当总房款的1/5都交了税，你还着急买房么？
为落实新“国五条”调控细则，中国人民银行营业管理部4月7日晚发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。至此，北京细则中最为核心的两个条款——二套房贷款收紧与差额征收20%个税，全部浮出水面。
据记者算账，按照差额征收20%个税的新规，2009年购买的、属于非普宅性质、未满5年的房产若上市交易，将收取占总房款18.2%的个税，几乎是总房款的2成。
对比新政前后，二套房首付增至7成以及按差额征收20%个税，当数最为“复杂”的两大变化。“复杂”在哪呢？答案是，复杂的种类、复杂的计算。二套房首付七成后，购房者的负担又会增加多少？受到个税政策的影响，购房者在政策前后所交的钱款会有多少变化？
为此，记者对二手房屋买卖交易的流程进行梳理，并将其中涉及税费变化的部分分类算账，尽可能让购房者对新政后的房产交易做到心中有数。
二套房首付增至7成
月还款额和还款总额均下降
此次央行下达的“二套房首付七成”的通知，是属于按揭贷款层面的，包含在上述第4、5项之中。关于商业按揭贷款的交易流程，又包括以下10个步骤：
签约并且收取代理费→递评估→付首付→约面签→银行审核→通知过户→完成过户→物业交割→抵押登记→银行放款
在这一系列过程中，除了“付首付”环节，其他环节并没有发生费用的变化。随着首付的增加，借款人的月还款额和还款总额都出现了不小变化。
以二手房评估价200万、贷款年限20年为例，首付提高至70%以后，借款人要多支付20万的首付款，前期资金压力较大，但是相对还款的压力会减小很多，因为相应的贷款额度随之降低。
从月还款和总还款金额来看，商业贷款新旧政策对比，月还款节省1575.3元，总还款节省378073元。
新旧二套房贷政策对比
新二套房政策 旧二套房政策
二手房评估价（万元） 200 200
年限(年 ) 20 20
首付比例 70% 60%
首付额度（万元） 140 120
贷款额度（万元） 60 80
利率上浮比例 商贷基准利率 商贷基准利率
6.55%上浮1.1 6.55%上浮1.1
利率（%） 7.205 7.205
月供（元） 4725.91 6301.21
还款总利息（元） 1134218 1512291
月还款差额 -1575.3
还款总差额 -378073
差额征收20%个税 不同类型房屋个税最多相差9倍
另一个购房者关注的重点，是差额征收20%个税，这一程序属于上述二手房屋买卖交易步骤的第6项。虽然目前个税征收标准并未正式明确，但是三个基本大方向已经明确。
按照细则，从3月31日起，个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统，能核实房屋原值的，严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率是1%，按照交易额全额的1%征税。为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，继续执行免征个人所得税的优惠政策。
由于个税改按差额的20%征收，不同类型的房源税费增加的程度也有所不同。例如，未满五年的非普通住宅新政后税费占房款的18.1%，也就说几乎房款总额的1/5都拿去交了个税。这一比值，是税费最低的满五年且是业主唯一的普通住宅的9倍。
二手房屋买卖交易的步骤包括7点：
1.签委托书：先到代理公司求盘，签订一张《委托书》，这可保障代理公司和顾客双方的利益。
2.档案查册：买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，是否被法院查封、被抵押等背景资料。该环节是非常关键的，买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，最好有一定的依据证明。
3.签临时合约：经过查证之后，买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》。之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。
4.办理按揭。
5.预约过户时间：银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料申请登记。
6.交齐税款和楼款：按预约的缴税时间，缴纳有关的税费并过户。
7.领取房产证。
税费 非普宅、房屋未 满五年普宅，业主 90平以下普宅、
级别 满5年，2009年 非唯一住房，买方 房屋满五年且唯
购买 第二套住宅 一，2008年购买
营业税 5.5% 全额 免税
契税 3%全额 3%全额 1%全额
新政前 1%全额 1%全额 免个税
个税
新政后 20%差额 20%差额 免个税
个税 （按差额为 （按差额为
售价的48%） 售价的55%）
新政前税 9.5% 4% 1%
费占房款
比例
新政后税 18.1% 14% 1%
费占房款
比例
新政前后不同类型的房屋交易税费
新闻背景
4月7日晚，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》，提出贷款购买第二套房的家庭，首付款比例不得低于七成。
央行营管部表示，自2013年4月8日起，借款人通过北京市住房和城乡建设委员会房地产交易系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照通知规定执行。央行营管部将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行督查。
值得关注的是，与前日公布的北京市公积金贷款新政策类似，通知规定对“无房有贷”的家庭，仍执行首付款比例不低于60%的政策。
此前，北京市商业银行对二套房的认定标准是“既认房又认贷”。业内人士表示，新政对名下已无房产记录的二套房购买者政策略微宽松，可能是考虑到一些改善型的购房需求。
此外，首套住房贷款、第三套及以上住房贷款的相关政策要求不变。贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定﹔继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。利率方面未作出具体要求。
交通银行首席经济学家连平表示，这意味着商业银行对房贷业务拥有更大的自主定价权。按照楼市调控政策意图，银行制定的二套房贷利率不会低于央行此前要求的基准利率1.1倍的下限。中原地产市场研究部总监张大伟同样表示，后续可能逐渐出现利率上调。
“信贷政策对楼市的影响力度一直远超楼市其他的调控政策。逐渐开始落地的信贷收紧政策对市场的影响将很快出现。”
张大伟称，北京楼市在4月份将明显进入起码半年的调控周期。“成交量大跌将很快出现，对价格调[最新消息 价格 户型 点评]控起效的可能性也非常大。”
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