在拥抱摩天大厦上，万通[简介 最新动态]控股董事长冯仑正在证明自己比任何地产商都走的更远。从数年前的台北101大厦传闻，到成为重建后的纽约世贸大厦[最新消息 价格 户型 点评]一号楼最大租户，再到今日横空出世的立体城市，这位地产界的思想“教父”一直致力于把念头变成思想，再转换为商业计划书，最终与合作者做成生意。
他不知疲倦，并且在上述“布道”中充满热情与耐心。如今，他无限接近这些摩天生意的成功：再过两年，万通控股将会从竣工交付使用的世贸大厦一号楼的数十年租约中每年赚取超过一亿元的利润，而立体城市从无到有，六个月内，人们会看到位于成都、西安的两个立体城市进入实质性的启动阶段。9月底，冯仑与西咸新区管委会主任的手握在了一起，立体城市投资团队收获了西咸的信任投票。会后，冯仑与他的投资搭档新希望集团董事长刘永好，又将前往温州，那是酝酿中的第三个立体城市的落脚点，私下里，人们把它称呼为“温州版的开曼群岛”。
冯仑坚信，他正在做的事情对整个地产界亦不乏意义。“立体城市对传统的房地产会有遏阻效应，人们会知道，你的规模不用做很大，不用买很多地，也可以对城市化有很多贡献。”他说。
当然，人们对如此快速的进度与摩天生意的未来仍充满疑惑：它会否是圈地的新把戏？会变味成政府与开发商共谋的房地产开发？它最终会成为一个巨大的睡城么？以及，敏感的财务投融资能否如愿支撑起这重达数百万吨、由钢筋混凝土搭建起来的空中之城呢？
听听冯仑如何作答。
“使命，价值观和科学精神”
新浪乐居：立体城市的提出已经有三四年的时间，在大众看来，经历了从空想到货真价实的投资这个过程，迄今在土地、财务与团队三个方面均有相当的进度与布局。什么驱动着你走过这个过程？
冯仑：我觉得依靠使命和价值观给予的引导和信心，其次是靠科学的精神，这是非常重要的。城市出现拥堵，摊大饼、土地浪费、生活消费成本高、交通不方便的问题了。既然做不动产，要在城市建设当中扮演一个重要的角色，那我们需要对这个问题给出解决方案。这叫使命驱使，没事找事，把别人的事当自己的事把他管了。所谓价值观是指绿色、节能、环境友好，幸福安康这些价值观。
但是光有这些还不行，你还得有科学方法，立体城市提倡科学研究已经有四年了。四年现在才落定两个，花了差不多上亿的钱来做科学研究。我们把研发中心放在新加坡。从东亚看，新加坡是一个高密集的城市或国家。新加坡700平方公里装了600万人，平均一平方公里将近一万人，北京才3000人。相比之下，我们的要求并不高。我们就要开始研究，到底一平方公里放多少人？一万人还是更多？总共7—10万人里面，男人、女人、老人、小孩，上班的或不上班的人数都需要研究，每句话后面都需要钱。
新浪乐居：就立体城市来说，你定义的成功怎么体现？
冯仑：节地、产业主导，同时生态宜居，社会和谐，这就叫成功，这不是我的成功，是城市的成功。
新浪乐居：立体城市这个生意是不是比世贸中心的生意，更能激发您个人做事的虚荣心？
冯仑：创业者总是有很大的干劲激励自己，所以有时候要坚持住一点，我们目前所做的事情是对房地产行业的一个责任感的扩大。房地产行业的社会责任本身就包含着环境友好、宜居、节地、城市功能的改善。我们把房地产的社会责任稍微扩大再提升，形成自己的一个使命，然后我们研发了这样一个系统。一句话你不说出来，你是他的主人，说出来你是他的奴隶。我这话我说了四年，我就必须要把他建成。就要花很多时间去研发、去做，最终就变成了追求理想、顺便赚钱的事。结果万一成功了，虚荣心肯定能得到满足。这是顺便的事，而不是一开始为虚荣心做，因为如果为了虚荣心我完全可以选择一个别的方式。这是个真的投钱进去的。
