德国人文地理学奠基人拉采尔有一个著名的论断：交通是城市得以形成的动力。交通改变城市规格，重塑城市版图，但一个可见的事实是，随着城市化进程加快、城市体量的增大以及济南逐渐转变为人才导入型城市，济南的道路交通变得拥堵不堪。
也就是在这个背景之下，济南市政府公布了济南市轨道交通近期建设规划（2014-2018）环境影响评价，这一消息毫无悬念的再次成为济南各大房产网站的头条消息，而在这公示背后，济南楼市一个房产新概念骤然升温--轨道房。
随着轨道建设开工日期的临近，这个原本只是概念的楼市题材正逐渐成为楼盘涨价的直接原因，从这个意义出发，我们不难得出这样的结论：轨道交通即将重塑济南楼市版图。
遍地都是轨道房：
被改变的楼市版图
“国内一些城市优先发展轨道交通，北京、上海、广州等轨道交通在当地公共交通体系中均已经发挥了重要的作用，就济南这座城市而言，常规公交并不够发达，已经严重地影响了城市的发展，轨道交通的开工建设意义更是非比寻常。” 中国铁建·国际城总经理王建军这样评价轨道交通对城市的意义。
毫无疑问，因为处在R3轨道沿线，中铁建国际城的一个卖点便是轨道房。
“这次公布的轨道交通规划中，站点线路很明确，位置也标注的很具体，看看图就知道哪些地方要走轨道了，这些地方的房子要升值！”在济南历山路一二手房中介，房产经纪人李先生捧着一张扩大打印出来的济南市轨道交通规划线路细细的研究了起来。在他看来，这个规划对房地产业内而言无疑是一个重要的信息，轨道交通将很大程度上影响济南的居住格局和楼市。“以前大家都在讨论济南市要建地铁，可是各种版本的说法都有，一直没有定论，开发商也只是炒作概念，底气不足。尽管有的开发商也打出了靠近轻轨、地铁的牌，但是真是假，买房的人心里都打了一个问号。”
在奥体西路北段的废旧铁路线东侧，原本荒凉的土地上如今一派繁忙，满眼看去是一栋栋拔地而起的楼房。记者在其中一家楼盘张贴在外墙的海报上看到，“两纵一横交通网，快速联动畅行无忧”的广告语直截了当地提醒潜在的买家，家门口将规划建设轨道交通。记者致电该楼盘，售楼工作人员表示，除了自身的楼盘，附近还聚集了盛福家园、绿地百合、紫御东郡等多家大型楼盘，规划中的轻轨就在奥体西路上，并称“我们这里的升值空间非常大。”
自从今年五月份第一次环评公布了三条线路和站点之后，轨道房才开始名正言顺的发力，并且有着愈演愈烈的趋势。
记者注意到，凡是轨道线附近的楼盘，如今都开始傍轨道交通，哪怕离着有三公里，或者楼盘和两边轨道站都不挨着，也都打出轨道房的噱头。“这次二次环评，线路和站点更加明晰了，轨道房离着我们越来越近了，楼市估计马上就要有反应了。”李先生分析道。记者也注意到，和李先生的分析一样，最近的一些广告投放平台上，已经开始出现轨道房的醒目广告宣传了。
“不卖了，这房现在要卖也得15000每平”
地铁一响，黄金万两，城市轻轨的出现，最直接的受益者无疑就是轨道沿线的楼市。以北京为例，北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍，并形成沿地铁商业带，地铁口和地上商业结合展现巨大的商机。而深圳地铁开工以来，地铁沿线2公里范围内的住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域的其他地段，其价格也略高于同等水准物业。>>>济南楼市6月涨声一片 专家：下半年济南房价不会暴涨
济南一房产开发商的负责人表示，综观其他城市我们可以发现，地产价格随轨道交通的不同阶段呈跳跃性增长，轨道交通对项目的实质性利好先于真正投入使用而提前释放；地铁沿线各区域房价都受地铁利好的刺激明显上升，陌生区域住宅价值受影响幅度明显超过成熟片区。
