2004年以前 发展萌芽期
临沂出现第一批商品房项目，货量不大，质量一般；
单位房分房、集资房为主要供给，建筑商为市场主导；
土地出让以协议出让为主，拿地规模不大；
房源泉集中在老城区；
代表项目有：佳和别墅、沂河花园、御园金顶、金鹰花园等。
2008年 发展调整期
市场受到金融危机影响最为严重的一年，开始进行地产的寒冬；
兰山区滨河区域成为开发热点区域；
一些开发商出现资金紧缺、融资困难局面；
2008年年底房地产市场进入低谷；
受到影响的项目有：罗湖观天下花园、锦绣蓝山、滨河新天地等；
2009年 快速发展期
市场需求开始大量释放，价格迅速上升；
市场一度出现井喷状况，刚性需求凶猛；
产品质量稳步提升，形式多样；
城西市场搬迁接近尾声，市场繁荣为城西地产带来巨大发展空间；
代表项目有：沂龙湾、凤凰城、锦绣外滩、澜泊湾等。
2010－2011年 市场转型期
购房者渐渐变得理性，市场格局由卖方市场转向买方市场；
房价愈挫愈勇，在争议中继续上涨；
北城新区房价直线上升，超出整体均价1000元/每平米；
一线开发商开始抢滩临沂房地产市场，临沂地产市场洗牌；
政府调控效果显现，开发商资金紧张，同时保障性住房的供应分流了部分刚性需求，限购限贷等政策将部分投资性需求挤出市场。
临沂房贷发展脉络
自1999年开始，临沂市开展了住房公积金贷款业务，伴随着2004年临沂市住房公积金管理中心的成立，个人住房公积金贷款业务开始走向成熟。经过13年的发展，临沂市住房公积金贷款的最高额度也由最初的3万元提升到目前执行的30万元。进入2010年，临沂的房地产发展驶上快车道，各县域的房地产发展也呈现一片繁荣景象，临沂住房公积金管理中心为适应发展形势，对九县的住房公积金贷款最高限额进行了调整，由原来的20万元提高到30万元。同时对公积金缴纳范围也进行了扩大，允许以个人名义缴纳住房公积金。
