2013年上半年已经收尾，上半年的即墨楼市可谓是风云变幻。由于“新国五条”的落地，市民疯狂出手，三四月份的成交一片飘红。政策稳定后，即墨的楼市走势基本平稳，购房者的状态也开始稳定，渐渐开始理性出手 。随着六月份的结束，即墨楼市“半年考”的成绩也已经出炉，2013年1月至6月即墨新房成交7234套，同比增长298.12%。这期间，新房和二手房成交呈现了一个金字塔状，塔尖则均在三四月份。记者了解到，虽然上半年的楼市整体不太平凡，但是现在呈现的却是稳定的市场环境，房企对下半年的楼市充满期待。
■楼市期中考之政策考题新国五条和契税调整
2月20日，新国五条落地，引起业界一片哗然。不少业内人士纷纷发言，直指此次调控是为了抑制投机性购房需求。除了原先限购的省会城市、直辖市等大中型城市外，对没有限购的交易比较活跃的三级城市进行加大监管。在青岛“国五条”落地前，二手房的业主纷纷大打折扣推出房源。“送地下室”、“免税房”等字眼出现在中介。而想要购买二手房的购买者则在这个时候开始“抢房”。房地产交易中心拥堵着办证的市民。青岛版“国五条”细则温柔落地，县市限购 、70%的首付款及20%的个税等担心没有成真。
而今年还让购房者恐慌的是今年2月份山东省发布的《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，契税税率将由此前的3% 调整为浮动的3%～5%，从4月1日起施行。消息发布后，购房者又开始恐慌，纷纷加快购房手续的办理力度。随后，调税猜测落空，省内的契税税率暂无变化。
在新国五条落地前后，青岛成为房产税试点城市的新闻不胫而走。不少人预测，业内人士认为，如果房产税选择在山东省增加试点城市，青岛很可能首当其冲。如果真在青岛试点，那么个人已有的存量房是否将列入房产税征收范围呢？如果房产税真的在青岛落地，那么这将对青岛房地产市场带来什么影响？这些问题成为很多地产人以及购房者关心话题。在上半年结束之时，青岛市住房公积金管理中心下发《关于取消提前部分还款次数限制的通知》，这也意味着以后公积金贷款如果打算提前还贷，不用考虑还贷次数。不少购房者纷纷感叹政策越来越“松”了。
■楼市期中考之新房成绩单成交量呈金字塔状
记者从即墨市房地产交易中心发布的数据了解到，上半年即墨房产交易中心在三四月份出现集中过户现象，其余时间段运行都比较平稳，总成交量较去年有了大幅提升，预售情况也比去年有所放量。
今年前六个月，即墨新房成交了7234套，同比去年成交的1817套房源增长298.12%。而且即墨的新房成交位居青岛各区市成交量的第三名，仅次于城阳区和胶州市。记者从即墨市房地产交易中心了解到，1～6月，新房分别成交了999套、335套 、2393套、1363套、1270套和874套，呈现金字塔状 。
据了解，1月和2月由于春节的关系，成交比较低迷 ，1月即墨新房成交999套，销售面积为 10.38万平方米，销售金额为55635.94万元。2月即墨新房成交335套，销售面积为3.53 万平方米，销售金额为22003.83万元。到了5月新房成交便有所降低，但是仍比去年有大幅提升。5月即墨新房成交 1270套，去年仅成交 449 套 ，同比增长182.85%。6月份新房成交874套，其中新建商品房共成交了874套，成交面积为8.62万平方米。
由于新政的影响，其中三月份即墨新房成交了2393套，四月份新房成交了1363套，均在当月位居青岛各区市新房成交量的冠军位置。
■楼市期中考之二手房中介三四月份忙翻天
近日，记者从即墨市房地产交易中心了解到，上半年即墨的二手市场也出现了很高的成交量。据统计，3月份即墨二手房成交量达到692套，住宅面积6.5万平方米，2月份成交量为321套，环比增长1倍多；同比去年3月份的232套增长近2倍。4月份二手房成交达到874套，成交面积为 8.2万平方米。而到了5月、6月，二手房有所降温，但仍然成交比较可观，5月份成交了554套，6月份成交448套。
新政后即墨二手房成交不降反升，主要是由于3月份业主“闻风而动”纷纷挂牌出售二手房，而不少房源没有来得及在3月份过户，而是滞后到4月份才签约。据即墨市房产管理处的工作人员告诉记者，“3、4月份降温后，二手房的成交热度就有所降低。”
据了解，目前咨询量和成交量都比较好的房源还以学区房为主。“因为现在孩子上学不用非要户口在哪个片区，只要住宅在哪个学区范围内，就能在这个学区里上学。”朱代平说，七八月份是二手房成交的高峰期，也是学区房成交的“黄金期”，每年的暑假二手房成交就会出现一个小高峰，今年也不例外，进入暑假以来，咨询买学区房的购房者明显增加很多。
■楼市期中考之房源分析刚需房改善房渐热
从青岛市房地产交易中心提供的区市月度成交分析来看，6月份即墨销量最大的是 90平方米～120平方米、60平方米～90平方米，分别成交了344套和217套。120平方米以上的大户型共成交了103套。90平方米～120平方米的成交量超越60平方米～90平方米的成交量，成为6月成交中的“黑马”，120平方米以上的大户型呈现不俗的销量，说明改善型户型受到更多置业者的欢迎。而在其他月份，90平方米～120平方米、60平方米～90平方米区间内也是最受欢迎的户型。
从价格分析来看，6月份每平方米房价在5000元到6000元之间的成交为222套，6000元到7000元之间的成交为200套 ，这两个区间是在6月份的成交中最受欢迎的。由此可见，即墨的购房客户仍然以刚需群体为主力。
记者了解到，对比这半年的房价，即墨一直处于相对稳定的状态，加上不在限购范围内，有内需的支撑，楼市呈现整体健康、稳定发展趋势。而且即墨不是一、二线大城市，房价泡沫相对较小，限购以来，并没有呈现大的涨跌情况。
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