限，今年将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年。由于供给持续短缺，截至第三季度末，写字楼空置率仅为5.7%，创12年来新低。

 

    与供应短缺伴随而来的是租金大幅上涨。以最具代表性的CBD区域为例，仲量联行最新报告称，年初至今，北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅，而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%，香港中环区域的租金则出现下滑。仲量联行、第一太平戴维斯等多家研究机构均预计，在市场可租面积有限的背景下，核心区写字楼租金将持续上涨。

 

    “甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平，迫使一些企业租户为同时满足办公空间和预算的需要，正考虑向乙级写字楼和商业园区转移，预计这一趋势将持续到2013年”，仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示。

 

    一些对价格敏感的租户，对核心区写字楼高企租金的抵触正逐步显现。仲量联行北京研究部主管覃晓梅对记者表示，这些“出走”的租户主要以制造业、IT企业为主，据其统计，在今年前三季度，约有24%的租户从CBD迁址新兴商业区域。

 

    新商圈初长成

 

    在撤离CBD等传统核心商圈后，这些租户为了寻求更充足的租赁空间和相对更低的租金价格，开始向周边区域突围，望京、亦庄、酒仙桥等新的区域成为这些企业新的归宿。与此同时，这些以写字楼、新型购物中心为核心的城市新商圈，正在崛起。

 

    望京是国内最大的居住社区，这里有30万常住人口，其中有韩国人6万。由于交通堵塞、商业配套少，望京曾一度被人们戏称为睡城。但随着交通网络不断完善、大量高档公寓的落成、外籍人士日益集中，众多知名零售集团迅速地瞄准了望京地区，在短短几年时间内，望京商圈的商业感召力日趋成形。

 

    望京也成为传统商圈原有租户的主要输入地之一。近日，望京某高端写字楼销售总监向记者表示，今年6月推出的两栋写字楼中，刚推出市场就被一家公司整栋买下。同时，随着嘉茂购物中心[最新消息 价格 户型 点评]、望京旺角步行街等购物中心以及华堂商场、新世界百货等

 

    相继开业，望京的商业面积也已经超过西单商圈，成为北京东北部地区的一个全新大型商圈。

 

    此外，凭借产业带动的常住人口增长以及地铁轨道的开通，亦庄商圈的形成具备了强大的消费需求支撑。随着沃尔玛、新华联[最新消息 价格 户型 点评]等一系列大型商业进驻，亦庄新商圈日渐完善。

 

    除了商业、写字楼的云集，对于不少零售商来说，新兴商圈也是他们“不能不考虑”的区域。“我们已经在北京几个核心商圈开了分店，现在正在考虑像长楹天街[最新消息 价格 户型 点评]、昌平回龙观、大兴黄村这些新区域”，北京爱慕内衣有限公司大客户总监张保平告诉记者，对于新商圈，他们认为，如果不去面对，可能几年内自己就会被淘汰”。不过，张保平也表示，与成熟商圈相比，商家对新商圈的前期评估和调研会更认真，会仔细研究每个购物中心、商场的定位，做到精准入驻。

 

    亟待长期规划

 

    在记者的采访过程中，家住望京、亦庄、朝北等新商圈附近的居民，都会用“日新月异”来形容近几年生活的便利性。

 

    业内人士认为，传统意义上的商圈如金融街[简介 最新动态]、CBD、中关村等，这些商圈的定位普遍以商务和商业为主，而像望京、亦庄这样的外围新商圈，其形成更大程度上是为了满足居住人口的生活需要，辅以商务需求，这些新商圈相对来说是内向型自循环的，开放性不如老商圈，因此也更具亲民性。

 

    不过，与传统商圈相比，目前绝大多数新兴商圈仍然尚未成型。现有新商圈仍然普遍存在着同质化竞争严重、区域内业态单调以及缺少大体量商业和中高端写字楼、组团过于分散等问题。

 

    在经营日用品的超市和商场率先入驻招揽了人气之后，新商圈内后续的配套和商业状况须有统一的规划和充分调研。“商业发展要遵循城镇化规律，商圈的培养是一个渐进的过程，企业要做到长期投资规划”，北京工商大学商业经济研究所所长洪涛认为，新城区的业态结构也要合理，要防止出现重复过剩和过度超前现象。

望京：北京发展最快的新商圈

 

    对目前望京的商业配套和商业氛围，新望京人只觉得欣欣向荣繁花似锦，但对于老望京人而言，却觉得颇有日新月异之感。

 

