空置四年之后，保利东盟国际第一街(以下简称保利第一街)似乎出现一丝曙光。广西保利置业集团有限公司(下称广西保利)承建并开发的保利第一街位于南宁东盟国际商务区核心位置的老挝和越南两个园区，是12国园区中首个交付使用的商业街，共有超过400间商铺。
“12国园区的成败在于广西保利。”日前，保利第一街投资业主张建(化名)向《中国企业报》记者抱怨道。
“2008年初，广西保利不顾市场实际大肆鼓吹造势，人为抬高门槛，却迟迟未启动招商计划，以致空置长达四年之久。未来也许很美好，但现实却太残酷。”张建冷冷地说。
数十亿元资金被套
南宁东盟国际商务区于2005年3月3日正式启动。该区用地规模约3.0平方公里，建设目标定为，具有商务区功能并承载商业服务、文化交流、娱乐休闲职能的城市核心区；并且是一个具有东盟各国特色，为东盟各国和其它国家、地区政府、商务机构提供商务、办公和生活服务的综合园区-联络部(办事处)基地。
保利第一街的尴尬从项目启动之初便初现端倪了。
广西保利系中国保利集团所属香港上市公司“保利(香港)投资有限公司 ”(0119HK)(下称香港保利)全资子公司，2005年1月正式成立，注册资金为1.5亿元。
作为广西保利在广西开发的第二个项目，保利第一街原报名称为“保利·龙腾上园”，规划定位为东盟商务区高档纯住宅小区。
2007年，应广西壮族自治区和南宁市两级政府的要求，广西保利进行规划调整，降低住宅的比例，由原来的85%降至60%；并增加商业及办公的比例，从15%增加至40%；容积率也由原来的1.5降低至1.2，总建筑面积从12万平方米减少至9万平方米。
临时改变园区规划引来开发商与业主们的经济纠纷。广西保利对外声称，此项目因此遭受近3亿多元的损失。
2011年10月20日，第八届东盟博览会在南宁举行。空街近四年的第一街终于开街。
业主周勇(化名)告诉《中国企业报》记者，寻遍整个园区，保利第一街的“星星之火”是唯一热闹场所。广西保利房产局备案数据显示，保利第一街总共售出466套，销售额接近7亿元。加之其他10国园区，总共将近有数十亿元资金滞留其中。
2012年8月29日，广西有关部门就12国园区的发展出台资金补贴、税费、配套服务等扶助政策，并表示12个园区将注资成立一个统一的商业运营机构，进行整个园区的业态规划和招商。
但截至记者发稿，统一的商业运营机构还未成立。
广西保利方面的招商办公室则一直到2012年5月才正式挂牌。
尽管业主指责广西保利的招商进度，但与12国园区的其他开发商相比，广西保利的进度已经很快了。
“其他园区的开发商在调整安排中并不如保利这么听话，一直拖着要赔偿，但他们并没有受到多大损失。规划调整时，他们还没开工建设，而土地一直在增值。现在马来西亚和印度尼西亚园区还没有完工，这都多少年了？”广西保利一位不愿透露姓名的高层人士对《中国企业报》记者说。
广西保利被指高价空街始作俑者
南宁市房产局备案数据显示，保利第一街已售商铺466间，均价为22991.89元/m2(按建筑面积测算)、30177.91元/m2(按套内面积测算)。其中商铺最高单价9.47万元/m2(按建筑面积测算)、9.94万元/m2(按套内面积测算)。其中均价超过7万元/m2三间，超过9万元/m2三间。
“其他国家园区多是在保利第一街三期销售后才开盘的，很明显，保利第一街的价格就是风向标，大家都借势拉高价格，其他园区的商铺也都到了两万元到七八万的价格。”周勇说。
12国园区空置四年，广西保利被指为过高价格门槛的始作俑者。
更被诟病的是四年过去了，数百名投资业主也被空晒四年，既无下家接盘，资金又被套牢，还得承受银行按揭，只出不进，经济压力下怨戾之气甚嚣。
除了一路走高的房价外，广西保利当初给出的相应承诺并未实现。
“我们销售的定价是商业行为，客户接受不接受，来不来买，这是双方的市场行为。”广西保利副总经理李运有说，“业主都是成年人了，知道未来市场怎么样。如果合同中规定，保利什么情况下回购，并承诺多久达到什么样的收益，那保利承担业主的损失是责无旁贷的。但是合同条款里面没有签订这些内容。同时，买卖双方达成共识的定价是建立在政府的定位以及基础设施完善和商业氛围营造等基础前提下。”
3亿元索赔：保利向政府讨债
保利第一街乃至整个12国园区商业氛围的缺失并不是秘密，广西保利也在不同场合多次承认这一事实。
但广西保利认为，政府曾经答应过给予优惠政策，广西保利也为保利第一街的规划调整做出贡献，南宁市政府必须落实政策和补偿损失。
管理12国园区的南宁市“三街一区”建设管理办公室负责人告诉《中国企业报》记者，政府没有单独对广西保利第一街承诺过任何优惠政策。
南宁市政府也明确表示过，政府无法出台税费减免政策，更无法给予广西保利补助租金，开发商自行统一招商是市场运行的普遍规律和繁荣市场的有效办法，更何况保利第一街的商铺销售价格是住宅的数倍，政府不会为广西保利招商运行买单，并要求广西保利履行对投资业主的承诺。
“我们都是通过合法手续拿到的土地，现在突然要我们调整规划。政府跟我们是合同关系，应该得到补偿。”广西保利董事长吴光明告诉《中国企业报》记者。
广西保利在2008年4月29日和9月18日分别向南宁市政府上报《关于东盟商贸区越南、老挝联络部基地园区规划调整损失报告》和《关于东盟商贸区越南、老挝联络部基地园区规划调整损失的再次报告》。不过，香港保利数年的年报、公告等信息中，并没有广西保利龙腾上园项目遭遇亏损3亿元的披露，却把保利第一街的结算并入到龙腾上园项目中。
吴光明认为，该项目的建设是在2008年广西保利并入香港保利之前，因此影响了该信息的披露。
但在2007年的香港保利年报的在建项目列表中，南宁龙腾上园(如前所述，保利第一街原报建名称为保利·龙腾上园)已经赫然在列，占地面积75000平方米，总建筑面积91000平方米，在集团权益75%。
保利第一街的一位从事过房地产开发的业主并不认同这3亿元损失的说法。
他认为，所谓3亿元损失并不符合业内实际情况，尤其还是五年前的市场。为了开发保利第一街，当地300万元/亩的土地也仅以20余万元/亩转给广西保利，这就等于变相补贴。
至于损失的明细，广西保利只让《中国企业报》记者现场翻阅一份给南宁市政府损失清算明细报告，但不允许复印。
“龙腾上园的损失近3亿元，这里面包括直接性损失和间接性损失。现在政府有关部门专门成立一个工作小组对我们这些数据进行核实。”李运有说。
李运有透露，目前这部分近3亿的损失账单计入的是直接损失，并没有把品牌信誉等其他间接损失计入。政府方面在接待保利高层的时候也曾口头感谢保利的支持，并表示会对保利给予政策优惠。
“为什么没有在香港联交所披露，另一个重要原因就是这次损失的诱因调整涉及政府行为。现在按政府规划调整会有损失，但是下一步政府应该会以其他方式给补回来。”广西保利方面某管理人员透露。
吴光明无奈地告诉《中国企业报》记者，香港保利对这个项目的规划调整很不理解，认定是广西保利有问题。
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