赵本山在小品中调侃的“大城市”铁岭，如今真的陷入了“大城市”的魔咒。
在过去7年之中，一座规划面积22平方公里、累计投资逾260亿元、完全以“现代生态宜居理念”建设的铁岭新城，在距离老市区8公里的地方拔地而起。与此同时，出于产城结合的考虑，政府还在新城东南侧打造了一个占地5.5平方公里、建筑面积1000万平方米、号称东北亚最大的商贸物流基地——“东北城”。
记者在铁岭新城和“东北城”的实地走访中发现，铁岭新城的所有已交房楼盘中，除以回迁户为主的“农民新村”入住率较高以外，其他楼盘的平均入住率仅三成，同时大量沿街商铺空置，医疗等配套也仍然滞后。而作为紧邻新城的活力引擎“东北城”，在运营4年之后，商铺开业率仍不足两成，景象一派萧条。
“新城目前的现状和当初的预想有差距，比如人口的问题、产业集聚的情况。”铁岭新城管委会主任、铁岭市委副秘书长刘波进对记者坦承。但他同时也强调要用乐观和发展的眼光看问题，“眼前的空置率未来是容易消化的。作为政府部门，还要考虑如何满足需求的问题，铁岭必须要加大建设力度。”一边是大干快上又普遍空置的新区楼盘，另一边铁岭当地开发商却在向记者抱怨，老城区的旧城改造项目因为不受重视而频频被搁置，许多拆迁户面临无房可住。
消化空置的同时要加大建设，并平衡新老城区的发展，这道摆在所有新城镇化建设者面前的难题，正让铁岭新城深陷其中。
宜居城市的空置问题
现在，铁岭市政府在进行城市宣传时，对自身的官方定位是——“较大城市”。
“铁岭不敢说是大城市，也不追求大城市，因为大城市也有很多城市病。我们希望打造的是生态宜居的‘较大城市’。”刘波进反复向记者强调铁岭新城在城市规划上的精心设计和宜居举措。
这片曾经为当地人津津乐道的“贡米”产区，在轰轰烈烈的建设大潮下，已摇身变为被“三湖两河”包围的“北方水城”。新造的水系和精心修复的湿地环绕着道路宽阔整洁的新城，吸引了和记黄埔、恒基地产、碧桂园等地产大鳄纷至沓来。建成和施工中的高层住宅井然有序，路旁免费出租自行车的便民市政设施颇为惹眼。从市民到领导，都异口同声地称赞新城“环境很好，适合养老”。
铁岭新城的商品房售价目前在3000元/平方米~4000元/平方米，与老城区相差并不多，大部分项目自开盘以来价格变化不大，不过销售情况都比较乐观。本报记者在当地房管局获取的资料显示，铁岭新城的住宅销售率高达94%。
火热的楼盘销售和不断提升的土地价值，让这座22平方公里新城的运营商铁岭新城赚得盆满钵满。集前期的规划、拆迁、一级土地整理、招商引资以及后期的运营于一体的铁岭新城，中报营业收入3.56亿元，同比大涨249.97%，净利润1亿元，同比暴增29810.97%。
与此同时，街上稀少的人流和车辆，以及大片空置的商铺却也昭示着铁岭新城的另一面——“城”已然建成，“市”似乎还远未到来。
中国房地产报记者从铁岭新城管委会城市管理局物业管理处获取的资料显示，截至今年8月29日，铁岭新城的住宅类项目中，实际投入使用的小区共计13个。开发总面积达到2539942平方米，开发户数为26185户，实际居住户数13514户。而其中，被当地人称为“农民新村”的专门安置回迁户的凡河新村小区开发户数共计7524户，实际入住6666户。
也就是说，即使根据官方数据进行计算，除去回迁安置小区之外的其他12个小区，平均入住率也仅有三成。而记者在实地走访中发现，即使是建成时间最早、规模最大的小区“浅水湾1号”，也只有临街的几栋楼亮灯率较高，在铁岭官方给本报的数据中，其入住率为36.64%。
与此同时，除凡河新村和几个学校所在的中山路附近商铺开业情况较好以外，在其他区域和路段上，成排成片的空置商铺随处可见。