    一到周末或者晚高峰，广顺大街的拥堵总让望京人又爱又恨。没办法，作为望京最繁华最具商业氛围的主干道，广顺大街也是望京最容易拥堵的道路。从北向南，三个拥堵点都是望京的主要商业区：北面的华彩国际中心、六佰本、欧尚，中部的华联嘉茂购物中心[最新消息 价格 户型 点评]、沃尔玛超市，南部的新世界百货。华灯初上时，正是这些商业区最热闹的时候，门前的拥堵自然也无从避免。

 

    在望京生活10年的王女士对此深有同感。

 

    “2002年从东三环搬到这里时真不适应，号称亚洲最大居住区的望京，大型超市都没有，商业方面只有中福百货、京客隆和燕莎望京购物中心，总面积加起来估计也就五六万，除了买菜买米，基本都得出望京购物，过了晚上9点，基本整个望京都没买东西的地儿了，连小卖部都关了。”提起从前望京的购物环境，王女士大吐苦水。“从2006年开始，望京的商场、超市一下多了起来。宜家家居、望京商业中心、华联嘉茂购物中心、新世界百货、家乐福、沃尔玛、欧尚超市、7-11、星美影院、华谊兄弟影院、万达[简介 最新动态]影院……几年的工夫，基本上市区有的望京都有了，我家八成以上的购物基本在望京就能解决了，比以前真是方便多了。”

 

    以前都是望京人去别的区域购物吃饭，现在望京吸引了越来越多的“外人”前来购物娱乐餐饮。无论从商业面积上还是商业氛围上，望京俨然已经成为北京发展最快的新商圈。

 

    据了解，目前望京商圈已经初步形成了五大主要商业区：一是以宜家为中心的商业区域，目前该区域正在建设北京最大的家乐福超市；二是望京国际商业中心[最新消息 价格 户型 点评]、新世界百货、方恒国际中心[最新消息 价格 户型 点评]组成的望京东南部商业组团；三是由华联嘉茂购物中心、沃尔玛超市、韩国城及其周边商业组成的望京中部商业组团；四是六佰本及华彩国际中心组成的望京北部商业组团；五是以北京香颂、NOVE为代表的望京西部商业组团。五大组团涵盖了百货、超市、家居、餐饮、娱乐等诸多业态，为望京常住居民的生活提供了极大方便。

 

    虽然商业面积、经营业态等均与老商圈看齐，但记者调查发现，望京商圈依然存在诸多问题，如百货类品牌不够丰富、高端产品较少、同质化竞争较严重；娱乐类业态较单调，主要以影院为主。最值得关注的是，望京缺乏大体量商业，除了12万平方米的望京国际商业中心与6万平方米的方恒国际、6万平方米的新世界百货构成的东南部商业组团形成了相对集中的商业体量外，其他组团均较为分散，主要呈点状分布，难以形成商业氛围之间的互动。

 

    亦庄：内向型商圈蒸蒸日上

 

    亦庄无疑是近年来迅速崛起的新商圈之一，产业带动的常住人口增长和地铁轨道的开通，为该商圈的迅速成型奠定了坚实的基础。

 

    产业推动商圈形成

 

    每个商圈形成的支撑点各不相同，就亦庄商圈的形成而言，产业的推动作用无疑是至关重要的。最新统计显示，亦庄已有40多个国家和地区的3000多家企业进驻，其中包括近百家世界500强企业，国内顶尖企业也有2000余家。截至目前，亦庄开发区已经形成的电子信息、生物工程与新医药、汽车、装备制造四大主导产业，产值分别占全北京市的比例为50%、48%、22%和17%。此外，亦庄拥有“中国最大的移动通讯产业基地”、“北京最大的电子信息产业基地”和代表生物工程与新医药产业国际、国内领先水平的“北京药谷”。产业这个巨大的引擎吸引了众多人口在此就业和居住，这为商圈的形成提供了强大的消费需求支撑，值得关注的是，自1991年亦庄开发区开始筹建以来，区域产业发展不断升级，从当初的产业生产和物流为主到现在的以研发、贸易、商务为主，与此同时，随着产业变化，居住类物业也在不断升级。

 

    内向型商圈蓬勃发展

 

