张玉良

 

[ 地产行业走出高价值增长的“黄金十年”，迈向更集约化、规模化、细分化的“铂金时代”，房企面临重新定位、再次出发 ]

 

2014年将注定是深刻变革的一年。在世界经济回暖复苏、国内经济企稳向好的宏观背景下，地产行业走出高价值增长的“黄金十年”，迈向更集约化、规模化、细分化的“铂金时代”，次高速增长区间使得同质化、粗放化、低价跑量的运营模式无法抵御政策影响、行业波动的风险，也无法给企业带来高附加值的利益产出，房企面临重新定位、再次出发。一系列改革部署和即将到来的红利释放，更是坚定了地产业不仅要成为改革的参与者，更要做改革推动者的信心。

 

如何抓住窗口期，使宏观的改革成果预期在微观的企业发展上生根发芽？至少可以从三个方向上积极思考。

 

细分市场新需求

 

对接农业转移人口有序市民化的改革要求，户籍制度的松动、城市基本公共服务均等化的趋势不可避免。对于地产行业来说，城郊一体化建设、新城建设相信将迎来新一轮需求的集中释放。同时，一二线城市这个最大的细分市场仍然会借力新型城镇化建设的春风，继续成为房企角逐的重点。虽然一、二线城市落户政策或逐步缩紧，但一方面由于高度聚合的优质资源平台对于中高端人才的吸引力持续高企，另一方面由于城镇居民住房保障全覆盖的保障体系加速建立，刚需住宅、保障性住房的市场空间仍然很大。在一二线城市蓬勃发展的中产阶层所带来的改善性住房需求，虽被暂时的政策组合拳影响，但从中远期来看，仍然是行业成长和企业发展最坚实的依凭。一二线城市快速增长的城市“肌体”更新需求，还将催生大量的旧城改造项目。这些项目体量大、能级高、复合性强，房企如能有效对接需求，将不仅从中实现规模和效益的增长，还将对企业声誉的提升带来极大的价值。

 

产城融合、平台化发展新契机

 

转型升级不能只是一个万金油式的概念，而应该是一个可分解、可操作、可执行的产业发展方案。中央把产城融合作为新型城镇化的基本导向之一，上升到了战略层面；而房企借势而为，把地方经济转型升级的具体需求和企业成长的迫切需要结合，把自身所掌握的丰富合作资源注入城市经济发展和产业功能、空间布局的提升上，将有效带来互利双赢。

 

产城融合不仅仅指向如火如荼的造城运动的单一内涵，而更强调支撑城市这一物质形态的产业资源、动力结构和发展理念。应当利用地产业丰富的上下游合作资源和宽阔视野，发挥“资源集成商”的优势，向城市建设区域不断导入符合政策导向的功能性产业和功能性社会事业项目，促进城市与产业、产业与个人的和谐互促。而这将对企业的平台化运作能力提出很大挑战。平台化的实质是整合资源，并使得整合而来的资源为各关联方的价值成长服务。平台化房企提供的是集成度高的一体化新城建设解决方案，资源集约度强、功能性多样、附加价值高；对于企业的合作关联方而言，高质量、品牌化的平台又能提供优质的准入服务和丰厚的投资回报。客户及合作方的满意度越高，增值越大，平台企业的获利就越丰。在2014年，我们会见证越来越多的地产企业平台化，完成从开发商向运营商的转变。

 

海外投资经营新局面

 

近年来中国经济的持续发展迅速扩展了富裕阶层的数量和规模，支撑起强大的购买力，使得海外移民、留学、旅游、投资的需求持续升温；国家层面进一步拓宽开放领域、加大开放力度，加之国际资产持续低位，又大大增强了海外投资的便利性和可行性。值此窗口期，地产企业应该立足自身优势和实际需求，找到适合于自身的商业模式，通过自主经营、资产置换、财务投资等多种形式，积极参与到国际市场竞争中，以提高中国地产行业的国际化水平，拓展中国企业的国际化声誉。

 

进入新兴市场的目的绝不应该是为了字面意义上的“国际化”，而是期待企业真正能够积极利用品牌影响力，借助国际资本提高国际资源获取力，真正打通国内国外两个市场，获得在全球进行资源配置的权力。在海外投资的过程中，需要注重风险防控。首先是准确研判市场。通过详尽严谨的可行性研究、第三方咨询、尽职调查，选择平稳健康、成长性好的市场和适合企业投资策略、能够发挥既有优势的项目。其次是确保人员管理可控。核心管理团队基本由集团派驻，确保其有效执行集团战略部署及经营策略。再次是全面把握当地法律规范，委托国际化律师事务所提供全方位法律服务。当然还包括控制汇率风险。

 

2014年将是国内迎来全面深化改革的开局年，也将是考验地产企业转型升级决心和能力的关键时刻。机遇与挑战同行，我相信，地产行业只要能根据自身特质，顺应市场规律，抢抓改革窗口，就一定能获得自身经济效益和社会效应的同步成长。铂金十年，我们携手再出发。