而济南另一开发商的负责人分析认为，轨道将驱动新城市商圈的形成。轨道交通所带来的聚合扩散功能，以轨道为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈。
市民小张在龙洞路南头买了单位新盖的宿舍，由于距离市区太远，他本想以8000元每平的价格出手。但是随着两次轨道交通线路的公示，小张发现他的新房子竟然挨着轨道交通3号线的始发站。“不卖了，这房现在要卖也得15000每平。”
和小张心思一样的，还有很多开发商。记者探访发现，在济南工业北路一楼盘，按照环评公示的线路，在该楼盘附近将会有R2和R3两条轻轨线路从此处经过。这一利好消息让开发商和购房者都看到了该楼盘升值的希望。
与此同时，在济南西部一楼盘开盘。“双轨道交通枢纽”一直是该楼盘对外宣传的热点，开盘推出220套房源，成交九成，目前的均价达到了7000元/平米，相比此前，价格上涨近千元。
在一些房地产业内人士和开发商看来，新的轨道交通线必然带来楼盘价格的“飙升”.“纵向线路位于济南东西两侧，相对于经过济南旧城区的横向线路而言，在土地改造规划、土地熟化难度上来说，要容易得多。”一位地产分析人士说，两条纵向的地铁线路对周边楼盘的影响比东西横向的线路影响要大得多。比如，化纤厂路片区位于东侧纵向轨道线与东西横向轨道线交汇处，必将成为济南楼市格局中的最大热点，与之相对的西侧热点就是济南西站周边。
买房不能只考虑交通，轻轨只是噱头？
市民刘先生三年前购买了位于奥体西路与花园路延长线交汇处的一处楼盘，“当时价格还比较便宜，但是我对它的位置一直不是太满意，觉得交通不太方便，但是轨道交通规划公布之后，我发现我买的这个楼盘正好就在轨道R3沿线。”刘先生说，加之周边的楼盘也越来越多，配套设施也逐渐完善，扫除了他的顾虑，“我觉得轨道交通的公示使我的房子升值不少。”
不过，也有市民不怎么看重轨道房的噱头。“济南的轨道交通按照规划五年后才能初步建成三条，谁知道五年后楼市是什么情况。如果不是刚需自住，没必要非得去赶这个热闹买轨道房。再说了，这三条线路位置都相对偏一些，对整个城市的交通格局不会有很大的改观，我觉得没必要这么去热炒。”市民李先生的说法代表了一部分市民的观点。
还有市民认为，就算住进轨道房又怎么样，10年之内轨道交通大网络不会完善，还是得多种交通方式换乘，照样不省时间。还是按照自己实际情况来买房才行。
早在2008年，BRT快速公交开通时就曾对济南市房地产行业产生不小的影响。在当时，北园大街BRT快速公交线路改造后，周边的楼盘均已升值，沿线的重汽翡翠郡则在半年时间内每平米均价增长700元，价格逼近东部楼盘。
业内人士认为，轨道交通建设不仅会影响楼盘价格，同时还会因交通的集聚效应而出现住宅、写字楼以及其他社会场所的带状分布，将人口聚集地区和边缘地区连接起来。“从全世界范围看，轨道交通的修建，无疑将带动相关地区的发展，促进商业繁荣，推动物业的升值，催生新的商圈。”一名房地产公司置业人员说。“交通只是影响房地产的因素之一，不能过度夸大其作用，购房者购房时还是要仔细分析，切勿盲目投资。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，轨道交通对区域价值的提升，最早发挥效应的是在交通线的重要节点上，其他地方需要等待配套完善之后才会有明显变化。
专家提醒市民，当今社会买房还是看自身需求。如果是小两口买婚房，选个轨道房也不错。但如果是三口之家选学区房或者进行改善型住房投资，那就得看看周边的学校教育等配套设施全不全。同样，要是给老人买个养老房，也得考虑考虑周边医院、公园等服务设施的配套，千万别脑子一热就入手，买到手里又后悔。
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