“经过研究尽可能多的产业，最后定下来主导产业是健康医疗。”
新浪乐居：究竟该如何理解立体城市，它如何形成城市的？
冯仑：我们是产业主导，产业先行。产业带动就业、就业带动商业、商业带动城市居住和繁荣。这个逻辑不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。每一个立体城市在开发建设的时候，我们的产业实现事先都安排好了。安排了产业，产业当中的就业人口，比如在成都4万多就业人口，然后这4万多就业人口有多少是在本地就业，多少要出去，这些都研究清楚了。过去的四年，我们就是做了这些事情。
经过研究尽可能多的产业，我们最后定下来主导产业是健康医疗。这四个字是从多少字里头筛选、过滤、花钱做出来的。为什么要做、这个产业链究竟什么关系、承载其他产业的建筑应该是平铺摊出来的，还是垂直的，都要研究，而这些都是要花钱的。
关于产业的选择，一个城市的产业得有几个作用。第一、创造很多就业；第二、是未来城市发展需要的；第三、还得是不会被淘汰的；最后，还要能够辐射。
那么，医疗健康产业是最好的一个产业。第一，现在各地都最短缺的实际上是服务业。第二，它不会被淘汰。第三，它可以增加很多就业。高密度的就业，会带来立体城市里面的消费。举例而言，它带动酒店的带动作用比写字楼还大。而带动酒店业最大的是医院，那是刚性的带动。一般来说，一个写字楼边上就带一栋酒店，现在一个医疗中心，我们考察后发现，在美国能带动14个酒店。我们现在不要求这么多，带动3、5个就很好了。
但是，医院自己拿钱去买地盖房，全世界投医院不是这么一个玩法。业主是业主，运营是运营，各司其事。比如说北京同仁医院，我这边有他运营，他每平米交多少钱租金给业主，剩下的事就没什么事了。至于眼科医生怎么看病，那是他的能力。但是我会把业主的成本控制好、空调、能源、灯光、照明、交通这些我们做好就可以。 医院来仅仅运营，一次性投资会减少。如果医院愿意去运营，我就做业主，但是他只要签了租约，我还担心找不到业主么？
新浪乐居：你一直在强调产业先行，这与近年来说得比较多的产业地产最大的区别在哪里？
冯仑：你说的差别在后两个部分。他还是要做地产，我们是要做城市体系，顺便做地产，他的目的是做地产。
新浪乐居：立体城市的盈利模式又会是一个什么样的路径？
冯仑：在规划上有区分，我们规划是围绕产业来规划的，而不是围绕房地产来规划。中国现在地产已经被弄烂了，乱加词，比如一个度假产业，养老地产，弄个文化产业叫做文化地产，这都不对的。也就是说最后这些词的目的都是围绕房地产，顺便拿那些事说事，圈地。而我们首先是节地的，把它整合好，根据做好的产业规划，再弄多少房地产。而不是说上来就先弄房子，然后拿这个事编故事，最后你发现，地产留下了，其他那些事都没弄成。我们现在的逻辑是必须产业成功，地产才能成功，那是顺便的事。
关于盈利模式，这些是商业机密，很详细的手艺活不能告诉你。你可以算一笔简单的帐，你现在到西安来做一个医院，要从头去征地、买地，医院要多少钱来折腾？现在你只是来运营管理，所以你肯定是比原来回报更高。当然，前期租金要付，这让业主也比以前更容易赚钱了。由于有人已经签了租约，就有人愿意投资。比如寿险公司就可以拿4%的利息的钱来投资这个医院。他可以投到基金，然后基金再给房地产商，然后房地产再来做这个。各是各的回报，但总起来我们把系统整合以后，大家都比原来成本低了，都比原来容易了，这才能成功。
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