    据和裕地产营销中心总经理王骞介绍，亦庄目前的商业主要集中在三个区域，其一是亦庄核心区的创意文化园区，这个园区里包括沃尔玛等大型的超市以及专卖店等；其二是力宝广场(楼盘资料业主论坛) ，目前华联已经确定入驻；其三是上海沙龙一带区域。而这些商业多是为了满足当地居民的消费需求，目前居住在该区域的人口大部分的消费可在本区域内解决。

 

    在业内人士看来，亦庄是典型的自循环内向型商圈。21世纪不动产商业地产副总经理兼综合地产部总经理赵久阳认为，传统意义上的商圈是商务、商旅、商业、商住为一体的，如北京典型的几个商圈：金融街[简介 最新动态]、CBD、亚运村和中关村，而像望京、亦庄这样的外围商圈实际上是以商业为主导的商圈，这些新商圈的形成更大程度上是为了满足居住人口的生活需要。以亦庄为例，该区域是北京典型的产业带动居住和商业的区域，这个区域里的4S店、制药厂等很多，是比较密集的产业基地，区域内多是这些产业引出来的产业链条，商业也是建立在这个基础之上的。

 

    “亦庄和望京这些新商圈相对来说是自循环的，开放性不如老商圈。”赵久阳表示。多位业内人士称，目前亦庄商圈还处于未成熟阶段，潜力很足，前景辽阔。

    □潜力商圈找准定位蓄势待发

 

     随着北京城的不断规划与发展，各个地区的商业需求不断增多，原来的成熟商圈已经不能满足不断发展的城市版图需求，随着交通改善、大型商业进驻，北京各大新商圈开始蓄势待发。

 

    新商圈涌现

 

    朝北大悦城的开业，让家住朝阳北路附近的张云倍感生活便利。朝北大悦城位于朝阳北路和青年路交叉口，处于朝青板块的核心位置。除了朝北大悦城之外，龙湖长楹天街[最新消息 价格 户型 点评]也将于2014年开业，朝北商圈正在形成。

 

    同时，自2005年石景山区提出建设CRD(首都休闲娱乐中心区)开始，周边沃尔玛、当代商城的进驻，石景山CRD商圈的雏形正在逐渐形成。在城北，位于昌平区北清路的永旺国际商城也成为城北重要商业中心，随着珠江地产[简介 最新动态](珠江拉维小镇[最新消息 价格 户型 点评]珠江奥古斯塔城邦[最新消息 价格 户型 点评]) 后续开发的还有七星级铂金酒店、河岸酒吧街、国际会展中心等，一个新商圈正形成。

 

    此外，地处北京西二、三环之间的北京丽泽金融商务区也在近年来迅速崛起，该区占地面积达8.09平方公里，规划总建筑规模800万-950万平方米，是继金融街[简介 最新动态]、CBD之后北京金融产业发展的“第三极”。

 

    北京知名商业地产专家韩春海表示，传统商圈过于集中，由此带来的交通问题亟待解决，这为新兴商圈的发展提供了机遇，比如通州，随着彩虹之门、“大船项目”等重大工程启动，通州产业布局与区域水平都将跃升一个新的高度，除了传统商业外，在张家湾等区域未来将形成新的商圈。

 

    找准定位是关键

 

    作为参与多个北京商业地产运作的专业人士，九洲远景(上海)投资管理有限公司商业地产销售公司总经理丁皓鹏认为，在北京商圈之中，新兴商圈要想立足崛起，必须认清自身定位，借助差异化找准自己特色，通过服务形成自己的品牌与口碑。

 

    在丁皓鹏看来，朝阳大悦城的成功就与其准确定位有关，他表示，朝阳大悦城当地居民主要以吃喝玩乐的餐饮、娱乐等消费为主，客群年轻化，因此，它的相关业态这些年进一步优化突出自己特色。“南城某商圈本应属于辐射半径不会超过南城，但后续产品与服务没有跟上，导致开业之后一直难有起色。”

 

    不过，作为北京发展重点区域，丽泽金融商务区本着打造生态金融区、金融不夜城、信息高速路的理念，实现园林水系合理布局，建设一个绿水环绕的商务区。注重功能配套，实现商务办公生活一体化，建设一个昼夜无休的商务区。在项目招商[简介 最新动态]上，北京丽泽金融商务区曾数次参加京港洽谈会，作为重点项目向香港各界进行了推介，并建立了紧密的合作关系。在今年11月将在港举行第十六届京港洽谈会上，北京丽泽金融商务区将赴港推介，进一步吸引境内外投资者和企业在丽泽金融商务区投资发展。