小产权房从疯狂到淡定,一路起伏,究竟会何去何从?低收入者买小产权房来居住,投资者则觊觎小产权房的升值空间,小产权房最终将如何处理?近日,记者采访了多位专家,探讨小产权房的处理方式。
小产权房多是未批准的旧村改造项目
济南市建委有关人士透露,“小产权房”其实多数是打着旧村改造旗号建的违章建筑,多数是未经批准建设的旧村改造项目。
在城市发展建设过程中,尤其在两个城区的搭界处,不少城中村被纳入到城区,自然会按照“城市建设模式”改造建设。而这些村子所处的位置、交通条件以及周边良好的基础设施等因素,都是吸引购房者的原因之一,更是助长了小产权房的发展。
山东省政府参事、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说,小产权房类型较为复杂,既有在集体建设用地上开发的,也有在非法占用的耕地上开发的;既有符合规划,以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的,也有违法乱建的;既有历史上形成的,也有新开发和在建的;既有出售的,也有出租的等等。
“处理方式不能‘一刀切’,要对症下药,区别对待,在一个个小产权项目的处理中积累经验。”在省住建厅副厅长宋守军看来,小产权房的问题需要从经验中寻找办法。
成规模小产权房不能“一刀切”
对于在建、在售“小产权房”,国家有了明确的态度:坚决遏制。对于已经形成规模入住的小产权房片区,又该如何处理?
“小产权房成因、建设主体、购买主体和动机,包括房屋的情况,太复杂,处理起来,就有一些难度。”省国土厅副厅长王玉志坦言,这些历史上形成规模的,要划分类别进行慎重处理。先摸清家底,然后提出相应的处理方案。
从小产权房的购买主体上看,绝大多数是没有能力购买商品房的人,这也恰恰是住房保障覆盖不到的群体。“这种情况在处理时,就要很慎重,不能简单地一刀切,所以要摸清情况。”王玉志说,但是对于建设主体,包括违规颁发建设许可、规划许可或者证件的,必须要严肃处理。此外,像一些不符合质量安全的房子,必须要拆除。
部分小产权房可完善手续
“对于一些符合规划的小产权房,是可以考虑完善手续的。”王玉志说,随着城市的发展,有些小产权房同时符合了土地利用总体规划和城乡建设规划,像这类情况,在一定的时期内,补交一定的土地出让金,变成合法的房屋和土地。有了合法的房屋和土地手续,就可以取得正规的合法用地手续和房屋产权的住房,是可以的。
“但是这样办起来难度很大,现在建设主体很难找到了,谁来完善手续是个问题。”王玉志说。假设由购买小产权房的人来办,但是有些人不想交,有的人想交,意见达不成统一,也很难处理。
对此,郭松海表示,在处理的过程中,既要保证老百姓的利益,又要有利于房地产市场健康发展。郭松海建议,在处理中,要把乡镇企业用地、乡村公益设施用地上的小产权房与宅基地上的区分开,还要把历史遗留问题、符合规划开发合法的与违法开发的区分开;此外,城市规划区内与规划区外的区分开。
“对城市规划区内的农民住宅,以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目,可以考虑与有关部门共同制定相应政策,适当放开。”郭松海说,对于城市规划区外违法建设尤其是占用耕地的,应依法取缔。
“我省已展开排查违法建设、销售小产权房专项行动。”王玉志说,此次行动从1月15日开始,至4月20日结束。按照国家的要求,对发现的在建、在售“小产权房”的行为要坚决叫停,严肃查办。对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,坚决拆除一批,教育一片,发挥警示和震慑作用。
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