9月收尾，10月将至。今年的“金九银十”已过半程，北京房地产市场的火热之势却有增无减。据亚豪机构统计：截至26日，9月新建商品住宅成交量11102套，成交面积118.47平方米，环比8月同期的7507套、84.02平方米分别上涨了47.9%和41.0%。同比2012年9月1—26日的8677套、95.92平方米分别上涨了27.9%和23.5%。

    成交数据中，刚需仍是绝对主力，而刚需置业人群所购房屋中的绝对主力也凸现出来——90平方米以下的小两、三居，占到了总成交量的近半数。

    90平方米左右紧凑户型最好卖

    亚豪机构统计的9月前三周数据显示：9月1日—22日，北京全市新建商品住宅网签总量为7293套。价格分层明显——单价1.5万元以下的1768套，占总量的24.24%；1.5万—2万元价格区间的成交2933套，占比40.22%；2万—3万元的1750套，占总成交的240%；3万—5万元的成交709套，占9.72%；售价5万元/平方米以上的项目，仅签出133套，占比极微——1.82%。

    从以上数据可一目了然：比例显示了价格集中趋势，价格明确了产品类型主次——刚需仍扛大旗。

    而若再具体到户型和面积，以亚豪机构9月1—22日的市场监测数据为对象，两居户型占到了该时间段内成交总量的37%，三居占30%。面积上，50—90平方米面积的售出产品，占总成交的47%；90—120平方米的占22%。户型和面积交叉叠加来说，目前最受购房人认可、最热卖的住宅产品，就是以90平方米为线，上下浮动30平方米左右的小两居或三居。

    两、三居户型房源最多

    统计机构的数据或许抽象，市场上的实例，更能具象地显现适中面积的紧凑型小两、三居目前有多“红”。本网记者走访了9月前三周成交排名前十中的几个项目，各项目的销售人员口径基本一致：“两居、三居房源最多，也最好卖。”

    以排名第二的大兴热盘保利春天里为例，最新一期共推出772套房源，以网签时间为准，在9月1日—22日中，消化了441套，其中近九成都是两、三居室。一位置业顾问更透露，下一期将再推出一栋27层的楼座，每层只有一套58平方米的一居室，其余全部是70平方米和80平方米的两居，以及93平方米的三居；和保利春天里一街之隔、系出同门的保利首开熙悦春天，预计“十一”后开盘，据销售人员介绍，8栋楼、1500套房源，“清一色”是70/80平方米两居和93平方米的三居；排名第九的中国铁建•原香漫谷，8月24日推出的第三期产品，也是以85—95平方米的两居，和88平方米的小三居为主力户型；其计划于11月再推第四期。届时，三栋楼座中的34、38号楼将全部是88—128平方米的三居户型；36号楼全部是90—91的两居户型。

    从以上几个楼盘在售、预售户型的比例看，开发商迎合市场需求的动作明显。

    两、三居最符合置业者实际需要

    亚豪机构市场总监郭毅对紧凑户型最受当下刚需置业者“宠爱”的原因一言以蔽之：“90平方米左右，无论在实用功能、面积分割，还是价格各方面，都最符合刚需客的家庭构成和经济预算。”

    从实用功能角度说，90平方米上下的住宅，一般会设计成两室两厅、一厨一卫。刚需客一般是夫妻二人或三口之家。二人可以把两室规划为一卧室、一书房；三口正好主次两个卧室。

    从面积分割上讲，以建筑面积90平方米的电梯板楼房为例，实际使用面积一般不超过75平方米。分摊到各房间大概是：主卧15平方米左右，次卧12平方米左右，书房10平方米左右，客厅加餐厅28平方米左右，其余10平方米左右是厨房和卫生间。这样的分割动静分明，紧凑而不局促。

    价格方面，按2万元/平方米计算，90平方米的房子，总价180万元；30%的首付54万元；若贷款期30年，每月还款8000元左右。无论总价、首付额度和每月还款，都尚在刚需人群的承受范围之内。