“公司高层正在和市委、市政府的相关领导研究空置率高的问题，现在不方便接受采访。”铁岭新城董秘办工作人员对中国房地产报回应。
记者从当地房管局获取的资料显示，近年来铁岭商业项目的开工面积呈逐年下降趋势，还有部分项目目前处于停工状态，甚至包括恒基和红星美凯龙等“大牌”项目。来自房管局的资料显示，2011年初,计划开9个项目，面积达到160万平方米。2012年，尽管计划中有17家房地产开发公司参与住宅和商业的开发，不过面积却已经下降到110万平方米，住宅和商业分别为80万平方米和30万平方米。
一位当地开发商向记者表示，“受制于人流量以及市场不成熟，个别房地产企业不得不暂缓其开发计划，暂停达2年之久，目前依旧没有任何要开工的迹象。”目前，铁岭新城唯一稍具规模的商业项目是位于凡河新村附近的新都综合市场。记者实地走访发现，该市场是以摊位出租的方式进行经营的综合农贸市场，经营范围仅限于最基本的蔬菜、生熟肉制品、副食、日用品等。即便是能容纳近万人居住的“浅水湾1号”，所有生活物资的购买目前也只能依赖小区门口零星的小卖部。
在医疗配套方面，号称适宜养老的铁岭新城，却仅有铁岭市中心医院新城分院一家较大的医院。据当地政府官员介绍，该医院目前仍只能提供一般的门诊和体检层次的普通医疗服务。
“入住率不高，人气和配套不足，是我们不容回避、必须直面的问题。新城建设是否宜居宜业的疑虑被完全打消，需要6~10年的时间。”刘波进表示。
而《铁岭市政府工作报告》显示，2013年铁岭市政府还将持续推进房地产业，不断完善城市公共设施、基础设施建设，将安排重点项目36个，新增开发面积200万平方米以上，必保完成投资50亿元，力争达到80亿元。
“政府把所有的政策以及财力，都用在了打造新城上，导致这几年旧城改造工作一直止步不前。目前铁岭旧城改造面积以及房地产开发的面积上，几年来一直都处于辽宁省的尾巴上。”一位本地地产界人士透露。
没有客流的物流城
紧邻铁岭新城东南侧的“东北亚最大的商贸物流基地”东北物流城，在行政区划上虽不属于铁岭新城管委会下辖，但在管委会的新城规划图上仍似卫星城般被浓墨重彩地标出，其与铁岭新城唇齿相依的意义不言而喻。
作为辽宁“十一五”期间的重点项目，东北物流城由华南城控股有限公司投资50亿元打造。铁岭市委市政府的多位主要官员均曾在公开场合提出“东北物流城将为铁岭新城区聚集人口……（东北城）将使铁岭新城在聚集人口、产业、生产要素和完善城市功能上实现新突破”。华南城执行董事、总裁梁满林也曾表示，华南城的这一投资，与对铁岭新城发展活力的乐观预期密切相关。
然而，这个在2007年紧随铁岭新城开始规划和建设的城市经济活力引擎，至今并未获得市场认可，如今呈现的景况甚至比新城区更加萧条。即便精心规划打造，销售也一度火爆，“鬼城”的诅咒还是如约而至。
尽管名为“物流城”，但目前已建成的占地1.8平方公里、建筑面积230万平方米的一期工程几乎都是商铺，按照经营方向分为五金交电、建筑材料、服装皮革、机动车交易、农机农具、中心商城六大专业市场，还有部分商务配套和住宅。这也是华南城这类物流地产商惯常的操作手法，以投资客购买为主的商铺住宅销售打头阵，快速回笼现金。
与铁岭新城一样，东北物流城的销售情况相当乐观。记者在东北物流城招商人员出示的销控单上看到，东北物流城的销售率高达九成，仅余部分位置相对较差的商铺尚未出售。
然而在实地走访中，记者却发现商铺的开业率与销售率严重不匹配。下午3点左右的高峰时段，营业的商铺却不足两成。营业的商铺主要集中在主街附近的五金建材市场，农机汽配市场有零星几家开门营业，而其他大部分市场均鲜有商户入驻，临主街的两个超大体量单体展示中心同样没有任何商家进驻的迹象，倒是商铺门口贴着的转让或出租电话随处可见。
