“防范物业纠纷合同是关键，主要解决好两大问题，一是合同的签订，二是合同的履行。”昨天上午，北京二中院民二庭法官到怀柔开“新农村课堂”，为30多家物业公司中层以上管理人员上了一堂法制课，重点分析物业服务合同纠纷案件的审判实践和纠纷防范对策,并现场发放法制资料。
二中院民二庭胡新华法官介绍，近年来大量物业纠纷涌入法院，从2010年至今年10月，二中院共审结物业服务合同纠纷上诉案件1544件，此类案件呈多发态势。实践中业主与物业企业产生纠纷，最主要的还是催交物业费的纠纷。业主经常抗辩说法就是“我们之间不存在合同关系”。业主口中的“不存在合同关系”是指双方之间没有书面的合同。实际上如果物业公司提供物业服务和管理，业主也享受了服务、接受了管理，那么双方之间事实上的物业服务合同关系是存在的。
在这些案件中，不服一审判决的一方为业主上诉的有1343件，占到87%，二中院维持原判和调撤结案较多，大致原因是此类案件双方争执的焦点多集中在物业管理费的缴纳上，而物业管理费的依据是法规的规定或双方的约定。一旦发生纠纷，物业管理企业有备而来，业主作为被告地位比较被动。除非业主有扎实的证据证明物业管理企业违反上述规定或约定，否则败诉的往往是业主。调解和撤诉的基础是双方考虑到以后的关系，为了友好相处，一方或双方作一定的让步，而物业公司亦想改善形象，和业主形成良性互动。
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