李晓林：地价不参加调控房价当然降不下来

2013年03月06日 11:36

来源：北青网

“土地”和“调控”依然是2013年的楼市关键词。在刚刚过去的2012年，土地市场宅地年成交仅34宗，创下7年新低，各大开发商饥渴难耐四处抢地，市场高价地频现。今年两会后政策走向如何，是更趋严厉还是会有温暖政策出台，市场陷入观望。

本期专访全国政协委员、林达集团[简介最新动态]董事长李晓林，为您解读不一样的楼市。

房企夺地大战缘于对未来有良好预期

2012年年底，各大房企上演夺地大战。2012年12月11日，昌平南邵镇一住宅用地出让，万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]、中铁建等15家房企参与竞争，经过上百轮的激烈角逐，最终由中铁建以8亿元竞得，楼面价4731元/平米，溢价率45%，此前这块地在2011年底挂牌时一度无人问津。

同样的情景在14天后再度上演。12月25日，万科首开联合体以14.2亿竞得通州台湖两地块，剔除配建的公租房面积后，楼面价超过13000元/平米，而周边在售的新盘均价在13450元/平米。

“现在房企抢地是因为2012年政府推地少，更主要的是房企对未来市场有一个良好的预期。”在李晓林看来，房企年尾上演夺地大战一方面是由于供应减少而造成的需求饥渴；另一方面则是十八大释放出了积极的信号，使房地产商普遍预期未来会有温和的政策出台。

“很多业内人士都认为3月后会有温暖的政策出台，现在严厉的调控会放松一些，会有些温暖的可能性出来。”李晓林向记者解释道，“我所说的温暖是指，比如在三限问题上会有一些变异，‘限购、限价、限贷’可能仍然不松口，但是可能会有其他一些变异的政策。”

“限购、限价、限贷”的三限政策被称为史上最严厉的调控政策，李晓林认为中国的经济是一个有机整体，对房地产实行的严厉调控已经影响到了关联产业发展。

“现在钢铁就全线亏损，水泥也不好，相关联的五十多个行业都受到了影响，影响到整个经济发展的时候，政府就会有新的温暖的政策出台，估计今年下半年会有。同时，我觉得到了2014年市场会更好一些。”李晓林说。

地价是晴雨表调控不能调房不调地

地价一向是房价的晴雨表，2012年年底频现的高价地，也让买房人再度恐慌。“面粉比面包贵”的现象再现，周边房价上涨已经成为不争的事实。

中国的房地产是一个特殊的产业，由房和地组合起来成为产品。“老百姓从开发商手里买的是房，他们往往忽略了地价的问题。老百姓都希望房价降，但实际上地价在上升，进而推升了房价，高地价最终转嫁到了老百姓身上。”李晓林说。

目前中国实行的是土地招拍挂政策，而在李晓林看来，楼市调控一直以来调的只是“房”，把“地”忽略了。“现在实行如此严厉的‘限购、限价、限贷’政策，房价依然没有明显下降，这是为什么呢？其实根还是在成本里面，而地价就占到了成本价的一半以上。”李晓林分析说。

同样的，2012年的一份来自全国工商联房地产商会为期4个月的全国性调查显示，地价加上税费最高已经接近地产开发总成本的70%。

对此，李晓林指出，“政府调控不能只调控房，也要调控地。”

他指出，在2020年前后，老百姓对于房子的需求仍是刚性的，只要市场有需求，房地产就会是一个火热的市场，地价再高开发商也敢拿，最终地价会核算到房价里。所以政府调控只调房不调地是不科学的，“政府今后在调控房地产的过程中，能不能在调控房价的同时，也调控一下地价。”

精彩问答

主持人：有人说房地产的黄金十年已经过去了，以您多年从业经历来看，未来十年怎么样？

李晓林：没问题，到2020年都没有问题，这个需求量是缺的，还有很多人没买房子，还有巨大的改善型住房需求，人们对住房是越多越不嫌多。

主持人：您多年来一直积极投身公益，累计捐赠超过3000万元，您如何理解地产企业的社会责任？

李晓林：第一要做好产品，建价格公道品质过硬的好房子。第二要照章纳税、保障员工福利。第三要积极投身社会公益事业，帮助弱势群体。

主持人：三月份的两会就要到来了，您作为全国政协委员准备的提案主要是关于哪些内容？

李晓林：我会对过去的一些政策提一些建议和意见，希望引起新一届政府的关注，继续改善宏观调控。

潜在市场洼地城镇化而不是城市化

然而，随着土地开发进程的推进，大城市的优质土地资源越来越少，开发成本也越来越大。仅以北京为例，目前新盘的主战场已经扩围到六环。土地已经成为开发商的心病。

作为上世纪90年代就进军地产业的元老，李晓林见证了中国房地产的发展历程。当年，李晓林抓住国企外迁的机会，先后收购北京核心地段多家国企，成功开发了西直门公寓、紫玉饭店、牡丹园公寓、幸福公寓、林达大厦[最新消息价格户型点评]等多个经典项目。

在李晓林看来，经过二十年的发展，特大城市已经扩容过度，城镇化成为未来的发展方向。“十八大报告全篇七次提出要推进城镇化建设，注意是‘城镇化’不是‘城市化’，像北京、上海这样的特大城市已经出现了爆发式发展的城市病，未来需要发展的恰恰是广大的县、乡、镇，那是我们的短板，把它们得搞起来，它们起来了中国经济就全腾飞起来了。”李晓林说。

目前，中国大部分的农村乡镇发展还非常落后，当地没有相关产业，青壮年劳动力纷纷进城打工。李晓林分析说，城镇化建设是要让这些人回到家乡，在当地安居乐业，建立类似于珠三角或长三角那样产业发达的城市组团。当地的产业发达了，开发商的机会也就来了。

“开发商现在不去，是因为建了房子卖不出去，根源是政策引导不够。这就需要当地政府进行资源配置，比如约定进入一个优质的县，再捎带上一个发展相对差点的乡。这一块是需要好好研究的，出台一些好政策，将县以下的乡镇发展起来。”李晓林告诉记者。