东北物流城业主李进（化名）告诉记者，2011年，他以37万元买了一套上下两层的101平方米的店面，一直没能租出去，如今准备原价出售。广告张贴出去之后一直乏人问津。
“这么长时间，只有一个有意向的买主，想要买去当仓库。”李进说。
在此开业经营了一年的业主赵涛（化名），前不久也已关门歇业。除了生意惨淡，他还对记者表示，“感觉物流城越来越乱了，园区内的区域定位也不明显。市场的入口处经常很随意就换了招牌，今天是农机配件市场，明天就换成了农产品交易市场。号称要打造专用车交易基地，但是现在几乎都没有招到几个汽配商家。”至于规划以仓储物流项目为主的东北物流城二期，招商人员表示正在接洽中，何时能够动工则没有具体时间表。
东北物流城有限公司副总裁李玲玲也承认，“整个物流园区现在没有盈利，还处于市场培育阶段。”但她同时对记者表示，“物流园现在处于改建、增容的阶段，当下的困难只是阶段性问题。”
求解“双萧条怪圈”
铁岭新城和东北物流城预期中的“产城一体化良性互动”至今没能出现，反倒像是陷入了“没有人气就没有商业氛围，没有商业活力就更没有人气”的“双萧条”怪圈。为了从人气方面寻求突破口，铁岭新城其实一直都在进行各种尝试和努力。
带头搬迁至铁岭新城的是铁岭市委市政府的所有机关单位。“铁岭新城距离老城比较远，一些公务员为了上班方便会搬去新城住。”上述当地开发商对记者说，“早些时候还有传闻说（政府）要求公务员都必须在新城买房子。”除了政府机关之外，最容易通过行政力量调动的就是学校。目前铁岭新城已经集中了辽宁工程职业学院、银冈学院、铁岭卫生职业学院、新城实验中学、铁岭县高中、莲花中学等多个中高等院校。根据当地的官方统计数字，铁岭新城目前常驻人口为10.6万人，其中学生4.3万人，占到了总人口的40%。
而校舍外观堪比私立贵族学校的莲花中学，更是通过撤并铁岭新城行政区划所在地铁岭县的10个乡镇的12所中学而成立的。也就是说，作为铁岭市下辖的一个面积2231平方公里、拥有近40万人口独立的县级行政区，铁岭县的几乎所有中学生和中学教职员工，都被集中到了铁岭新城的寄宿式学校莲花中学当中。
刘波进告诉记者，学生也是实现人口聚集的动力，“很多父母为了方便照顾孩子而迁居铁岭新城。”在城市自然人口增长速度并不快的情况下，新城人口规模要与城市建设相匹配，若非强制搬迁，就必然要求新城的经济活力对周边人口有强大的吸引力。
何建平（化名）是为了孩子而迁居铁岭新城的居民之一，但他告诉记者，“新城环境是很好，但在这里找个营生实在不容易。”此外，据铁岭当地开发商介绍，近年来包括铁岭开发区在内的铁岭其他工程项目涉及的动迁户，也大都被政府安置在了铁岭新城的秦淮人家、浅水湾1号等小区，目的也不外乎是为了提振新城人气。
然而，根据铁岭新城之前的规划，新城区人口发展应在2010年达到15万，2015年达到20万，2020年以后达到30万。以如今官方统计的10.6万居住人口看，目标的完成仍然任重道远。
刘波进指出，“目前，我们的主要投资已经完成，剩下的就是培育市场，这部分主要是要靠未来的开发商来完成，基本已经不需要政府投入。”中国城市和小城镇改革发展中心发展规划部主任文辉对本报记者表示，“城市的发展要与当地的经济发展结构、所处的发展阶段，和老百姓的收入水平相匹配。”沈阳建筑大学管理学院张沈生教授也认为，要避免空城的出现，仅凭政府处心积虑的设计是不够的。
“近年来铁岭新城的建设与人口导入存在一定的脱节。铁岭新城今天的发展，有部分行政作用带动的影响。要想影响市场的未来发展，仅凭人为设定的东西肯定是不行的。”张沈生表示。
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