安全度过了“末日”之说的2012年，各种年终盘点席卷而来。回望2012年临沂楼市，调控保障与市场“双向发力”。保障房建设量与竣工量双达标，在稳定市场预期、带动楼市投资等方面发挥了重要作用。
        2010年出台的房地产调控政策像一套组合拳，给当时蒸蒸日上的房地产市场来了一记闷拳。观望情绪瞬间充斥在购房者和开发企业之间，然而随后市场的表现让大家对“刚需”这一群体刮目相看。在刚需的支持之下，楼市没有迎来传说中的寒冬，反而不断在“回暖”说中缓慢前进。在临沂这座房产泡沫并不大的城市，抑制投资性需求的政策在慢慢引领房地产市场朝着理性、追求品质的方向发展。

商业地产发力，显现多重效应
        随着国家宏观政策的调控力度加大和落实，商业地产作为推动城市经济发展的重要生产资料，在2012年实现了跨越式发展。
        以中国(临沂)国际工业品采购中心、万力皮革城以及鲁南茶博城等商业项目为代表的沂河商业带得到了提升和进步；同时，以万力广场、和谐广场、万阅城等为代表的中心商业得到了改善和提升，将进一步带动整个城市经济的发展和提升，对拉动消费和扩大内需具有积极的推动作用；
        以万和广场、齐鲁园商业广场、颐高上海街为代表的北城新区商业圈，在2012年也得到了跨越式推进，对提升南坊整个城市区域的生活配套，起到了革命性推动作用。
         商业地产作为有效的投资产品，得到了广大消费者的认可，相信，2013年商业地产将进一步推动整个地产市场走向繁荣。

公寓市场繁荣，竞争日趋激烈
        2012年临沂公寓项目相继入市的项目接近30个，豪德鑫界、颐高上海公馆、瑞腾·优卡空间、紫晶大厦、台湾城涧桥华府等等，如果用一句话来形容的话，“百花齐放、百家争鸣”将是最合适的词语，在这样一个群雄四起，刀光剑影的公寓市场中，能够取得突破性的进展，当是地段与产品双赢的项目。
        公寓项目，是开发商与消费者之间妥协的一种产品，一方面是开发商为了规避住宅风险，而争相开发公寓，为的是快速实现资金回笼；一方面，购房者也可以用手中有限的资金实现购买房产的目的。在这样的市场背景下，公寓市场也面临了两难的抉择，消化速度渐趋放缓，竞争压力加大，从一定程度上也破灭了开发商快速回笼资金的美梦。

别墅市场滞销，经济型产品受追捧
        2012年临沂的别墅市场供应量达到2000多套，别墅项目也达到了30多个，其中200万以上的单价项目明显陷入了滞销乃至停销，相反，150万左右的别墅产品受到了追捧，其中尤以陶朱公项目的热卖最具代表性，整个项目200多套别墅，在一年多的时间里实现了售罄的业绩，这其中既有良好的地段和配套作为硬件支持，又有适当的价格作为中坚支持。
       沿河别墅，很多项目进入封盘期，一方面面临市场打压，很多项目不愿降价促销，又得不到消费者认可，另一方面由又受到来自经济型别墅和城区别墅的冲击，使得大量别墅处于比较尴尬的处境。
        相信，未来五年内，随着临沂别墅消费者的日趋理性，现有的别墅，将逐渐被消化。毕竟，别墅作为稀缺产品，是每一个人的终极居住梦想。

住宅市场复杂，刚需产品畅销
       受制于国家调控政策的影响，临沂住宅市场的发展，也受到了一定程度的影响，以大成家苑、滨河花园为代表的刚需住宅受到了市场热捧，而花园洋房、滨河高层等改善型住宅产品相对低迷，这也从一个层面反映出，整个市场对于价格的敏感度还是比较高。
     南坊市场价格攀升，区域价值逐渐受到认可；河东区域开发力度加大，得到了越来越多消费者的认可；罗庄依然乏力，需要进一步拉升，开发区价值逐渐体现，相信未来，整个临沂住宅市场将呈现多样化的竞争格局，好的地段和好的产品依然会是消费者的首选。

大盘频现，高品质楼盘热销
        今年年初，市场仍继续2011年第四季度的观望情绪，购房意愿下降，成交量并不理想，然而三月的小阳春很快让大家看到了楼市回暖的希望。众多开发企业为了迎接刚需这一群体，采取多种打折促销的方式，用以价换量的打折优惠来实现去库存销售放量的目的，特惠房、结婚房、学区房等多种方式组合上市，各种看房团、团购会等形式也给楼市增加暖意。随着楼市微调政策的出台，降息降准等政策继续利好刚需购房者，第二季度市场继续回暖。出现红五紫六的良好态势。进入第三季度，随着大量楼盘推盘上市，七八月份意外出现淡季不淡的情形。业内人士分析这一现象是由于第三季度推出多为高品质楼盘，且地段和品牌均具有独特优势，所以抬升了商品住宅均价。
       从今年市场情况来看，高品质的楼盘普遍受到购房者的青睐，威特天元广场开盘遭疯抢，如果说外来开发商依靠品牌优势得到了市场的认可，那么本土开发商也靠着高品质楼盘得到了购房者的青睐，这些高品质的楼盘在热销的同时，也带动了住宅均价的上涨。业内人士认为，在目前市场竞争情况下，只有提高产品认知度，才能领跑市场。

购房者：从观望到理性出手
       由观望到出手，购房者的心态也逐渐趋于理性和成熟。购房者的心态演变过程分为三个发展阶段。“在政策力度持续加压背景下，降价预期使得市场观望氛围加重；博弈中期，面对诸多同质项目，购房者理性分析地段、配套、项目个性，做出初步选择；第三阶段，从拟定安身之所到寻求品牌开发主体背景、项目形象品质，追求更高的生活质量，产生购买动机。”“对房地产市场来说，政府调控会让购房者阶段性看空楼市，继而产生购房需求的‘低潮期’。”
        在购房过程中，购房者的心态是一种“煎熬”，消费者希望政府调控能够让房价回到阶段性低点，他们既想等待价格低谷购房，但同时又害怕错过买房的好时机。不过，随着市场逐渐趋于理性，购房者对于未来楼市的走势有了基本的把握，就不会继续纠结于房价和抄底问题，而是开始在理性选房上下功夫。“随着房地产市场逐渐成熟，客户在购房时也更加注重它的居住价值，回归住宅的居住舒适感成为今后发展的主旋律。”

回望，2012
        2010年的地产调控风暴开始，期间所表现出来的信号、承诺与力量之强烈程度前所未有。在这一年其后的两年间，先后取消了绝大部分此前的优惠税费、贷款利率等，同时也迎来了史上最严厉的地产调控，并且力度一次次趋紧，开发商的市场压力日益加大。    2012年，从年后的刚需购房潮回归到观望再到改善购房、学区购房，从开发商最初的诚惶诚恐到淡定定价、推货营销，整个2012，市场博弈一直没有停止，现在，又要到年度收官时，我们推出《2012年度楼市总结篇》，以期梳理整个市场的信息，为购房者来年置业提供参考。
        更多的临沂楼市年终总结将逐步推出，敬请及时关注网站动态。