在楼市响起一片“涨”声之时，3月1日国务院发布“国五条”细则，限购继续、二套房贷加码、售房缴20%个税三座“大山”压下。“二手房卖方个税要强制计征转让所得20%”的规定引起关注，瞬间“一石激起千层浪”，一时间成为社会各界议论的焦点。近日，记者走访了解政策对市场的影响以及各方面的反应……
新“国五条”细则3月1日一经发布，瞬间“一石激起千层浪”，一时间成为社会各界议论的焦点。在契税调整的前期铺垫下，新细则的出台，更让相关群体“坐不住”了。近期，记者对政策调整相关人群进行了采访，实时了解了他们对于新“国五条”发布后的反应。
开发商政策预期内“见怪不怪”
对于房产调控，开发商现在已经“见怪不怪”了。新政出台之后，记者走访项目时，并没有发现什么特别之处。很多项目都在按部就班地推进。对于新“国五条”的出台，很多开发企业都表示，一切都在预期内。
与此同时，一些新近看房的购房者却遇到了“冷脸”。想购买新房的成伟先生告诉记者，他最近走了东李片区的几个新盘，售楼处的人员都说，好房不等人，要买赶紧买。
“自去年底以来，楼市销售持续回暖，我们公司已预计到全国“两会”前后会有一轮调控政策。”李沧东李片区一新盘销售经理告诉记者，“国五条”并未让企业措手不及。该公司依然看平市场，因此营销策略上不会做太多调整。据介绍，该公司2013年的销售计划和往年持平，大规模推盘安排在5月。
目前，从青岛的开盘情况来看，计划在3月份开盘的楼盘，环比有所增长，同时也高于去年同期。此外，目前市场上的房价，在新政后并没有出现显著的调整。有分析人士认为，虽然“国五条”中的有关政策可能导致二手房买家多支付个税，或许会继而导致部分购房者选购一手房，但“国五条”中还有提升首付比例、限购等政策表述，因此开发商也不会过快推新房，目前还是以原定的价格计划销售。
刚需者冷对“空调”该买还得买
对于首次置业的“刚需”来讲，此次新政细则的出台，并没有给他们带来太大的兴奋。像成先生一样，一部分人对于房价下调的预期已经大大降低。这部分人在去年调控加大之后，错过了去年楼市房价最低点。对于这次“错失良机”，成先生非常懊恼。
据他介绍，由于钱一直没有筹备齐，去年上半年没有出手，没想到的是下半年房价又开始了回升。相比较去年年底，现在很多项目的房价每平方米增长100元~500元的盘非常之多。此外，他还告诉记者，本来想买套二手房，选房买房时间不巧正好会赶上个税调整。新“国五条”细则的出台，20%的税收无疑也得加在购房者身上。因此买二手房不如买新房合算。
从目前青岛的新房成交情况来看，新政的出台并没有出现太大的影响。上周的青岛楼市在历经节后短暂的恢复期之后回归到稳健的成交状态，较前一周翻倍增长。据青岛网上房地产网提供的数据，2月25日~3月3日青岛住宅网签2826套，环比前一周骤增125%；总成交面积274188.67平方米，环比前一周骤增125%。从目前的成交情况来看，新房成交并没有受到影响。对于首次置业者，在“恐涨的心理预期下，无论房价涨还是不涨依旧是该买的还得买。
改善购房者被误伤短期内或将观望
新“国五条”的细则出台并没有加大调控力度，唯有调高二套房首付比例这条，会误伤不少改善型需求。二套房的首付比例如果上调至七成，意味着贷款的额度不到三成，对改善需求压力较大，等于是变相限购。本来打算在今年换新房的李女士表示，新政出台后，迫于个税的缴纳，估计得过段时间再换新房了。
记者对一些改善性楼盘进行了走访，当问及具体推盘时间时，很多项目都没有给出明确的打算。从目前推盘情况来看，大多数依旧是刚需盘。销售对象定位为首次置业者。某国有房企营销负责人表示，新政对首次置业者没有多少影响，因此针对这部分人群的刚需户型，应该不会受到太大影响。而一些改善性的户型，可能会受到影响。因此像去年下半年一样，改善性户型推盘活跃的现象，近期内不会再出现了。“这次政策的重申，对投资性需求的打击是最为明显的。可能在很长一段时间内，一些投资住宅的资金都会做出相应转移。从契税调整到二手房出让的20%的税率调整，都会进一步打击这种投资行为。”市南区某商住混合项目的销售经理告诉记者，对于投资者来说，转向商业地产也是一个不错的选择。
据悉，已经有很多专家表示，政策对于投资性需求抑制的效果非常明显。但由于是“一刀切”，在抑制过度投机的同时，也会抑制到正常的刚性需求以及改善性需求。对于二手房要交20%个税的新规，很多专家都认为政策还有待完善，应当做一些补充，比如首次置业者以及改善型购房应当豁免，不能“一刀切”。
炒房者被逼向商业地产投资
于3月1日国务院颁布楼市调控新“国五条”细则，内容亮点即是“出售”自有住房按规定应征收的个人所得税，20%”，是对投机者的严厉打击。对于此次政策，叶檀表示，无论是限购统一措施还是其他项内容，相较之前的国五条，能够看出调控更加严格。
总体来看，对于该政策在限制“炒房者”方面的作用，业内都给予了肯定。中国价格指数研究院青岛分院分析师认为，此次政策最关键一条是20%所得税计征，这一方面锁死炒房与投资买房。另一方面有助于住宅回归居住功能，去投资化。
“新国五条”的出台，对住宅市场或有一定影响，但对商业地产而言却是一针强心剂，不少业内专家指出，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产投资需求，有望进一步拉动广州写字楼、商铺和商用公寓价格，预计商用物业今年价格涨幅将超10%。
目前岛城各大商圈综合体、与地下轨道交通相连的地下商铺都受到很大的关注。而且目前已经建成像万达、银座等多处综合体，还有一些重点区域的商铺运营也较好。根据区域功能的规划，一些绿色写字楼也应运而生。
此外，在住宅限购刺激下，近年来虽然商业地产投资大旺。但由于投资商业地产较为复杂，仍有不少投资客对该市场持观望态度，戴德梁行青岛分公司商业部相关负责人表示，“新国五条”对商业地产领域来说积极作用明显，将合理疏导一些投资资金流向商用公寓、写字楼、商铺这类经营性的商用物业，促进商业市场的发展，但如果央行整体的货币信贷政策收紧，对商业地产的整体发展也会有些影响。
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