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从“阳光家缘”公布数据以及市内各家大型中介机构发布的最新市场报告看，二手楼市在经历了3月“末班车”效应后，成交量在4月迅速回落。业内人士表示，除有“新国五条”地方版落地令市场趋于常态外，市场刚性需求在3月的集中释放以及中低价二手盘源紧缺，亦是眼下二手房成交淡静的主要原因。面对此番二手楼市盘整，实力较强的大型中介公司早有应对措施，而中小型中介公司则需面临新一轮的行业洗牌。
“末班车”掏空“刚需”盘源 恢复元气待6月
由于政策“末班车”效应，3月份广州二手楼市陷入疯狂，单月网签量逾7600套。据市内各大中介公司近期发布的市场报告显示，4月份环比3月份广州各区二手房成交量普遍下跌五六成。不过，由于“新国五条”细则广州版对市场影响远低于预期，譬如在开征房产转让个税和提高房贷门槛等问题上仍悬而未决。中原地产市场部主任黄燕飞分析指出，眼下的二手楼市僵局最快会在6月份找到出路，“我们翻查过往数据发现，尽管4月广州二手房环比成交量大跌，但与去年6~10月份的单月成交量基本持平。”
合富置业副总经理潘宇豪表示，3月份的一趟政策“末班车”，不但让市场上蓄积多时的刚性置业需求快速释放，还提前消化了未来两三个月的“刚需”盘源和客源。在他看来，整个二手楼市现已步入一个盘整期，“不仅要重新蓄积买家客户，关键是在市场上流通的中小户型二手房源也急需补充，保守预计需要一个季度的时间。”
满堂红市场研究部高级经理周峰分析，4月广州二手市场的表现稍逊于业内预期，除过度消耗潜在需求外，部分业主临时改变售房初衷，转为中短期持有，也是一个不可忽视的因素。住房转让个税的征收标准“暂不改变”、二套房贷尚未收紧，以及一手项目的限售和限签，令一批业主看到二手市场仍存在足够的成交机会，故宁愿暂时收回物业，待市场有所回暖后再重新放售。业主方这种心态的变化，令市场上可流通的有效房源进一步减少，最终影响了市场的交投。
他预计这波调整期要持续到5月下旬，能否触底反弹取决于准买家的入市意愿及信贷的宽松程度，即使反弹，二手市场的走势也是属于“振荡回升”格局，至少要到6月之后，才有可能恢复2012年第四季度的成交水平。
新增盘源少 买家入场难度加大
据合富置业成交数据统计，4月份首次置业买家占比仍多达65%，而改善型购房需求亦占据27%的市场份额。市场上因20%个税执行细则“悬而未决”而凝集了一定量的观望气氛，带投资需求的改善型买家是观望气氛比较浓厚的购房群体之一，此外，处于观望的还有长短线投资购房需求。4月新增放售房源量环比3月下降约两成多，但房源新增量仍高于今年1、2月的水平。尤其是受“刚需”买家追捧的中小户型物业，供不应求的情况更显突出，此外，受新政细则影响不大的免个税房源，虽然广受买家青睐，但房源数量并不多，且业主心态强硬，价格坚挺，甚至出现反价的现象。
谈及时下二手房的新增买家及盘源数量，满堂红周峰坦言，由于3月市场的过度消耗，以及“国五条”广州细则禁止外地来穗客户通过补缴社保或个税取得购房资格，4月外地客户入市比例有所减少，二手市场进入快速调整通道。
业界声音
调控不断 大中介已有“抗体”
对于整个行业而言，此番二手楼市调整期，会否引发业内新一轮洗牌以及实力中介公司的分店布局？
合富置业副总经理潘宇豪表示，自2008年开始，市内的大型中介公司就已着手一二手联动业务对二手业务的补充。因应住宅调控而生的一二手联动业务不但放了大型中介公司一条生路，也令他们在大小调控不断的住宅市场上产生“抗体”。
以合富置业为例，限购后包括商铺、写字楼、车位等一二手联动业务最高可占总业务的五成，而今年二手楼市相对活跃，一二手联动业务量有所回落，占比介于三四成。这也就不奇怪为何4月份二手楼市成交量急剧萎缩，而其销售业绩却还比3月份略有增加了。
满堂红周峰亦指出，每逢政策出台后的调整期，能借助一二手联动项目维持经营运作的中介行，在行业内的生存空间会更大一些，如满堂红在4月份的业绩构成中，便有一半来源于一手商铺项目的贡献，外地客户无法进入住宅市场的资金，多数会流入商用物业领域。而对于单纯依靠二手房买卖和租赁业务为生的中小型公司，即便在买卖交易淡季可以凭借租赁生意帮补，但从眼下“6张租赁单才抵1张买卖单”且离下一波租赁旺季还有2个月的残酷现实来看，其生存环境较为恶劣，本轮调整期或会催生新一轮的行业洗牌。
首置型买家：
中低价笋盘断档 等时机不如看需求
合富置业统计数据显示，今年4月份总价在100万元及以下的中低价房源占市场成交约31%的份额，而去年4月份同类型物业占市场成交的47%份额。中低价房源始终是市场关注的热点之一。但随着楼价的上升，符合此区间段的房源出现减少的迹象，其占比也越趋下降。
持有江南西一套小两房的陈先生，属于时下不少放售市中心小户型业主的典型，他把放盘价定在100万元，每当有买家要求降价幅度超过5%时，他的回复永远是“那你看看其他房子吧”。陈先生认为，与其被大幅压价卖出去，倒不如先租出去，等待合适的价位再卖，反正现在这类小两房带家电一个月也可租到2000多元。
满堂红数据显示，2013年4月总价在100万元(含)以下的房源比例约为56%，比去年同期降低了13个百分点。总的来说，目前在市场上可供“刚需”客户选择的中低价房源越来越少，客户或多或少被迫把购房预算提高一到两个档次。
眼看二手楼市进入盘源“枯水期”，整体市况趋于淡静，对于首置型买家而言，此时是否为入市良机呢？中原地产黄燕飞表示，比起3月份多台客户抢一套房的紧张，眼下出动看楼的买家还是有较为宽松的选择。“不要再期盼二手房价会出现所谓的‘抄底价’了，着眼需求，淡季入市才是‘刚需’客户应有的置业心态。”合富置业市场经理梁燕明亦表示，“刚需”客尤其是“首置”，现阶段若盘源素质“合心水”且价格处于合理的市场价内，都可以考虑果断出手。
首改型买家：
大户型盘比客多 入市时机已到
相对于面积在90平方米以内的中小户型二手房盘源紧张，市场上大户型盘源十分充裕。满堂红周峰表示，对于需要通过“卖一买一”或购置第二套房的改善型买家，此时是入市的好时机。在经历了3月楼市疯狂对“刚需”盘的消耗，时下市面上总价超过200万元，面积大于90平方米的二手盘源占据主导。由于此类盘源选择较多，这部分业主的放盘心态虽强硬，但其议价空间却较中小户型的业主要大一些，出现笋盘的几率也比中小户型盘源要多。因此，在接下来的两三个月盘整期内，改善型买家可以积极看楼，或与相熟的中介经纪保持联系，随时准备出击淘笋盘。
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