在土地出让之初,就对未来的房价进行了限定,这种“限房价、竞地价”的调控手段再次升级。昨日,朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地开始竞价。市国土局相关人负责人表示,这次“单限房”不仅限定了单价和面积,更是给每套房的总价款设定了单价,每套单价不得超过200万元。
“限房价、竞地价”是指在土地出让的相关条款中提前约定商品房入市的价格,开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。和“两限房”的概念相对,在今年春天发布的“国五条”北京落地政策里,“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”这一条内容延伸后即为本市即将推广的“单限房”,而“单限房”也被解读为满足自住、改善型需求的商品房。
据了解,正在竞价的豆各庄地块中需配建51500平方米公租房。除公租房之外,在这次挂牌的新版交易公告中,第4条明确显示本次出让宗地中除公共租赁住房外,剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内,而该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右。
这一地块,被业内人士认为是“国五条”北京落地政策发布之后,第一宗真正意义上的“限房价”土地。此前,这宗土地在出让过程中曾经被临时叫停。按照原计划,这一地块本应在今年1月15日挂牌。
当时数据显示,该地块位于朝阳区豆各庄乡黄厂村,东至规划黄厂路,南至焦化厂北路,西至东五环路,北至豆各庄产业用地,被规划为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44环保设施用地。地块土地面积为22.4463万平方米,其中建设用地面积11.8035万平方米,建筑控制规模29.4605万平方米。
据此前的出让公告,该地块起始价为22.78亿元,竞价阶梯为1200万元,竞买保证金为7亿元。
事实上,本市已经试点在土地拍卖环节“限房价、竞地价”或“限地价,竞低房价”,使得土地在招、拍、挂环节就已经确定未来销售房价,保证市场上持续有中低价位商品房上市。今年,本市曾经在年度供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标,占比达到了22.4%。
市住建委相关负责人表示,本市支持自住型商品住房的政策草案已经基本形成,近期就将有更多“限房价、竞地价”土地供应。未来对于如何界定谁能买“单限房”,又如何避免有资格的人低价买入、高价卖出来投机获利等问题,都将出台相关明文规定。
这位负责人同时透露,由于政府在土地收入、税收政策方面对“单限房”执行了优惠,这些房源作为二手房再上市时,可能会受到限制。
北京还有哪些“限竞”出让地块?
2011年5月,房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地就是以“限房价、竞地价”方式出让,该宗地中所有居住用途建筑面积均为“中小套型商品住房”,房屋销售限价均价为每平方米12500元。最终,被中铁建以14.6亿元的总价成交,楼面单价为6095元。当时房山商品房均价14000元至15000元,限价房的价格相比市场价格低20%以上。
2013年7月3日下午,北京又一宗“限房价、竞地价”地块成交,该宗地位于昌平沙河高教园区,恒大地产以35.6亿元竞得地块,折合楼面单价约6964元。该地块25.1万平方米被用来建设“园区安置房”,回购单价为1.4万元。而目前沙河高教园区的房价约为2万元。
豆各庄乡黄厂村地块示意图
豆各庄乡黄厂村地块大致范围:它时下的东至规划黄厂路,南至焦化厂北路,西至东五环路,北至豆各庄产业用地。
该宗地将以“六通一平”形式供地。它时下的挂牌出让起始价为24.5亿元,竞价阶梯为1300万元,竞买保证金为人民币7.4亿元。
专家观点
此类用地大量供应将平抑房价
一边是曾经被叫停的豆各庄地块重新挂牌交易,另一边是农展馆高端地块将“复苏”。专家认为,“单限房”供地若能陆续推出并形成一定的供应量,将有效平抑中低端市场的房价,对商品房住宅销售市场、土地市场都能产生一定的调整功效。
北京房地产业协会秘书长陈志表示,今年年初,本市就继续落实房地产调控政策,拟对自住型商品房进行限价。到目前为止,相关部门已经陆续推出了自住型商品住房供地。“限房价、竞地价”或者“限地价,竞低房价”的地块如果能陆续推出并形成一定的供应量,将有效平抑房价。
对于一边严格限制地价、一边又恢复高端地块上市的现象,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾:“限价地和高端地块互现,将成为未来土地市场的主流。”
他分析,这种情况符合调控基调。本市有望形成一系列符合以下市场特征的长效机制,即“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。而2010年房山中铁建国际城项目也曾经有过“限价”的试点,控制房价效果明显。因此,将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径,同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
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