宏观大势
今天拥有10套8套房的人还有不少，社会上商品房空置率其实并不低。这才是中国楼市的不正常处。如果楼市调控政策不能触及这部分人的利益，楼市不见这部分空置房吐出来，中国楼市很难平稳健康的发展。
2月20日，国务院常务会议确定了新的楼市调控五项措施（新五条），即完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。
新五条的重点在限购、房产税的扩围。虽然目前这五条还是比较原则，其具体实施细则还有待于各地出台执行，但是就大体来说，这新五条大概是能够在短期内稍微抑制住目前楼市蠢蠢欲动的涨势，起码使楼价的涨幅显得平缓。然而要说这新五条是楼市调控的重拳，能够根本改变现状使中国楼市正常起来、稳定下来，那是言过其实。
为了中国楼市平稳健康的发展，国务院常务会议十年来有9次会议以楼市调控为主题。早在2003年6、7月间国务院常务会议就决定楼市调控，以后几乎年年都有新的楼市调控政策出台。
这些政策的大致内容可以分作两个部分，前几年主要着眼点在控制楼市需求方，逐步收紧房贷优惠条件，增加房产交易税费增加交易成本；后几年开始注意控制楼市的供应方。
这个划分不是绝对的，前几年也有控制房地产商的措施，后几年仍然有控制需求方的措施出台，最厉害的控制需求的措施限购令就是在后几年出台的。十年来楼市宏观调控措施除了有这个前后划分的特点，还有一个明显的特征就是，调控措施的重点始终在需求方一边。
这样抑制需求的调控在某种意义上也是正确的，因为它非但抑制了楼市的投机也抑制了楼市的投资，这是从另一面支持了楼市的正常的刚需。
从市场法则来说，市场调控无非是从供需两方面着手。从供应一方来说有两大困难，一是中国农耕地有限，政府不能完全满足市场需要供应土地；二是保障房尤其是经适房情况较为复杂，而足以能够影响楼市的保障房数量如果完全靠新建，那将旷日持久。因此，只有将重点落实在需求一边。
然而，从需求方面来说，中国楼市始终存在着巨大的刚性需求，且加上近年货币超发，严重的通胀形势及一直存在的通胀压力，因此每次以控制楼价为目的的增加房产交易成本都能轻易地转为需求者的售后价格。即使有了最严格的限购令，楼市的价格也只是表面被管制住，内部的潜在涨价压力随着限购令的展期则越来越大。而近期楼市的“量价齐升”其实是这种越来越大的压力的外部的轻微表现。
调控楼市不是说，房价不能涨。问题是中国楼市十多年来只涨不跌，或者说跌的幅度很小时间很短，以致人们根本不觉得，这是不正常的。而这个不正常其实就在需求的投资投机一方。
历年来楼市调控措施虽然也有许多是针对投资投机方的，但是那些措施基本上是为今后的楼市投资投机增加交易难度和交易成本，没有真正触及他们的既得利益。我们当然不能取消交易原则以往投资者购买的房屋涨了，那是他们投资的成功。但是，当宏观调控提高房贷首付比例和房贷利息，为什么不能向他们追加呢？
今天拥有10套8套房的人还有不少，社会上商品房空置率其实并不低。这才是中国楼市的不正常处。如果楼市调控政策不能触及这部分人的利益，楼市不见这部分空置房吐出来，中国楼市很难平稳健康的发展。
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